Nốt thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020

Bất động sản ngành được ví như cánh chim “báo bão” của kinh tế Việt Nam bởi có sự tác động mạnh mẽ đến rất nhiều nhóm ngành hàng khác nhau của nền kinh tế, cùng với đó là hàng triệu lao động có liên quan trực tiếp đến bất động sản.

Năm 2020, nền kinh tế Việt Nam cũng như toàn cầu chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch COVID-19. Bất động sản, xây dựng cũng nằm trong nhóm ngành nghề gặp nhiều khó khăn cần hỗ trợ. Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại trải qua nhiều nốt thăng trầm như năm 2020.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills: "Dịch Covid-19 đã làm suy yếu triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam, gây tổn thất tới mọi loại hình sản phẩm. Phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nhất là bán lẻ và nghỉ dưỡng, sau đó tới văn phòng và bất động sản công nghiệp".

Tuy nhiên, thị trường bất động sản cũng dần thích ứng với những thử thách của bối cảnh để cầm cự và nắm lấy cơ hội, tiếp tục tạo sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Năm “khai tử” đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tình hình đăng ký doanh nghiệp trong năm 2020 có sự giảm sút về số lượng doanh nghiệp thành lập mới nhưng đà giảm đã được hãm lại trong những tháng cuối năm. Đặc biệt, vốn đăng ký bình quân trên một doanh nghiệp tính đến hết tháng 11/2020 đạt 15,1 tỷ đồng, tăng 21,7% so với cùng kỳ năm 2019.

Điều này cho thấy quy mô của doanh nghiệp gia nhập thị trường tiếp tục có xu hướng tăng lên. Cùng đó, tổng số vốn đăng ký bổ sung vào nền kinh tế cũng có xu hướng tăng lên, đạt 4.965.808 tỷ đồng tính đến hết tháng 11 và tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm 2019. Điều này cũng cho thấy niềm tin của các doanh nghiệp đang hoạt động về sự phục hồi kinh tế sau đại dịch.

Mặc dù vậy, nhìn vào số lượng doanh nghiệp đăng ký tạm ngừng kinh doanh có thời hạn trong năm 2020 vẫn tăng hơn nhiều so với năm 2019 cho thấy sự ảnh hưởng của dịch bệnh đến tình hình hoạt động của doanh nghiệp. Theo đó, số lượng các doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn tăng ở tất cả 17 lĩnh vực.

Đáng chú ý, tính đến hết tháng 11/2020 có tới 1.272 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng hơn 117% so với cùng kỳ năm trước.

Dữ liệu phân tích thị trường bất động sản, cho thấy, trong khoảng thời gian giãn cách xã hội, lượng tin đăng mua bán bất động sản giảm đáng kể. Mặc dù sau đó có sự phục hồi nhưng còn tùy theo khu vực và loại hình bất động sản. Ông Phạm Đức Toản, Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản AZ lý giải:

Bản chất thứ nhất đang là cuối chu kỳ bất động sản đang khó khăn, là đáy của thị trường. Sau đó thị trường tiếp tục bị ảnh hưởng của Covid thì gần như là cú đấm bồi thêm khiến càng thêm ảm đạm, tiếp theo nữa là vấn đề các thủ tục pháp lý của dự án.

Tác động tiêu cực của dịch Covid-19 trong những tháng đầu năm 2020 đã khiến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản buộc phải có những điều chỉnh thay đổi để thích ứng với biến động thị trường. Nhiều doanh nghiệp bất động sản giãn, giảm tiến độ đầu tư thay vì ồ ạt triển khai các dự án nhằm giảm thiểu vay vốn của các ngân hàng.

Các chuyên gia đều chung nhận định, 2020 là một năm “khai tử” đối với nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Nhiều doanh nghiệp bất động sản giao dịch sàn chứng khoán vẫn thể hiện sự tăng trưởng về lợi nhuận nhưng dòng tiền kinh doanh lại “âm”. Dịch COVID-19 đã khiến cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền bởi việc tổ chức mở bán dự án bị hoãn liên tục và nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), trong suốt gần 3 quý đầu của năm, việc triển khai, mở bán, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp bất động sản phải dừng, hoãn hoặc thậm chí đóng cửa. Dịch bệnh cũng khiến nguồn tài chính của khách hàng khó khăn hơn.

Báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng cho thấy, ảnh hưởng của dịch COVID-19 cũng đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc chỉ giữ lại khoảng 50% cán bộ, nhân viên để duy trì hoạt động.

