HoREA đánh giá cao việc Thành phố ban hành Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND ngày 26/12/2025, có hiệu lực từ 9/1/2026, quy định phương pháp xác định dân số trong nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong các giai đoạn từ chủ trương đầu tư, lập quy hoạch đến thẩm định dự án và cấp phép xây dựng.
Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng áp dụng, quy định này đã bộc lộ một số hạn chế. Cụ thể, hiện chỉ có một phương pháp xác định dân số được áp dụng, dẫn đến xu hướng gia tăng tỷ trọng căn hộ diện tích lớn trong các dự án mới. Điều này phù hợp với một bộ phận khách hàng thu nhập cao nhưng lại chưa tương thích với khả năng chi trả của đa số người dân đô thị, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp và người trẻ mới lập nghiệp.
 |
Kiến nghị bổ sung phương pháp, tăng tính linh hoạt
Trước thực tế đó, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp xác định dân số trong nhà chung cư tại khoản 2 Điều 4 của Quyết định 32. Theo đề xuất, việc xác định dân số có thể linh hoạt dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ, thay vì chỉ áp dụng một chỉ tiêu cố định.
Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị phân loại căn hộ theo diện tích và số phòng ở, tương ứng với số người cư trú hợp lý. Chẳng hạn, căn hộ nhỏ từ 25–32 m² tính 1 người; căn hộ 32–56 m² tính 2 người; căn hộ 64–96 m² tính 3 người; và các căn hộ lớn hơn có thể tính từ 4–6 người hoặc quy đổi theo chỉ tiêu diện tích sàn bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Đối với các dự án nhà ở xã hội và tái định cư, phương pháp xác định dân số được đề xuất chi tiết hơn, phù hợp với đặc thù sử dụng và quy định pháp luật hiện hành, trong đó có điều chỉnh ngưỡng diện tích căn hộ tối đa lên 77 m² – sát với thực tiễn triển khai.
Theo HoREA, đề xuất trên xuất phát từ thực tế quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn đang có xu hướng thu nhỏ. Kết quả các cuộc tổng điều tra dân số gần đây cho thấy số hộ gia đình từ 1–3 người ngày càng gia tăng, trong khi mô hình “đại gia đình nhiều thế hệ” dần thu hẹp.
Nguyên nhân đến từ nhiều yếu tố như xu hướng kết hôn muộn, tỷ lệ sinh thấp, áp lực chi phí sinh hoạt và thay đổi trong lối sống của thế hệ trẻ. Điều này đặt ra yêu cầu điều chỉnh chính sách phát triển nhà ở theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.
Tránh lặp lại “bài học” dư thừa căn hộ lớn
Hiệp hội cũng cảnh báo nguy cơ tái diễn tình trạng lệch pha cung – cầu nếu không kịp thời điều chỉnh. Thực tế giai đoạn 2011–2013, thị trường bất động sản từng rơi vào khủng hoảng do dư thừa căn hộ diện tích lớn, tồn kho lên tới hàng chục nghìn căn, kéo theo nợ xấu gia tăng.
Khi đó, Chính phủ đã phải triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ để kích cầu thị trường. Theo HoREA, việc chỉ áp dụng một phương pháp xác định dân số như hiện nay có nguy cơ tạo ra “độ lệch” tương tự, làm gia tăng hàng tồn kho, ảnh hưởng đến tính ổn định của thị trường.
Nhu cầu thị trường nghiêng về căn hộ vừa và nhỏ
Dẫn số liệu khảo sát, HoREA cho biết khoảng 60–70% người mua hiện nay có nhu cầu đối với căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m², giá từ 2–7 tỷ đồng. Khoảng 20–25% khách hàng là người thu nhập thấp, người trẻ có nhu cầu căn hộ nhỏ, diện tích khoảng 50 m². Trong khi đó, phân khúc căn hộ lớn chỉ chiếm khoảng 5–10% nhu cầu.
Việc cơ cấu nguồn cung nghiêng về căn hộ diện tích lớn không chỉ làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường mà còn đẩy mặt bằng giá lên cao, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.
Theo phân tích của HoREA, nếu không điều chỉnh kịp thời, quy định hiện hành có thể làm giảm hiệu quả đầu tư dự án, kéo dài thời gian bán hàng, gia tăng rủi ro tài chính cho doanh nghiệp, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách.
Quan trọng hơn, việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách an sinh xã hội, làm giảm cơ hội sở hữu nhà ở của đại bộ phận người dân đô thị.
HoREA cho rằng, việc bổ sung phương pháp xác định dân số theo hướng linh hoạt không chỉ giúp khắc phục bất cập trước mắt mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.
