Tồn kho bất động sản tăng cao, triển vọng phục hồi năm 2025

Trong khi các doanh nghiệp bất động sản đang dần phục hồi nhờ chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tổng giá trị hàng tồn kho của các công ty niêm yết trong ngành này lại đạt mức cao nhất trong hai thập kỷ qua.

Dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy, tính đến cuối năm 2024, tổng lượng hàng tồn kho của 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lên tới hơn 491 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh so với các năm trước. Mức tồn kho này phản ánh sự khó khăn trong quá trình triển khai các dự án, cũng như các vấn đề pháp lý mà các công ty bất động sản phải đối mặt trong suốt thời gian qua.

Trong nhóm bất động sản nhà ở thương mại, Novaland (mã NVL) tiếp tục dẫn đầu với giá trị hàng tồn kho lên tới hơn 146 nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị hàng tồn kho của ngành. Con số này tăng 6% so với đầu năm 2024, trong đó chủ yếu là bất động sản đang trong quá trình xây dựng (138 nghìn tỷ đồng). Các dự án hoàn thành chỉ chiếm phần nhỏ (gần 8,5 nghìn tỷ đồng).

Ngoài Novaland, một số doanh nghiệp lớn khác cũng ghi nhận tồn kho cao. Cụ thể, Nhà Khang Điền (KDH) có giá trị tồn kho hơn 22 nghìn tỷ đồng, Nam Long (NLG) khoảng 18 nghìn tỷ đồng, và Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt hơn 13,4 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, Quốc Cường Gia Lai (QCG) có hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, đạt hơn 6,6 nghìn tỷ đồng.

Tồn kho bất động sản tăng cao, triển vọng phục hồi năm 2025 . (Ảnh: Phan Chính)

Mặc dù tồn kho cao gây áp lực tài chính lên các doanh nghiệp, nhưng nếu các thủ tục pháp lý được tháo gỡ và các dự án được mở bán thuận lợi, dòng tiền sẽ sớm được khơi thông, giúp các công ty vượt qua khó khăn.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) tiếp tục giữ vị trí đầu ngành với hơn 21,2 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 7% so với đầu năm. Phần lớn lượng hàng tồn kho của Becamex đến từ các chi phí xây dựng dở dang tại các dự án.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) đứng thứ hai với hơn 13,8 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 13% so với đầu năm. Sự gia tăng tồn kho trong lĩnh vực khu công nghiệp phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất và phát triển dự án trong bối cảnh dòng vốn FDI duy trì ổn định.

Mặc dù lượng tồn kho lớn, triển vọng bán hàng năm 2025 được dự báo sẽ khả quan nhờ các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án lớn của Novaland, như The Water Bay và Lakeview City, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý và chuẩn bị mở bán trong thời gian tới. Đặc biệt, NovaWorld Hồ Tràm, NovaWorld Phan Thiết và Aqua City cũng đang được đẩy nhanh tiến độ cấp phép và dự kiến mở bán trong năm 2025.

Theo thông tin từ NovaWorld Hồ Tràm, sau khi quy hoạch phân khu C4 được tháo gỡ, dự án sẽ hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/500 và nhận giấy phép bán hàng cho các phân khu vào tháng 7/2025. Tương tự, NovaWorld Phan Thiết đã hoàn tất các quyết định đóng tiền sử dụng đất từ tháng 4/2024, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình xây dựng và bàn giao sản phẩm.

Bên cạnh Novaland, Nam Long cũng có triển vọng tăng trưởng nhờ việc tái mở bán dự án Izumi City tại Biên Hòa trong nửa cuối năm 2025. Các chuyên gia dự báo Nam Long có thể đạt doanh thu 5.500 tỷ đồng, tuy giảm 4,4% so với năm trước, nhưng lợi nhuận sau thuế sẽ tăng trưởng 35%, đạt 627 tỷ đồng.

Mặc dù hàng tồn kho vẫn còn là một thách thức lớn, nhưng với chính sách tháo gỡ pháp lý và nhu cầu thị trường ổn định, các doanh nghiệp bất động sản sẽ có cơ hội phục hồi mạnh mẽ khi dòng tiền quay lại. Các chuyên gia nhận định rằng năm 2025 sẽ là thời điểm ngành bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ, và những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt sẽ có lợi thế lớn trong quá trình phục hồi.

Ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, nhận định thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ổn định trở lại. Mặc dù số lượng giao dịch đã dần ổn định, tâm lý nhà đầu tư cải thiện, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp sẽ là yếu tố quyết định đến sự phục hồi của ngành.

Mặc dù tín dụng tăng trưởng 16% sẽ hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, ngành bất động sản vẫn đối mặt với áp lực lớn từ thị trường tài chính. Năm 2025, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, trong đó 1/3 số trái phiếu đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới để trả nợ cũ.

Tín dụng tăng trưởng mạnh mẽ sẽ giúp thanh khoản nền kinh tế, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này. Các doanh nghiệp có nợ vay lớn, không có tài sản đảm bảo tốt hoặc dòng tiền yếu sẽ phải đối mặt với áp lực tái cấp vốn rất cao trong năm 2025.

Tuy tồn kho bất động sản đạt mức kỷ lục, triển vọng phục hồi của ngành trong năm 2025 vẫn rất khả quan. Các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những công ty có sức khỏe tài chính tốt và quản lý vốn hiệu quả, sẽ có cơ hội tận dụng xu hướng tái cơ cấu và phục hồi của thị trường.