Bất động sản nhà ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh: Chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ nét

Hà Nội: Ổn định về giao dịch, tăng trưởng ở phân khúc thấp tầng

Trong Quý II/2025, thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội ghi nhận 7.000 căn hộ mới được chào bán và 5.200 giao dịch thành công, phản ánh sức cầu mạnh mẽ và tâm lý tiêu dùng tích cực, nhất là trong bối cảnh hạ tầng được cải thiện và quy hoạch đô thị ngày càng đồng bộ.

Đáng chú ý, phân khúc nhà ở thấp tầng có dấu hiệu tăng trưởng rõ rệt nhờ sự xuất hiện của các đại dự án. Cụ thể, trong cùng kỳ, thị trường đón nhận 267 căn thấp tầng được mở bán từ 6 dự án hiện hữu, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 2.642 căn. Trong đó, đã có 1.221 căn được giao dịch, đạt tỷ lệ hấp thụ 46% – một con số tương đối tích cực trong bối cảnh thị trường có nhiều lựa chọn.

Savills dự báo, từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục được “bơm” thêm hơn 58.000 căn hộ từ 58 dự án và khoảng 6.443 căn thấp tầng, góp phần đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao.

Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể giai đoạn 2021–2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Theo thống kê, trong 5 năm qua, khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành, trong khi thành phố chỉ cung cấp khoảng 102.000 căn hộ và nhà thấp tầng mới, dẫn đến thiếu hụt gần 49.000 căn. Khoảng trống này cho thấy dư địa phát triển lớn, song cũng đặt ra thách thức không nhỏ cho các nhà hoạch định chính sách.

Bất động sản nhà ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh: Chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ nét

TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung hạn chế, hấp thụ thấp

Trái ngược với Hà Nội, thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục đối mặt với áp lực thiếu hụt nguồn cung – một tình trạng kéo dài suốt 5 năm trở lại đây. Trong Quý II/2025, thành phố ghi nhận khoảng 1.600 căn hộ mới, tăng 38% so với cùng kỳ năm trước. Tuy vậy, nguồn cung sơ cấp vẫn chỉ ở mức 5.400 căn – khá khiêm tốn đối với một đô thị gần 10 triệu dân. Tổng lượng giao dịch đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 45%.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm 2025, TP. Hồ Chí Minh chỉ có 6.800 căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường, với 3.800 giao dịch. Dự báo trong giai đoạn 2025–2027, nguồn cung căn hộ mới cũng chỉ đạt khoảng 39.000 căn, chưa đủ để bù đắp sự thiếu hụt tích lũy từ các năm trước.

Phân khúc nhà ở liền thổ thậm chí còn ảm đạm hơn. Trong Quý II/2025, thị trường chỉ ghi nhận hơn 600 căn sơ cấp, trong đó nguồn cung mới chỉ có 80 căn. Với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15%, tương đương 100 căn được bán, giới chuyên gia cho rằng phân khúc này đang gặp khó vì giá bán cao, sản phẩm không phù hợp với nhu cầu ở thực và lực cầu bị thu hẹp đáng kể.

Tính đến hết nửa đầu năm, nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh chỉ còn 700 căn, với 170 giao dịch. Dự kiến đến năm 2027, toàn thị trường cũng chỉ có khoảng 3.600 căn được tung ra – phần lớn nằm ở các khu vực ngoại thành, nơi đang được hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng.

Pháp lý rõ ràng, phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị

Savills Việt Nam cho rằng, sự chênh lệch cung – cầu ngày càng rõ nét xuất phát từ quy trình phê duyệt pháp lý còn chậm và việc siết chặt các quy định trong những năm gần đây. Dù đã có nhiều kỳ vọng vào các cải cách về luật nhà ở, đất đai và đầu tư, nhưng tính thực thi vẫn cần thêm thời gian để phát huy hiệu quả rõ rệt.

Bên cạnh đó, sự suy giảm tốc độ tăng dân số và nhập cư – đặc biệt là trong nhóm lao động trẻ – cũng khiến thị trường bị ảnh hưởng. Giá nhà cao so với thu nhập đang khiến nhiều người ngần ngại định cư lâu dài tại các đô thị lớn.

Trước thực trạng đó, các thành phố lớn đang nỗ lực đầu tư mạnh vào hạ tầng giao thông, nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở ở các khu vực vệ tinh có mức giá hợp lý hơn. Tại TP. Hồ Chí Minh, từ nay đến 2027, thành phố dự kiến sẽ phát triển gần 5.000 căn hộ dọc theo các tuyến metro, cùng hơn 14.000 căn dọc theo các tuyến đường Vành đai 2 và 3.

Tại Hà Nội, thành phố đã phân bổ 87.000 tỷ đồng cho đầu tư công, tập trung vào 12 dự án giao thông trọng điểm nhằm tăng kết nối khu vực đô thị và giảm ùn tắc. Theo các chuyên gia, cách tiếp cận xem nhà ở như một phần của hạ tầng đô thị và tích hợp nó vào quy hoạch tổng thể sẽ giúp mở ra các nguồn vốn mới và các công cụ chính sách hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn.

Trong khi Hà Nội đang cho thấy những dấu hiệu tích cực nhờ sự đồng bộ giữa quy hoạch, hạ tầng và nguồn cầu ổn định, thì TP. Hồ Chí Minh vẫn loay hoay với bài toán cung hạn chế và sản phẩm chưa phù hợp với nhu cầu ở thực. Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, điều quan trọng nhất hiện nay không chỉ là mở rộng nguồn cung, mà còn phải tháo gỡ các nút thắt về pháp lý, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hợp lý và thúc đẩy phát triển hạ tầng theo hướng đồng bộ, hiệu quả.