Bên cạnh đó, có khoảng 80% sàn giao dịch bất động sản phải đóng cửa hoặc tạm ngừng hoạt động, không phát sinh giao dịch, nhiều cá nhân môi giới thất nghiệp…
Những khó khăn đã tác động đến hoạt động của một bộ phận doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ ngay từ quý I. Điều này được phản ánh qua tỷ lệ tiêu thụ sản phẩm tại phân khúc nhà ở thương mại chỉ đạt khoảng 14% - thấp nhất trong vòng 4 năm qua và chỉ bằng khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2019. Lượng giao dịch thành công giảm 36,6% so với quý IV/2019 và chỉ bằng 14% của năm 2019

Thị trường bất động sản trong những quý đầu năm 2020 đã rơi vào trạng thái “lò xo nén”. Nhiều phân khúc gần như “đóng băng”. Tuy nhiên, các chuyên gia đều kỳ vọng về sức bật trở lại của thị trường ở giai đoạn tới.

Vẫn là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”

Những tháng cuối năm là thời điểm các doanh nghiệp bất động sản “tăng tốc” để hoàn thành những chỉ tiêu kinh doanh được đề ra. Đó cũng là một những lý do chính khiến thị trường bất động sản có xu hướng sôi động trở lại sau thời gian dài trầm lắng. Cùng đó, niềm tin của các nhà đầu tư cũng tạo động lực thúc đẩy thị trường phát triển.

Một trong những động thái dễ nhận thấy là việc các ngân hàng đẩy mức lãi suất huy động xuống thấp đến mức kỷ lục đã khiến dòng tiền chảy mạnh sang kênh đầu tư bất động sản. Chớp thời cơ, nhiều chủ đầu tư chủ động tung ra hàng loạt ưu đãi hấp dẫn ở các dự án lớn, có giá trị thực, thanh khoản lớn.

Ông Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV nhận định, lãi suất vay mua nhà giảm, trong khi đó nhiều chủ đầu tư lại đưa các chính sách, gói ưu đãi sản phẩm hợp lý cũng mang lại nhiều cơ hội thuận lợi cho cả người đầu tư lẫn khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Dưới góc độ tài chính, các chuyên gia tư vấn phân tích, thị trường khó khăn chính là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư dài hạn bởi họ luôn hướng đến khoản lợi nhuận từ 3-5 năm chứ không kỳ vọng “nhảy sóng” tức thì.

Dù khó khăn, thị trường bất động sản diễn biến khá đặc biệt khi có sự “lệch pha” giữa thanh khoản và giá cả. Cho dù giao dịch hạn chế, thanh khoản ở mức thấp nhưng giá bất động sản lại không giảm; thậm chí có phân khúc còn tăng nhẹ. Lý do chủ yếu là do thị trường vẫn thiếu nguồn cung và dòng tiền của nhà đầu tư vẫn tiếp tục tin tưởng và lựa chọn bất động sản để rót vốn.

Trên thực tế, các chuyên gia cũng ghi nhận, giai đoạn dịch bệnh lại chính là quãng thời gian gian để thị trường bất động sản tái cấu trúc lại cung - cầu, phân khúc sản phẩm, chiến lược kinh doanh…

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhận định, thị trường bất động sản 2020 chỉ suy giảm chứ không suy thoái về nguồn cung cũng như giao dịch.

Những điều chỉnh của thị trường là cần thiết; trong đó có điều chỉnh về phân khúc, quy mô, chất lượng và đều hướng đến mục tiêu thích ứng với thị trường. Qua những khó khăn cũng cho thấy, các chủ thể tham gia thị trường đã tích lũy được kinh nghiệm để sẵn sàng nắm lấy cơ hội.

Sự hỗ trợ từ Chính phủ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chỉ rõ, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách kịp thời để thực hiện “mục tiêu kép” vừa đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh vừa chống dịch hiệu quả.

Trong lĩnh vực bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội được chọn là một trong những giải pháp cấp bách giai đoạn này. Do đó, Chính phủ đã cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị quyết số 71/2018/QH14 về điều chỉnh Kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định.

Từ đó, có thể huy động được hơn 60.000 tỷ đồng để thực hiện hỗ trợ cho doanh nghiệp vay xây nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội – Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh dẫn chứng.
Hiện Chính phủ đang nghiên cứu ban hành Nghị quyết về phát triển dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2); trong đó có nhiều cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, thủ tục đầu tư xây dựng, cơ chế huy động vốn tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp đầu tư vào loại hình nhà ở này...
Các giải pháp của Chính phủ là cơ hội rất lớn để doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng tạo đà khôi phục lại sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, các địa phương cũng cần khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm để đảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường trong thời gian tới.

TH