HoREA đề xuất sửa đổi quy định về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi công văn tới Thủ tướng Chính phủ và Bộ Kế hoạch và Đầu tư về việc đề nghị sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị khi thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”.

Trong đó, HoREA đề xuất “Trường hợp quy hoạch phân khu phải điều chỉnh theo quy định của pháp luật hoặc cần phải điều chỉnh cục bộ theo đề xuất dự án của nhà đầu tư mà chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung”, bởi các lẽ sau đây:

HoREA nhận thấy, các đồ án “quy hoạch phân khu” được cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát, điều chỉnh “định kỳ mỗi 5 năm”, mà trong “quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000” chỉ xác định các chỉ tiêu quy hoạch định hướng cho toàn phân khu nên thường không sát với thực tiễn, nên hầu như chưa đáp ứng yêu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, mà “vướng mắc lớn nhất” là vướng “quy mô dân số” trong các đồ án “quy hoạch phân khu”.

Điển hình là thành phố Hồ Chí Minh theo kết quả tổng điều tra dân số, nhà ở ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người, trong khi dân số thực tế là khoảng 13 triệu người hoặc quận Bình Thạnh được phân bổ chỉ tiêu “quy mô dân số” đến năm 2020 là 560.000 người, nhưng trên thực tế quận Bình Thạnh đã có “quy mô dân số” 560.000 người vào cuối năm 2014, trong đó có khoảng 80.000 người nhập cư, mà muốn phát triển các khu đô thị mới hoặc chỉnh trang, tái thiết, tái phát triển các khu vực đô thị cũ “lụp xụp” thông qua thực hiện các dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị thì đều phải có “trần quy mô dân số” hợp lý. Nhưng, các đồ án “quy hoạch phân khu” hiện hữu đều bị hạn chế về “trần quy mô dân số” để phục vụ phát triển kinh tế xã hội.

Hệ quả là tất cả nhà đầu tư thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” đối với dự án nhà ở xã hội thì đều bị “vướng”, không đáp ứng được yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch đô thị quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP về “trần quy mô dân số” trong khu vực đã có “quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000” do Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành” dẫn đến “tăng cục bộ” khoảng 1,5 lần “quy mô dân số” trong đồ án “quy hoạch phân khu”, nên 100% dự án nhà ở xã hội thì đều bị “tắc” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và rất nhiều dự án nhà ở thương mại cũng bị “tắc” thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do “vướng” yêu cầu phải phù hợp với quy hoạch đô thị về “trần quy mô dân số” trong khu vực đã có “quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.

HoREA nhận thấy, khoản 9 Điều 29 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018 sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 2 Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị 2009 như sau: “Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị được tiến hành khi nội dung dự kiến điều chỉnh không làm thay đổi tính chất, ranh giới, định hướng phát triển chung của đô thị; tính chất, chức năng, quy mô và các giải pháp quy hoạch chính của khu vực lập quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết; bảo đảm không làm quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực dự kiến điều chỉnh quy hoạch” dẫn đến việc thực thi quy định này rất khó “điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu” và Luật Quy hoạch đô thị 2009 cũng chưa có quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét “điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu” theo đề xuất của nhà đầu tư. Do vậy, trong trường hợp “quy hoạch phân khu phải điều chỉnh theo quy định của pháp luật” hoặc cần phải “điều chỉnh cục bộ” theo đề xuất dự án của nhà đầu tư mà chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì “đánh giá sự phù hợp” của dự án đầu tư “với quy hoạch chung” là rất cần thiết.

HoREA cũng đề xuất “Quy hoạch phân khu phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh hoặc phê duyệt điều chỉnh cục bộ theo quy định của pháp luật trước khi nhà đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án”, bởi lẽ thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” chỉ là “bước khởi đầu” của “chuỗi” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng, như sau:

Bước 1: Trước hết, nhà đầu tư phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện.

Bước 2: Sau khi đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chủ đầu tư mới được phê duyệt “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” do Sở Xây dựng (hoặc Sở Quy hoạch kiến trúc) hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện.

Bước 3: Khi đã có “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và “quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” thì chủ đầu tư mới được Nhà nước “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện.

Đồng thời, chủ đầu tư mới được Sở Xây dựng thẩm định dự án đầu tư, “thiết kế cơ sở”, “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” và cấp Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, cũng có địa phương yêu cầu chủ đầu tư phải có quyết định “giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất” thì mới thẩm định dự án đầu tư, “thiết kế cơ sở”, “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” và cấp Giấy phép xây dựng.

Bước 4: Sau đó, chủ đầu tư mới được “thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất” do Sở Tài nguyên Môi trường thực hiện để trình Hội đồng thẩm định giá 5 đất và UBND cấp tỉnh xem xét “quyết định giá đất” và “tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp” vào ngân sách nhà nước. Do vậy, sau khi “đề xuất dự án của nhà đầu tư” được cấp có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” trên cơ sở “đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung” thì ngay sau đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh hoặc phê duyệt điều chỉnh cục bộ “quy hoạch phân khu” theo quy định của pháp luật “trước khi nhà đầu tư lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án” là rất cần thiết và phù hợp với quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và điều chỉnh quy hoạch đô thị.

Linh Anh