HoREA đề xuất sửa đổi trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã gửi văn bản góp ý dự thảo Nghị định quy định về giá đất. Trong đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” về “trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư”, như sau:

Về ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất, chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm: Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án; chi phí vốn; chi phí bảo hiểm công trình xây dựng; chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá; chi phí dự phòng; chi phí lấn biển (nếu có) và các chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng. Trường hợp áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất vốn đầu tư xây dựng công trình.

Chi phí kinh doanh bao gồm: Chi phí quảng cáo, tiếp thị, bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương.

Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã tính đến chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này (bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí vốn vay) và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều này.

Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc do nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước hoặc do nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai và pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì khi chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lập hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư phải xác định cụ thể để làm căn cứ khi ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường hợp đã có chấp thuận chủ trương đầu tư mà chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì nhà đầu tư có văn bản xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng và được tổ chức thực hiện định giá đất thẩm định, nhưng tổ chức thực hiện định giá đất phải căn cứ số liệu thực tế trên thị trường đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định”.

HoREA nhận thấy, điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định cách tính “chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất” khi áp dụng phương pháp thặng dư mới chỉ tính các “chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án”, nhưng lại chưa tính các chi phí thực tế khác mà nhà đầu tư đã bỏ ra như “chi phí vốn; chi phí bảo hiểm công trình xây dựng; chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá; chi phí dự phòng; chi phí lấn biển (nếu có) và các chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng” nên cần bổ sung vào điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, như sau:

Một là, “chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá” chính là “giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá” được quy định tại điểm c khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” đã quy định “lợi nhuận của nhà đầu tư” được tính trên “giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá”, nên cần phải bổ sung “chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của thửa đất, khu đất cần định giá” vào “chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất” tại điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” thì mới logic và hợp lý.

Hai là về “chi phí bảo hiểm công trình”, Bộ Tài nguyên Môi trường giải thích lý do không tính “chi phí bảo hiểm công trình” vào các “chi phí đầu tư xây dựng” tại Tờ trình 50/TTr-BTNMT ngày 10/05/2024, như sau: “Về chi phí bảo hiểm công trình: Trách nhiệm mua bảo hiểm cho công trình hoặc cho từng hạng mục của công trình trong thời gian xây dựng là của chủ đầu tư theo quy định tại Điều 38 Nghị định số 67/2023/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2023 của Chính phủ quy định về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Việc mua bảo hiểm của chủ đầu tư không phải là hoạt động trực tiếp trên đất để tạo ra doanh thu phát triển và chi phí phát triển từ việc sử dụng đất. Bảo hiểm được sử dụng để bồi thường những tổn thất rủi ro trong quá trình xây dựng và khi nghiên cứu đánh giá tính khả thi để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải cân nhắc giữa lợi nhuận thu được và các chi phí rủi ro khi thực hiện dự án. Do đó, không thể coi chi phí bảo hiểm là một trong khoản chi phí phát triển của dự án trong phương pháp thặng dư”.

Hiệp hội nhận thấy, ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét là “bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Việc mua bảo hiểm của chủ đầu tư không phải là hoạt động trực tiếp trên đất để tạo ra doanh thu phát triển và chi phí phát triển từ việc sử dụng đất” là chưa chính xác, bởi lẽ chủ đầu tư “bắt buộc” phải thực hiện “bảo hiểm công trình” nên “chi phí bảo hiểm công trình” là chi phí thật mà chủ đầu tư đã phải thanh toán cho doanh nghiệp bảo hiểm, bất kể trong quá trình thi công xây dựng “có” hoặc “không có” xảy ra sự cố hoặc tai nạn, nên căn cứ theo các quy định pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng, pháp luật về thuế thì “chi phí bảo hiểm công trình” phải được tính vào “chi phí đầu tư xây dựng” là rất cần thiết.

Ba là về “chi phí dự phòng”, Bộ Tài nguyên Môi trường giải thích lý do không tính “chi phí dự phòng” vào các “chi phí đầu tư xây dựng” tại Tờ trình 50/TTr-BTNMT ngày 10/05/2024, như sau: “Việc xác định chi phí dự phòng trong phương pháp thặng dư theo quy định tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng đến giá đất như: các địa phương chưa thống nhất về cách xác định (có địa phương tính, có địa phương không tính) có những dự án xây dựng 01 năm mà vẫn tính chi phí dự phòng,... Tại Báo cáo số 22/BC-KTNN ngày 4/1/2018 của Kiểm toán Nhà nước về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai có nêu: Việc quy định chi phí dự phòng này là không phù hợp do bản thân các khoản chi phí phát triển là giả định thì chi phí dự phòng lại là một ước tính giả định khác nên tiềm ẩn rủi ro chi phí phát triển sai lệch lớn hơn so với thực tế dẫn đến làm giảm giá trị đất và tiền sử dụng đất phải nộp. Ngoài ra, tại một số Kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ đối với các dự án đầu tư trong thời gian qua, Thanh tra Chính phủ kiến nghị kiểm tra, thu hồi các khoản chi phí dự phòng đã xác định trong phương pháp thặng dư”.

Hiệp hội nhận thấy, ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường nhận xét “Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT có nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hưởng đến giá đất” và đã trích dẫn nhận xét của Kiểm toán Nhà nước, Thanh tra Chính phủ (trên đây) là chưa phù hợp với khoản 2 Điều 134 Luật Xây dựng 2014 quy định “2. Nội dung tổng mức đầu tư xây dựng gồm chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phòng cho khối lượng phát sinh và trượt giá. Đối với dự án chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng bao gồm các chi phí trong dự toán xây dựng công trình theo quy định tại Điều 135 của Luật này, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí khác” và nhất là đối với những dự án đầu tư có sử dụng đất được giao đất “theo giai đoạn” theo quy định của pháp luật về đất đai trước thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (01/07/2014).

Do vậy, việc bổ sung “chi phí dự phòng” vào điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” là rất cần thiết.

Bốn là, “chi phí lấn biển (nếu có)” đã được quy định tại Nghị định 42/2024/NĐ-CP “về hoạt động lấn biển” và tại điểm d khoản 4 Điều 6 “dự thảo Nghị định”, nên cần phải được bổ sung vào điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Năm là, “các chi phí hợp pháp, hợp lệ, hợp lý theo quy định của pháp luật về thuế, pháp luật về xây dựng” là những chi phí đảm bảo tính “hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” theo quy định của pháp luật về thuế, hoặc theo quy định của pháp luật về xây dựng cũng cần được bổ sung vào điểm a khoản 3 Điều 6 “dự thảo Nghị định”.

Hiệp hội nhận thấy, việc tính đúng, tính đủ các “chi phí đầu tư xây dựng” là thực hiện nguyên tắc “đối xử công bằng” giữa Nhà nước và nhà đầu tư, bởi lẽ tại khoản 2 Điều 6 “dự thảo Nghị định” quy định về “ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất” thì Nhà nước cũng đã tính đúng, tính đủ các yếu tố hình thành nên “tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất”, không “bỏ sót” yếu tố nào.

Linh Anh