Thị trường nhà đất sẽ biến chuyển nếu Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua

Sáng 29-11, tại Nhà Quốc hội (QH), dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, QH đã thông qua Nghị quyết kỳ họp thứ 6, QH khóa XV và họp phiên bế mạc sau 22,5 ngày làm việc nghiêm túc, khẩn trương, khoa học, dân chủ và trách nhiệm cao.

Thông qua 7 luật, 9 Nghị quyết

QH đã Thông qua 07 luật và 9 nghị quyết chuyên đề, trong đó có Nghị quyết về tiếp tục thực hiện một số nghị quyết của QH khóa XIV và từ đầu nhiệm kỳ khóa XV đến hết kỳ họp thứ 4 về giám sát chuyên đề, chất vấn; Nghị quyết kỳ họp thứ 6, QH khóa XV. Đặc biệt, QH yêu cầu triển khai có hiệu quả phương án cải cách chính sách tiền lương từ ngày 1-7-2024.

QH cũng đã cho ý kiến về việc tiếp thu, chỉnh lý và quyết định điều chỉnh thời điểm trình QH xem xét, thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) sang kỳ họp gần nhất, đảm bảo chất lượng và kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn hiện nay và cho ý kiến lần đầu đối với 08 dự án luật khác.

Tổng Thư ký QH Bùi Văn Cường cho biết, kỳ họp thứ 6, QH khóa XV đã xem xét, quyết định, hoàn thành 40 nội dung của Kỳ họp thuộc các lĩnh vực xây dựng pháp luật, giám sát tối cao, quyết định những vấn đề quan trọng của đất nước, thể chế hóa các chủ trương, Nghị quyết của Đảng, góp phần quan trọng vào công cuộc xây dựng, bảo vệ Tổ quốc.

Phát biểu tại phiên bế mạc, Ủy viên Bộ Chính trị, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cho biết, tại kỳ họp, QH đã thảo luận kỹ lưỡng tình hình và kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, tài chính - ngân sách nhà nước, đầu tư công năm 2023 và thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, dự toán ngân sách nhà nước, phương án phân bổ ngân sách T.Ư năm 2024.

Dự báo tình hình sắp tới bên cạnh thuận lợi, còn không ít hạn chế, yếu kém và phải đối mặt không ít khó khăn, thách thức, Chủ tịch QH nhấn mạnh yêu cầu ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế. QH cũng yêu cầu vừa chú trọng giải quyết các khó khăn, tháo gỡ các vướng mắc trước mắt, vừa phải bám sát các mục tiêu, yêu cầu đổi mới mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả, sức cạnh tranh và năng lực nội sinh của nền kinh tế.

Về công tác lập pháp, đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và dự án Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), do tính chất đặc biệt quan trọng và phức tạp của 02 dự án Luật này, QH đã thảo luận, đóng góp nhiều ý kiến rất xác đáng, đồng thời đã cân nhắc thận trọng nhiều mặt và quyết định xem xét, thông qua tại kỳ họp gần nhất để có thêm thời gian nghiên cứu, tiếp thu, làm rõ những vấn đề còn nhiều ý kiến khác nhau, bảo đảm chất lượng và tính khả thi của các luật này sau khi được ban hành.

Tại cuộc họp báo kết thúc kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Tổng thư ký QH Bùi Văn Cường cho biết, việc chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi cần cẩn trọng, trách nhiệm. Trong quá trình thảo luận cần xem xét kỹ lưỡng, nhất là đánh giá tác động chính sách.

Khẳng định việc lùi thời điểm là thích hợp, ông Cường cho biết thêm, hiện nay các cơ quan đang báo cáo cấp có thẩm quyền để có thể có thêm kỳ họp bất thường vào đầu tháng 1-2024.

Thận trọng với Luật Đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được công bố để lấy ý kiến toàn dân lần đầu vào tháng 9-2022. Đây là dự thảo luật được xã hội, người dân rất quan tâm. Việc tổ chức lấy ý kiến về dự thảo luật này đã được triển khai nghiêm túc từ các ban ngành Trung ương, Chính phủ, các bộ, địa phương…, đến tận người dân, kể cả người Việt ở nước ngoài, tiến hành công khai, dân chủ, đúng tiến độ, bám sát văn bản chỉ đạo của QH, Chính phủ.

Trong báo cáo của Chính phủ ngày 6-4-2023, tổng hợp kết quả lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến góp ý cho dự thảo, trong đó có nhiều ý kiến góp ý rất tâm huyết, có chất lượng, vừa có tính lý luận và thực tiễn, đồng thời phù hợp với xu thế phát triển của thế giới.

Nổi bật là có rất nhiều ý kiến cho rằng, một số chính sách còn quy định chung chung, một số vấn đề phức tạp, nhạy cảm cần đánh giá kỹ hơn. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước trong vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai (phạm vi đại diện chủ sở hữu toàn dân; những nội dung Nhà nước có quyền và trách nhiệm thực hiện, những nội dung cần xin ý kiến nhân dân); quyền và trách nhiệm của nhân dân trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Về thu hồi đất: Cần cụ thể hóa toàn diện và chi tiết hơn các nội dung về thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (làm rõ các tiêu chí cụ thể).

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cần làm rõ hơn nữa các chế độ, chính sách trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như giá đất tính bồi thường, các khoản hỗ trợ và đặc biệt là việc tái định cư để đảm bảo cuộc sống cho người có đất bị thu hồi… Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, làm rõ hơn các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về công tác định giá đất, chưa có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên, tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất, giao đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất.

Từ đó cho thấy có có 5 vấn đề lớn, quan trọng nhất, xuyên suốt của dự luật này là: quy hoạch; tài chính và định giá; thể chế; cải cách thủ tục hành chính và chuyển dịch đất đai. Vấn đề quan trọng nhất là phải xác định rõ vai trò của Nhà nước với hai tư cách: một là, Nhà nước là cơ quan quản lý; hai là, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân. Các vấn đề giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, đền bù..., cần được làm rõ thêm vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến dân và doanh nghiệp (DN).

Một vấn đề khác là cần xác định những vấn đề mang tính chất gốc để hạn chế tối đa sự giao thoa, chồng chéo giữa Luật Đất đai với các luật khác. Do vậy Bộ Tài nguyên - Môi trường hiện đã xây dựng chương trình sửa đổi Luật Đất đai đồng thời với sửa đổi 3 luật khác là Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu và Luật Kinh doanh bất động sản.

Ở góc độ khác, các chuyên gia bất động sản (BĐS) cũng cho rằng việc lùi thời điểm thông qua Luật Đất đai sửa đổi là cần thiết, thận trọng nhưng sẽ làm cho thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn, tạo tâm lý cho thị trường, DN phải chờ đợi thêm, khi nguồn cung nhà ở thương mại và cả kế hoạch thực hiện tham vọng nguồn cung nhà ở xã hội (NOXH) cũng khó khăn. Độ trễ của các luật liên quan, như Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực từ 1-1-2025, Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có thể có hiệu lực tương tự nếu được QH thông qua, có thể làm thị trường BĐS trầm lắng thêm một thời gian nữa.

Luật Nhà ở (sửa đổi) có chất lượng tốt

Việc QH đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) kỳ này rất quan trọng. Một số điểm mới như: Sửa đổi, bổ sung thêm các quy định về: Đối tượng, hình thức và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH; loại hình dự án đầu tư xây dựng NOXH; loại NOXH; đất để xây dựng NOXH; lựa chọn và ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng NOXH; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng; nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH.

Nguyên nhân khiến thị trường NOXH thời gian qua luôn trong tình trạng khan hiếm, cung không đủ cầu, trong đó các địa phương, cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự quan tâm chú ý phát triển NOXH. Các chủ đầu tư cũng không quan tâm đầu tư phát triển NOXH do khó khăn về cơ chế, chính sách, đền bù, giải phóng mặt bằng, lợi nhuận thấp. Quy định về ưu đãi NOXH đã có nhưng chưa cụ thể, rõ ràng nên chủ đầu tư, người mua nhà khó được hưởng các cơ chế này, nên có tình trạng nản lòng từ phía chủ đầu tư và phía người mua nhà. Do vậy, DN cần được tạo điều kiện cung cấp đất sạch; tạo điều kiển giải quyết các thủ tục về cơ sở pháp lý; quy định cụ thể người mua, cơ chế rõ ràng, giúp chủ đầu tư có thể quay vòng vốn nhanh nhất.

Việc thông qua Luật Nhà ở sửa đổi (có hiệu lực từ 1-1-2025) cơ chế xây dựng NOXH, nhà ở cho công nhân sẽ được “cởi trói”, với nhiều quy định nhằm tạo cơ chế thoáng hơn để xây dựng NOXH, đáp ứng nhu cầu thực tiễn của người dân và thị trường khi bổ sung các đối tượng được hỗ trợ; giải quyết các vấn đề vướng mắc liên quan đến vấn đề là điều kiện cư trú, công dân chỉ cần có đủ điều kiện về thu nhập và nhà ở là có thể mua được NOXH; đặc biệt quy định rõ ràng hơn về các quỹ đất để phát triển NOXH. Đặc biệt, luật cũng giao quyền cho UBND các địa phương dành đủ quỹ đất theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập, cũng như trong các dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp với điều kiện, quy hoạch. Như vậy, quỹ đất để đầu tư NOXH trong thời gian tới sẽ đầy đủ hơn và dễ tiếp cận hơn.

Luật cũng giải quyết nhiều vấn đề như việc cải cách thủ tục hành chính, nhất là về đầu tư, giao đất, lựa chọn chủ đầu tư, xác định giá bán, giá thuê mua NOXH, kỳ vọng sẽ tạo cơ chế thông thoáng hơn, thúc đẩy phát triển NOXH.

Các chuyên gia BĐS đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được QH thông qua có chất lượng tốt nhất trong 30 năm qua, là tín hiệu đáng mừng với nhiều quy định mới tốt hơn cho cả DN và người mua nhà; với những quy định tích cực, phù hợp thực tiễn, kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.

Thị trường BĐS hiện đang rất khó khăn nên tác động của 2 luật liên quan đến đất đai, BĐS đã được QH thông qua chưa thể tác động ngay lập tức được. Nhưng đây là tín hiệu đáng mừng giải quyết được những chồng chéo, tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng để các DN thực hiện dự án tiến tới tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý các dự án trong thời gian tới. Để có tác động lâu dài Luật Nhà ở (sửa đổi) cần cộng hưởng của nhiều luật khác đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi).

Xuân Hạo