Kịch bản nào cho thị trường bất động sản nếu Phú Quốc lên thành phố?

Thị trường bất động sản Phú Quốc đã trầm lắng trong thời gian dài, với tín hiệu tại phiên họp lần thứ 51 từ ngày 09-11/12/2020 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội xem xét, quyết định việc thành lập Thành phố Phú Quốc và các phường thuộc thành phố Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Đâu đó là những sự phấn khởi và kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư bất động sản đang “ôm” hàng và cũng có những hoài nghi về sự bùng nổ của thị trường bất động sản của Phú Quốc trong những thời gian sắp tới. Điều gì sẽ xảy ra nếu đề án thành lập thành phố Phú Quốc được thông qua? Dưới góc nhìn của một người trong ngành, ông Đặng Đức Giới đã trao đổi và đưa ra dự báo về viễn cảnh sẽ có thể xảy ra trong tương lai.

Ông Đặng Đức Giới, Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và Phát triển bất động sản Đặc Khu (DK Land)

Thị trường bất động sản sẽ có chuyển biến tốt, nhưng không như các đợt “sốt” trước

Với những diễn biến của thị trường bất động sản tại Phú Quốc thời gian qua, cùng với động thái Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ thông qua đề án thành lập thành phố Phú Quốc, ông có nhận định gì về thị trường BĐS tại khu vực này trong tháng còn lại của năm 2020 và năm 2021?

Có thể nói thị trường BĐS Phú Quốc đã trầm lắng trong gần 03 năm qua, kể từ sau khi Quốc hội tạm dừng thông qua Luật Đặc khu năm 2018. Tuy nhiên, sự trầm lắng đó không có nghĩa là toàn bộ thị trường mà chỉ một số phân khúc bị ảnh hưởng, riêng đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vẫn giao dịch và thu hút tốt. Có chăng, thị trường chững lại ở các phân khúc đất công, đất có diện tích lớn và đất nền, đất phân lô.

Đất nền tại Phú Quốc đang trong tình trạng bị "bội thực" vì nguồn cung quá nhiều mà nhu cầu thực lại quá ít, có chăng, đây chỉ là một kênh đầu tư dành cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Bên cạnh đó, sự phân lô tự phát, thiếu quy hoạch đồng bộ đã đặt ra một vấn đề lớn, một thách thức lớn cho công tác quản lý nhà nước về sau; ví dụ như phân lô trên đất không phù hợp quy hoạch, đường giao thông nhỏ (3m-5m) gây khó khăn cho dân cư, không có hệ thống cấp thoát nước, điện lưới và phòng cháy chữa cháy.

Với tốc độ di dân từ các vùng ra Phú Quốc như hiện nay, nhu cầu đất nền vẫn rất nóng. Tuy nhiên, đó là những khu phân lô phù hợp quy hoạch, chuẩn mực về pháp lý, hạ tầng. Vấn đề hiện nay là công tác quản lý nhà nước phải làm sao để đảm bảo giá trị thực của bất động sản, từ đấy giúp người dân có cơ hội sở hữu một lô đất với giá hợp lý. Do đó, những dự án được phê duyệt, quy hoạch ổn định, pháp lý rõ ràng và đầu tư bài bản sẽ là điểm cộng thu hút các nhà đầu tư trong cuối năm nay. Nếu sắp tới Phú Quốc lên thành phố, có các quyết sách tháo gỡ vướng mắc trong lĩnh vực đất đai, đồng thời hoàn thiện dần cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, tôi nghĩ cuối năm nay và đầu năm 2021, thị trường bất động sản Phú Quốc sẽ khởi sắc trở lại theo hướng thực chất và ổn định, lâu dài hơn.

Hiện Phú Quốc có những lợi thế gì để tạo ra thương hiệu về du lịch và tạo ra giá trị cho bất động sản tại đây, thưa ông?

Thông tin Phú Quốc lên thành phố hiện là thông tin tích cực mà nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi. Nếu có thêm các động thái, chính sách tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách liên quan đến đầu tư từ chính quyền thì có thể sẽ tạo thêm xung lực để thị trường BĐS Phú Quốc phát triển tốt trong những tháng sắp tới.

Có thể nói, cơn sốt đất lần này (nếu có) so với thời điểm 2017 - 2018 hơi khác. Nhà đầu tư vẫn tự tin và có nhiều động lực để giữ giá, giữ đất chờ thời cơ. Ngoài việc Phú Quốc lên thành phố thì các nhà đầu tư vẫn còn những “điểm tựa” khác là Casino, các tuyến đường huyết mạch được mở rộng thêm, cộng với sự triển khai ồ ạt và rót vốn mạnh của các nhà đầu tư lớn vào Phú Quốc,...

Trên thực tế, Phú Quốc đang là một thương hiệu lớn trên thị trường du lịch trong nước và quốc tế. Ở thời điểm hiện tại, vùng đất này đang hội tụ nhiều yếu tố tiềm năng vượt trội so với các địa phương nổi tiếng về du lịch khác, khiến giới đầu tư vẫn giữ vững niềm tin khi đổ vốn vào đây.

