Những quy định mới về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Những quy định mới về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Liên quan đến vấn đề này, Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có trao đổi với Luật sư Nguyễn Sơn Tùng, Chủ tịch Công ty Luật TNHH Legal United Law, Trưởng Ban Pháp lý Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam và Câu lạc bộ Bất động sản TP. Hồ Chí Minh về những điểm mới để các đơn vị tài chính cũng như các nhà đầu tư dự án, các đơn vị môi giới, các doanh nghiệp tư vấn phát triển hay người mua sản phẩm dự án nhà ở hình thành trong tương lai quan tâm.

PV: Thưa Ông, về khía cạnh quy định đối với các ngân hàng thương mại, có phải mọi ngân hàng thương mại (NHTM) đều có thể thực hiện việc bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai không ?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Trước hết, chúng ta cần hiểu hoạt động bảo lãnh của NHTM theo pháp luật Việt Nam ấy là một trong những hoạt động về cấp tín dụng cho khách hàng mà ở đây là cấp cho chủ đầu tư của dự án nhà ở hình thành trong tương lai và cho những khách hàng là tổ chức hay cá nhân mà có tham gia quan hệ về mua bán, thuê mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh Bất Động sản.

Theo Thông tư số 11/2022/TT-NHNN ngày 30/ 9/ 2022 có quy định về việc NHTM phải có đủ năng lực thì mới được thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai và phải đáp ứng một số điều kiện, ví như không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh này và đồng thời phải nằm trong danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện việc bảo lãnh do Ngân hàng Nhà nước công bố trong từng thời kỳ. Tuy nhiên, quy định này đã không còn được tiếp tục ghi nhận trong Thông tư số 61/2024/TT-NHNN mà sẽ có hiệu lực vào ngày 01/4/2025 và Thông tư 61 này sẽ thay thế toàn bộ cho Thông tư số 11/2022/TT-NHNN hay Thông tư số 49/2024/TT-NHNN ngày 25/10/2024. Do ấy, có thể hiểu là mọi NHTM, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam đều có quyền thực hiện việc bảo lãnh cho nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng- Chủ tịch Công ty Luật TNHH Legal United Law trao đổi với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập

PV: Về quy định đồng bảo lãnh giữa các NHTM cho cùng một dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì sao, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Đồng bảo lãnh là hình thức cấp tín dụng hợp vốn, theo đó có từ 02 (hai) ngân hàng hay tổ chức tín dụng trong nước trở lên cùng thực hiện bảo lãnh hoặc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam và tổ chức tín dụng ở nước ngoài cùng liên kết thực hiện việc bảo lãnh. Đây không phải là quy định mới nhưng ở đây, với các hình thức về bảo lãnh đối ứng và xác nhận bảo lãnh, thì kể cả ngân hàng hay tổ chức tín dụng ở nước ngoài (chưa đăng ký giấy phép hoạt động tại Việt Nam) vẫn có thể thực hiện việc bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam nếu có sự hợp vốn và liên kết, tuân thủ về hình thức bảo lãnh như quy định hiện thời mà tôi vừa nêu.

Về quy định mới đối với đồng bảo lãnh, quy định tại Điều 24 trong Thông tư Số 61/2024/TT-NHNN có quy định theo hướng chặc chẽ hơn về tránh nhiệm cùng liên đới, theo đó “các bên tham gia đồng bảo lãnh cùng chịu trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập”.

