Vì sao cần bổ sung quy định bồi thường tài sản trên đất?

Ngày 19/9/2025, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản góp ý do ông Lê Hoàng Châu ký gửi đến Ban soạn thảo dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Trong đó, đề xuất trọng tâm của HoREA là bổ sung quy định về bồi thường đối với đất và tài sản gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, một động thái được kỳ vọng sẽ gỡ bỏ nhiều nút thắt cho thị trường bất động sản.

Cụ thể, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 8, Điều 81 Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, khi một dự án hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. HoREA cho rằng quy định này không phù hợp với Hiến pháp 2013 và các luật liên quan.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề xuất đột phá về bồi thường trong luật đất đại sửa đổi.

Theo HoREA, việc không bồi thường trong trường hợp này mâu thuẫn trực tiếp với khoản 3, Điều 51 Hiến pháp 2013, trong đó khẳng định tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa. Đồng thời, nó cũng đi ngược lại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Doanh nghiệp 2020, những văn bản pháp lý đã nêu rõ "không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản".

HoREA chỉ ra rằng các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai khác, từ khoản 1 đến khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai 2024, đều có những vi phạm cụ thể, rõ ràng, như sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất, hoặc không sử dụng đất trong một thời gian dài sau khi đã bị xử phạt hành chính. Việc thu hồi đất trong các trường hợp này là thỏa đáng.

Tuy nhiên, HoREA nhận thấy, khoản 8 Điều 81 lại chưa quy định rõ điều kiện "đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng" như khoản 7. Do đó, việc thu hồi đất mà không bồi thường trong trường hợp này chưa thể xác định được người sử dụng đất đã vi phạm pháp luật về đất đai.

Để giải quyết vấn đề này, HoREA đề xuất bổ sung khoản 5a, sửa đổi khoản 8, Điều 81 theo hướng: "Việc bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có) thực hiện theo quy định của Chính phủ". Điều này sẽ giúp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất một cơ chế xử lý cụ thể đối với tài sản gắn liền với đất sau khi bị thu hồi. Theo đó, sau khi Nhà nước thu hồi đất, tài sản trên đất sẽ được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý. Tổ chức này sẽ có nhiệm vụ xác định giá trị tài sản gắn liền với đất để đưa vào phương án đấu giá. Số tiền thu được từ việc đấu giá tài sản sẽ được dùng để trừ đi các chi phí liên quan, thanh toán các nghĩa vụ tài chính còn nợ (nếu có), và số tiền còn lại sẽ được hoàn trả cho người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản.

HoREA tin rằng việc thực hiện "quyền thu hồi đất" của Nhà nước phải đi đôi với việc bảo đảm "tài sản hợp pháp của tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp luật bảo hộ". Việc sửa đổi này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư, mà còn tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch, công bằng hơn, từ đó thu hút đầu tư, giảm thiểu rủi ro và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản.