TP.Hồ Chí Minh: Giá căn hộ tiếp tục lập đỉnh, sức mua có dấu hiệu chững lại

Nguồn cung hạn chế, giá vẫn tiếp tục tăng

Theo CBRE Việt Nam, quý 1/2025 chỉ ghi nhận 350 căn hộ mới được mở bán, tất cả đều đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án cũ. Đáng chú ý, không có dự án mới nào được chào bán trong quý đầu năm. So với quý cuối năm 2024, nguồn cung mới giảm mạnh tới 89%, và giảm 36% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cushman & Wakefield thống kê tổng nguồn cung căn hộ mở bán trong quý đạt khoảng 2.392 căn, với sự phân bổ tương đối đều giữa các khu vực: Khu Đông (27%), Khu Nam (19%), và Khu Tây (15%). Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Keppel Land.

Căn hộ vẫn luốn được phân bổ ở khu Đông nhiều hơn

Chính sự tập trung ở phân khúc cao cấp đã đẩy giá căn hộ trung bình lên mức 4.691 USD/m² (khoảng 120 triệu đồng/m²), tăng 28% so với quý trước và tăng 47% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án tại khu trung tâm có mức giá kỷ lục từ 290 triệu đến trên 500 triệu đồng/m² (thông thủy).

Thanh khoản giảm do áp lực giá

Bất chấp mức giá tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu giảm rõ rệt. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án mở bán mới chỉ đạt 60%, thấp hơn so với mức 80% của cùng kỳ năm trước. Cushman & Wakefield cũng ghi nhận tổng lượng hấp thụ trong quý đạt 1.101 căn, giảm mạnh 58% so với quý trước, dù vẫn tăng 36,23% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó Giám đốc bộ phận nghiên cứu CBRE Việt Nam cho rằng: "Nguyên nhân chủ yếu đến từ giá bán tăng quá nhanh trong khi nguồn cung hạn chế, khiến người mua trở nên thận trọng hơn. Sau mức chạm đáy vào năm 2024, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam dự báo sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ những điều chỉnh chính sách giúp tăng tính minh bạch và đẩy nhanh quá trình phê duyệt dự án. Các nhà phát triển và nhà đầu tư vẫn tập trung chủ yếu vào Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và ngày càng chú trọng vào các khu vực vệ tinh, nơi nhu cầu đang có dấu hiệu gia tăng".

Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng giữa những biến động của thị trường, chúng tôi nhận thấy một môi trường đầu tư được cải thiện, tầng lớp trung lưu gia tăng và các nhà đầu tư ngày càng chuyên nghiệp hơn. Những yếu tố này đang củng cố vị thế của Việt Nam như một thị trường bất động sản hấp dẫn ở Đông Nam Á.

"Thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển bền vững hơn, nhờ sự kết hợp của quá trình đô thị hóa, sự gia tăng tầng lớp trung lưu và các cải cách chính sách. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động giao dịch sẽ sôi động hơn ở các dự án nhà ở được quy hoạch tốt, đặc biệt trong phân khúc trung và cao", ông Bách Tạ, Giám đốc Thị trường vốn tại JLL Việt Nam chia sẻ.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng: “Phân khúc căn hộ vẫn có thanh khoản tốt, nhưng nhu cầu nhà ở và đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dần ra vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá hợp lý hơn”.

Cùng với việc gỡ vướng pháp lý đang có tiến triển, trong năm 2025, TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có khoảng 38.000 căn hộ được cấp sổ, đặc biệt tại TP.Thủ Đức – khu vực vừa được tái khởi động các dự án từng bị đình trệ pháp lý từ năm 2016–2019.

Nhà liền thổ: Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, trong quý 1/2025, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận dấu hiệu phục hồi tích cực. Dù không có dự án mới, thị trường vẫn có 178 căn mở bán, gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2024, đến từ các giai đoạn cuối của 4 dự án tại TP.Thủ Đức và huyện Bình Chánh.

Tổng cộng có 120 giao dịch thành công, tăng gần 50% so với quý trước. Trong đó, 74% giao dịch tập trung tại khu vực phía Đông TP.HCM – chủ yếu thuộc địa bàn TP.Thủ Đức, cho thấy sức hút mạnh mẽ từ khu vực này.

Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại TP.HCM cũng tăng gần 12%, đạt 11.978 USD/m². Riêng tại TP.Thủ Đức, giá bán trung bình vươn tới 16.423 USD/m², gần tương đương cùng kỳ năm ngoái, duy trì vị thế là khu vực có mặt bằng giá cao nhất thành phố.

Chu kỳ mới triển vọng bắt đầu từ quý 2/2025

Dù thị trường đầu năm có phần chững lại, triển vọng trong các quý tiếp theo vẫn được đánh giá tích cực. Dự kiến, quý 2/2025 sẽ có khoảng 9.500 căn hộ mới mở bán, và từ nay đến năm 2027, tổng nguồn cung căn hộ toàn thành phố sẽ đạt khoảng 35.000 căn.

Với chính sách thanh toán linh hoạt, chiết khấu mạnh tay (từ 10–25%) và hỗ trợ vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi từ 5,5%/năm, nhiều chủ đầu tư đang tích cực chuẩn bị cho chiến dịch mở bán lớn trong thời gian tới.

Từ quý 2/2025, thị trường nhà liền thổ sẽ sôi động hơn khi nguồn cung liên tục tăng từ 600 căn lên hơn 2.200 căn vào năm 2027. Các chủ đầu tư có tên tuổi như Khang Điền, Tập Đoàn Masterise, Đại Phúc, Vin Group đang có những động thái tung ra giỏ hàng mới và mở bán các dự án mới. Đồng thời, với các chính sách từ Chính Phủ nhằm mục đích gỡ vướng thủ tục pháp lý tại các dự án và để thúc đẩy tăng trưởng thị trường bất động sản như: đề án sát nhập tỉnh thành, đẩy mạnh các dự án đầu tư công, sẽ càng làm tăng sự sôi động của thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận. Đặc biệt, trong giai đoạn này, các động thái hỗ trợ lãi suất từ NH cũng góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng cho thị trường bất động sản giai đoạn này. Điển hình là chính sách lãi vay từ NH BIDV với lãi suất 5,5%/ năm và giữ cố định lãi suất trong vòng 3 năm, Bà Trang Bùi nhận xét thêm.

Theo dự báo từ DKRA Consulting, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong Quý 2/2025 duy trì xu hướng tăng của 3 tháng đầu năm, phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo tại các tỉnh thành vùng ven như: Long An, Bình Dương, Đồng Nai,… Riêng TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn duy trì tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới. Sức cầu chung của thị trường duy trì tín hiệu cải thiện tích cực, dự báo giao dịch thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hoặc các đại đô thị. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, dự kiến tăng trung bình 3% - 5% so với quý trước.

Ở phân khúc căn hộ, với việc nhiều dự án đang trong giai đoạn truyền thông, nguồn cung mới được dự báo sẽ tăng trong Quý 2/2025, dao động ở mức khoảng 3,000 - 4,000 căn, tập trung chủ yếu ở TP.HCM và Bình Dương. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường các tỉnh giáp ranh. Sức cầu thị trường chung không có nhiều biến động so với Quý 1/2025 hoặc sẽ có những điều chỉnh nhất định, chịu ảnh hưởng từ tâm lý thận trọng của người mua trước thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng nhẹ, thanh khoản và giá bán thị trường thứ cấp có thể sẽ tiếp tục duy trì ở mức của quý trước.

Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo phục hồi tích cực, dự kiến phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận TP.HCM, dao động khoảng 1,200 - 1,500 sản phẩm. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương, Đồng Nai giữ vai trò chủ lực nguồn cung của thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo duy trì ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, thị trường thứ cấp sẽ phục hồi tích cực ở cả mức giá cũng như thanh khoản.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ so với Quý 1/2025, dao động khoảng 200 - 300 căn condotel tập trung chủ yếu tại Quảng Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu, 150 - 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình và Ninh Thuận; 100 - 150 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tập trung chủ yếu tại Hòa Bình. Sức cầu chung thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi của phân khúc này trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong Quý 2/2025.