PV: Dự án nhà ở hình thành trong tương lai có những quy định gì mới về điều kiện chung để đáp ứng cho việc bảo lãnh không, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Xuyên suốt theo Luật Kinh doanh Bất Động sản, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN, Thông tư số 49/2024/TT-NHNN ngày 25/10/2024 hay Thông tư Số 61/2024/TT-NHNN sắp có hiệu lực thì đều có chung quy định là ngoài các yêu cầu đối với chủ đầu tư (CĐT) phải đáp ứng, ví như nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, có khả năng hoàn trả lại số tiền mà NHTM hay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì CĐT của dự án phải nhận được văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trả lời cho CĐT về nhà ở là dự án đủ và đáp ứng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Tuy nhiên, liên quan đến mục đích bảo lãnh, Thông tư Số 61/2024/TT-NHNN có đưa ra quy định mới là “tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được bảo lãnh cho nghĩa vụ thanh toán trái phiếu của các doanh nghiệp phát hành với mục đích: cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác và tăng quy mô vốn hoạt động” nếu có liên quan đến bảo lãnh cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

Chúng ta cũng cần lưu ý thêm quy định của Luật Kinh doanh Bất Động sản hiện hành, theo đó khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với mình do ấy và nếu có xảy ra trường hợp này thì các quy định liên quan thư bảo lãnh, phạm vi, điều kiện, giới hạn bảo lãnh… cũng sẽ không được xem xét đến. Ngoài ra, quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cũng không áp dụng tương tự đối với việc bán, cho thuê - mua đối với nhà ở xã hội.

PV: Trong trường hợp bên mua, thuê mua có lựa chọn việc có bảo lãnh thì các quy định trong Thông tư Số 61/2024/TT-NHNN, quy định như thế nào về giới hạn và phạm vi bảo lãnh, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Thông tư số 61/2024/TT-NHNN có đưa ra quy định hoàn toàn mới trong việc xác định “số tiền bảo lãnh”, theo đó số tiền bảo lãnh cho từng bên mua (bên nhận bảo lãnh) tối đa bằng tổng số tiền CĐT được phép nhận ứng trước của bên mua (theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh Bất Động sản) và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở. Và ở đây, chúng ta cũng cần lưu ý trong thực tế hoạt động bảo lãnh phải là việc bảo lãnh cho từng bên hay từng người mua chứ không phải là bảo lãnh chung chung chỉ dừng lại ở trong các văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh mà NHTM phát hành và gởi cho CĐT mà một số CĐT hay cung cấp cho người mua và cho rằng, CĐT đã hoàn thành nghĩa vụ bảo lãnh.

Số dư bảo lãnh đối với CĐT hoặc bên bảo lãnh đối ứng được xác định bằng số tiền thuộc nghĩa vụ tài chính của CĐT và số dư bảo lãnh này có thể giảm dần khi nghĩa vụ bảo lãnh đối với từng bên mua chấm dứt khi nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết, cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực, việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận hoặc bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho CĐT... theo luật định thì thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh là thời điểm CĐT thông báo với bên bảo lãnh (NHTM) số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua, bên thuê mua.

Giới hạn và phạm vi về bảo lãnh, theo tôi để cho rõ ràng về điều này, trong hợp đồng bảo lãnh, thư bảo lãnh hay hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản nên được ghi nhận rõ về điều này giữa NHTM, CĐT và bên mua, thuê mua.

PV: Bên mua, thuê mua nhà ở thương mại thực hiện các quyền yêu cầu của mình như thế nào cho việc yêu cầu cấp bảo lãnh, thưa ông ?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Chúng ta cần hiểu về nguyên tắc rằng việc bảo lãnh của bên mua, thuê mua nhà ở thương mại (bên nhận bảo lãnh) không phải là quyền đương nhiên mà quyền này chỉ được phát sinh khi bên nhận bảo lãnh có đưa ra yêu cầu cần phải thực hiện quyền và yêu cầu việc này đối với CĐT và với NHTM (bên bảo lãnh) và bên nhận bảo lãnh phải gửi hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đến bên bảo lãnh (NHTM).

Ngoài ra, để tối ưu hóa về quyền này thì pháp luật hiện nay đã có quy định nên các CĐT hay bên nhận bảo lãnh cần hiểu rằng đây là dạng quyền, nghĩa vụ có thể được chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo thỏa thuận nếu phù hợp với quy định của pháp luật. Người mua cũng cần hết sức cân nhắc việc mình có nên thực hiện việc miễn trách nhiệm bảo lãnh trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cho CĐT hay không vì tôi nhận thấy nhiều đơn vị môi giới hay tư vấn cho khách hàng theo hướng này dù rằng đây không phải là lựa chọn hoàn toàn có lợi cho khách hàng. Trong thực tế, dù rằng có một số khách hàng mua, thuê mua miễn nghĩa vụ bảo lãnh cho CĐT nhưng không phải mọi khách hàng đều chọn việc miễn này nên tại Điều 21 trong Thông tư số 61/2024/TT-NHNN có quy định thêm “trong trường hợp bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh hoặc bên xác nhận bảo lãnh thì bên được bảo lãnh vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đã cam kết đối với bên nhận bảo lãnh, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc thực hiện nghĩa vụ liên đới theo quy định của pháp luật”.

PV: Bên trên ông có nói về bảo lãnh chung chung trong các văn bản cam kết phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của một số ngân hàng do CĐT công bố, đấy không phải là đã hoàn tất nghĩa vụ bảo lãnh, vậy thế nào là hoàn tất một bảo lãnh theo đúng quy định pháp luật cho một khách hàng cụ thể, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Về nội dung này, chúng ta phải nắm được về quy trình bảo lãnh và quy trình này cũng không có sự thay đổi gì mới trong Thông tư số 61/2024/TT-NHNN.

Bước 1: CĐT đề nghị NHTM xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho CĐT; Bước 2: NHTM và CĐT ký thỏa thuận cấp bảo lãnh; Bước 3: Căn cứ thỏa thuận cấp bảo lãnh, NHTM sẽ phát hành văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh cho CĐT để CĐT gửi văn bản này cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở; Bước 4: Sau khi ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ tài chính của CĐT thì CĐT phải gửi hợp đồng mua, thuê mua nhà ở cho NHTM (bên bảo lãnh) để đề nghị NHTM phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua; Bước 5: NHTM căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho CĐT để cung cấp thư bảo lãnh này cho bên mua, bên thuê mua.

Do ấy, nếu như từng bên mua, bên thuê mua chưa nhận được thư bảo lãnh mà NHTM cấp riêng cho chính mình như đã nêu ở Bước 5 theo phân tích ở trên mà CĐT chỉ mới dừng lại bước 3 của quy trình trên thì rõ ràng việc bảo lãnh chưa được xác lập đầy đủ và do ấy, quyền lợi trong bảo lãnh của bên nhận bảo lãnh chưa được xác lập và ghi nhận đầy đủ theo quy định hiện hành của pháp luật.

PV: Theo nội dung đã được luật sư chia sẻ thì liên quan đến bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bên nhận bảo lãnh phải quan tâm đến khá nhiều chi tiết quan trọng mà có thể ảnh hướng đến quyền lợi của họ?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Người mua, thuê mua của những tài sản nhà ở hình thành trong tương lai theo tôi nên quan tâm đến những yếu tố chính như sau: Về hình thức thì cần biết là NHTM hay CĐT đã hoàn tất cung cấp thư bảo lãnh cho chính mình hay chưa, còn về nội dung thì họ là những người nhận bảo lãnh nên quan tâm về thời hạn, hiệu lực bảo lãnh của NHTM đối với CĐT dành cho khách hàng mua, thuê mua là còn hiệu lực hay đã hết hiệu lực. Trong bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý là thời hạn bảo lãnh sẽ kéo dài từ khi phát hành thư bảo lãnh cho đến khi hoàn thành về giao, nhận nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở giữa CĐT và người mua, ngoại trừ các thỏa thuận về cấp bảo lãnh mà có thể hết hiệu lực trước ấy giữa NHTM và CĐT. Với những người mua mà cẩn thận hơn, họ cũng cần có thể quan tâm then về thời điểm của số dư bảo lãnh giữa CĐT và NHTM mà thiệc hiện việc bảo lãnh để biết về số dư tại thời điểm CĐT thông báo với NHTM có đúng vói số tiền đã nhận ứng trước của bên mua hay không.