Thứ nhất, Phú Quốc có cảnh quan thiên nhiên, sản phẩm du lịch đa dạng, nơi đã tập trung những thương hiệu lớn về quản lý khách sạn, quản lý du lịch như: Accor Hotels, IHG, Wyndham, Park Hyatt, JW Marriott, Pullman,…

Thứ hai, cơ sở hạ tầng của Phú Quốc đã được đầu tư đồng bộ và bài bản. Phú Quốc là vùng duy nhất dự kiến lên thành phố biển đảo đã có sân bay quốc tế. Theo số liệu tôi nắm được, lượng khách du lịch đến Phú Quốc tăng trung bình 150-200% qua các năm.

Thứ ba, điều kiện thiên nhiên và khí hậu của Phú Quốc rất thuận lợi để phát triển du lịch. Nhiệt độ trung bình hàng năm của Phú Quốc là khoảng 28 độ C, hầu như không có bão và thời gian khai thác du lịch là 10 - 11 tháng/năm. Vân Đồn có thể khai thác du lịch 6 tháng mùa nắng, mùa mưa lạnh thì khó phát triển hoạt động du lịch. Bắc Vân Phong có thể khai thác 9 tháng, trừ 3 tháng mưa bão.

Thứ tư, giá trị sử dụng đất, giá trị thặng dư trên đất của Phú Quốc hiện nay đang cao nhất khi so với Vân Đồn và Bắc Vân Phong. Như tôi đã nói, Phú Quốc đã khai trương Casino, các tuyến đường huyết mạch đang được mở rộng, kế hoạch rót vốn từ đầu năm của nhiều ông lớn bất động sản vẫn tiếp tục triển khai. Đây là những nền tảng lớn để Phú Quốc phát triển nhanh và mạnh trong tương lai. Như tôi quan sát, tại Phú Quốc, giới đầu tư vẫn tự tin và có nhiều động lực để giữ đất và giữ giá chờ thời cơ.

Sẽ bùng nổ một cơn sốt mới

Như ông nói, bất động sản Phú đã có những biến động trong những năm vừa qua, nay với nền tảng giá trị tốt cộng với các tín hiệu tích cực về việc lên thành phố, liệu sẽ có một cơn sốt đất mới không, thưa ông?

Ở bất kỳ thị trường nào, niềm tin để nhà đầu tư rót tiền vào và lý do để họ quyết định giữ hàng, giữ giá hay bán ra là quan trọng nhất. Đối với thị trường BĐS Phú Quốc cũng vậy, mỗi khu vực đều có lợi thế so sánh riêng của mình và đều có những ưu điểm để thu hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, mỗi khu vực đó sẽ có những lý do riêng và xuất phát điểm khác nhau nên mức độ tác động đến quyết định đầu tư hoặc niềm tin của nhà đầu tư là khác nhau.

Tôi nghĩ Nhà nước cần có nhiều giải pháp quản lý thị trường BĐS ở các thị trường này để quản lý và đi theo quỹ đạo. Tuy nhiên, giải pháp quan trọng nhất là hãy tôn trọng quy luật thị trường bằng cách công khai, minh bạch các thông tin quan trọng liên quan đến quy hoạch, pháp lý và chính sách của nhà nước.

Ông có lời khuyên nào cho các nhà đầu tư từ nay cho đến khi có thông tin chính thức về việc thành lập thành phố Phú Quốc?

Sau các đợt thăng trầm của thị trường BĐS Phú Quốc qua các năm, có thể nói thị trường tuy có chững lại về giao dịch nhưng giá không giảm nhiều. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư vẫn chờ đợi và hy vọng vào những biến động mới của thị trường khi Quốc hội thông qua Dự luật Đặc khu. Tuy nhiên, họ đã phán đoán sai về chính sách, Quốc hội đã tạm hoãn thông qua Luật Đặc khu trong kỳ họp năm 2018.

Với việc thành lập thành phố Phú Quốc sẽ tạo xung lực đủ để kích thích thị trường nhưng sẽ không sôi động, không có chuyện đất tăng giá nhanh và cao như các đợt sốt lần trước.

Ông có kỳ vọng gì về việc thành lập thành phố Phú Quốc, thành phố biển đảo đầu tiên của Việt Nam?

Bản thân chúng tôi là Doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực BĐS và cũng là người dân sống lâu năm trên đảo. Đón nhận tín hiệu tại kỳ họp lần thứ 51 của UBTV Quốc hội từ ngày 9-11/12/2020 sẽ xem xét và thông qua đề án thành lập thành phố Phú Quốc, chúng tôi rất vui mừng và phấn khởi. Từ lâu Phú Quốc đã khoác trên mình một chiếc áo khá chật, chưa tương xứng với tốc độ và tiềm năng phát triển của mình. Nếu lên thành phố, Phú Quốc sẽ được cởi bỏ rất nhiều nút thắt trong cơ chế quản lý và thể chế là sẽ chuyển từ bộ máy chính quyền nông thôn sang chính quyền đô thị, được tập trung nguồn lực xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng. Đặc biệt, Phú Quốc sẽ có nhiều chính sách ưu đãi kích cầu đầu tư và nhiều cơ chế thúc đẩy để đảo ngọc ngày càng phát triển nhanh và bền vững. Qua đó, ngày càng cải thiện cuộc sống, thu nhập cho người dân, góp phần xây dựng Phú Quốc trở thành thành phố du lịch biển đảo đặc sắc và sánh ngang với các điểm du lịch trong khu vực như Phuket (Thái Lan), Bali (Indonesia),...

Xin chân thành cảm ơn ông!

Trần Hà (T/h)