Khoảng trống pháp lý trong thực tiễn
Để giải quyết về việc sử dụng nhà ở riêng lẻ tư nhân giải quyết nhu cầu nhà ở cho thuê trọ của người có thu nhập thấp, ngày 19/7/2024 Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã có tờ trình 6510/TTr-SXD-TCCB báo cáo UBND Thành phố dự thảo Đề cương Đề án Quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ tại TP. Hồ Chí Minh. Đây là những nội dung đề xuất ban đầu trong quản lý và hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ trên địa bàn thành phố dựa trên nhu cầu thực tiễn cho thấy việc xây dựng và thực hiện đề án này là hết sức cần thiết.
Ngoài ra, theo ý kiến từ Sở Xây dựng thì hiện nay vẫn có khoảng trống pháp lý trong thực tiễn quản lý nhà nước như Quy định về quản lý trật tự xây dựng không có chế tài xử phạt đối với các trường hợp tự thay đổi nội thất bên trong như cải tạo, ngăn chia không gian thành phòng cho thuê của công trình nhà ở riêng lẻ. Quy định về quản lý kinh doanh nhà trọ, phòng trọ là ngành nghề phải có đăng ký kinh doanh, cho dù cá nhân kinh doanh nhà trọ quy mô nhỏ, doanh thu thấp cũng phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh cá thể…
Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại với số lượng lớn hộ gia đình, cá nhân kinh doanh riêng lẻ, tự phát, cho sinh viên, người lao động thuê trọ để tăng thu nhập nhưng không đăng ký kinh doanh và ảnh hưởng nhất định đến số thu thuế tại mỗi địa phương.
Theo quy định liên quan nhà ở và xây dựng thì nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 06 tầng trở xuống có hoặc có không quá 01 tầng hầm thì không bắt buộc áp dụng Quy chuẩn 06:2021/BXD mà thực hiện theo hướng dẫn riêng, phù hợp cho từng đối tượng nhà và khu dân cư nhưng hiện nay, TP. Hồ Chí Minh chưa có hướng dẫn riêng này.
Trong khi với hoàn cảnh hiện nay, nhất là trong thời gian gần đây, thực tế báo động là sự an toàn của người dân sinh sống trong khu trọ không đảm bảo cả về phòng cháy, chữa cháy; vệ sinh môi trường; an toàn nước sinh hoạt; điều kiện kinh doanh phòng trọ và kinh doanh các lĩnh vực khác… Bên cạnh đó, còn có khoảng trống trong quản lý nhà nước lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy; trật tự xây dựng sau cấp phép xây dựng; quản lý loại hình kinh doanh nhà cho thuê trọ, quản lý thuế đối với loại hình kinh doanh này như đã nêu trên.
Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ thuộc sở hữu tư nhân cho thuê trọ đang là nguồn cung chính đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp, trước bối cảnh nhu cầu thuê trọ để sinh sống, học tập và làm việc tại TP. HCM là rất lớn trong thời gian qua. Loại hình này đã giải quyết một số lượng lớn nhu cầu cần thiết, chính đáng để ở của người dân, trong khi nguồn lực nhà nước tập trung đầu tư, xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội cho thuê hiện không và chưa thể đáp ứng; cơ chế, chính sách, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vốn ngoài ngân sách còn nhiêu khê, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia.
Giải pháp hỗ trợ, bảo vệ sự an toàn của người dân
Đưa đối tượng nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ vào quản lý chặt chẽ, đồng thời đề xuất giải pháp hỗ trợ, bảo vệ sự an toàn của người dân; không làm gián đoạn nguồn cung do tăng giá cho thuê, giải quyết hài hòa mục tiêu an sinh xã hội của nhà nước, lợi ích của chủ nhà trọ và người thuê, đó là một trong các mục tiêu của Đề án này. Song song đó cũng thực hiện đúng chủ trương của Đảng tại Kết luận 14/KL-TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo vì lợi ích chung; Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường công tác PCCC đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất, kinh doanh.
Một trong những kết quả quan trọng của Đề án là xây dựng được “Quy định tối thiểu đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy cho nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ”. Từ đó làm tiền đề (điều kiện an toàn cho thuê trọ) thực hiện tốt hơn việc hỗ trợ và quản lý nhà nước đối với nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ trên các phương diện (quản lý kinh tế, xã hội, an toàn phòng chống cháy nổ, an ninh trật tự, quản lý thuế, …)
Bên cạnh đó, một sản phẩm kỳ vọng của Đề án là dữ liệu nhà trọ an toàn, cung cấp đầy đủ thông tin trên app mobile, hỗ trợ cả người thuê và người cho thuê, đáp ứng cung – cầu cho thuê trọ, góp phần hạn chế việc tăng giá cho thuê do thiếu thông tin hoặc thông tin bất cân xứng.
Theo nguồn tin từ Sở Xây dựng, lộ trình sau khi được UBND Thành phố thông qua chủ trương, phê duyệt Đề cương Đề án, các sở ngành sẽ khẩn trương triển khai thực hiện hoàn thành các sản phẩm, các giải pháp quản lý và hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ trình Ủy ban nhân dân Thành phố chậm nhất là tháng 12 năm 2024 với lộ trình gồm 5 bước tuần tự: khảo sát, thu thập dữ liệu toàn bộ nhà trọ trên địa bàn; Sở sẽ phối hợp Công an Thành phố đề xuất tiêu chí diện tích tối thiểu m2 sàn/người để có giới hạn số lượng người/phòng, giới hạn số lượng phòng trong mỗi công trình nhà trọ; chọn thí điểm 3 khu vực có đông nhà trọ nhất trên địa bàn Thành phố, để UBND quận huyện liên quan triển khai, phân loại tiêu chí nhà trọ an toàn…; ban hành “Quy định tối thiểu đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy cho nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ” (Quy định tối thiểu) theo kết quả nghiên cứu của Đề án…
Trên cơ sở đánh giá thực trạng và những thảm họa về cháy nổ đã xảy ra trên cả nước của nhà ở trọ tập trung đông người, Sở Xây dựng nhận thấy Quy định tối thiểu áp dụng cho loại hình nhà ở cho thuê trọ là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, đây là các gợi ý, đề xuất ban đầu, ví dụ như: hẻm rộng 3-4m, cách đường chính 100m, diện tích bình quân 5m2... là những “biến số”, chưa phải kết quả cuối cùng, căn cứ tình hình thực tế, kết quả thống kê mà các quận huyện rà soát, mà sẽ đề xuất cụ thể như: hẻm rộng từ 2-3m, hoặc cách đường chính 150-200 m, diện tích bình quân 4-5m2 (hoặc tùy theo từng khu vực cụ thể)…
Theo khảo sát sơ bộ của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, với khoảng 60.500 công trình nhà trọ tư nhân đang kinh doanh trên địa bàn thành phố, dự kiến khi triển khai thực hiện Đề án Quản lý, hỗ trợ nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê trọ: theo kết quả khảo sát ban đầu, có khả năng khoảng 12.800 công trình (chiếm tỷ lệ 21%) không đủ điều kiện an toàn để tiếp tục hoạt động cần phải thực hiện chuyển đổi, cải tạo để đạt tiêu chí của Quy định tối thiểu.
Uyển Nhi
