Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Sáng 15-1, tại phiên khai mạc kỳ họp bất thường lần thứ năm, Quốc hội đã thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Trong buổi phát biểu tại Hội trường, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Phó Chủ tịch Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương đã đánh giá cao việc tiếp thu và điều chỉnh các nội dung của Dự thảo Luật, nhấn mạnh sự thuận lợi cho việc áp dụng và thực hiện trong thực tế.

Đại biểu Trân bày tỏ quan ngại về điểm cụ thể, là khoản 5, điều 158 của Dự thảo Luật, liên quan đến phương pháp thặng dư trong định giá đất. Bà cho rằng quy định này nên được xem xét lại vì phương pháp thặng dư có thể dẫn đến kết quả định giá không chắc chắn, đặc biệt là đối với những khu vực có hạn chế về thông tin thực tế và chi phí doanh thu.

Đại biểu Trân cũng đề xuất loại bỏ quy định về phương pháp thặng dư trong định giá đất, vì kết quả của nó dựa trên giả định và ước tính, gây thiếu tin cậy, đặc biệt là đối với các khu vực không có đủ thông tin thực tế. Bà lưu ý rằng giá trị của một thửa đất có thể giảm khi nền kinh tế suy thoái hoặc gặp các yếu tố bất lợi, mặc dù có triển vọng tăng lên theo thời gian.

Đại biểu Trân đưa ra ví dụ về tình trạng đóng băng của thị trường dự án bất động sản do phương pháp định giá không đo lường chính xác các yếu tố rủi ro và bất lợi đối với nền kinh tế. Bà nhấn mạnh rằng tính toán các yếu tố giả định là phức tạp, dẫn đến kết quả định giá không chắc chắn và có sai số lớn.

Cuối cùng, bà nhấn mạnh việc cần có các biện pháp kiểm soát để đảm bảo tính chính xác và phù hợp của kết quả định giá đất, đặc biệt là trong bối cảnh thiếu hụt cơ sở dữ liệu và sự không minh bạch về giá đất và thị trường đất đai.

Cùng quan điểm, Đại biểu Hà Sỹ Đồng (Đoàn Quảng Trị) tiếp tục chia sẻ quan điểm của mình, đề xuất không nên sử dụng phương pháp thặng dư trong định giá đất mà thay vào đó nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, vì ông tin rằng phương pháp này sẽ mang lại kết quả chính xác hơn. Ông nhấn mạnh rằng phương pháp thặng dư chỉ nên được sử dụng để so sánh và tham khảo.

Về việc ban hành bảng giá đất, đại biểu Đồng đề xuất rằng nếu hàng năm xây dựng bảng giá đất một lần, sẽ gây khó khăn và tốn kém. Do đó, ông đề xuất áp dụng chu kỳ 5 năm để xây dựng và cập nhật bảng giá đất. Ông cũng đề cập đến việc áp dụng hệ số K để điều chỉnh bảng giá nếu có biến động giá thị trường.

"Nếu mỗi năm phải xây dựng bảng giá đất, chúng ta sẽ cần một tổ chuyên nghiên cứu thị trường liên tục để thực hiện công việc này. Điều này không chỉ tốn kém mà còn đưa ra những thách thức về thời gian và nguồn lực. Do đó, tôi đề xuất chỉ nên quy định xây dựng bảng giá mỗi 5 năm một lần", đại biểu nói.

Ông hi vọng rằng Quốc hội sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, mở đường cho hiệu lực thi hành của các luật khác và đảm bảo rằng quy định mới sẽ giúp tối ưu hóa quá trình định giá đất và làm cho nó trở nên hiệu quả hơn trong thực tế.

Tại báo cáo tóm tắt giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho hay phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp (Điều 158) là vấn đề còn nhiều quan điểm khác nhau trong quá trình thảo luận ở cả 2 kỳ họp trước của Quốc hội.

Có ý kiến đề nghị không quy định tại luật về nội dung phương pháp định giá đất, giao Chính phủ quy định chi tiết để có hướng dẫn cụ thể và có sự linh hoạt, phù hợp với điều kiện thực tiễn.

Ý kiến khác đề nghị quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, căn cứ đề xuất của Chính phủ, dự thảo quy định về phương pháp định giá đất theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai.

Trong đó quy định cụ thể các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. Đồng thời, dự thảo quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất, bổ sung điều kiện áp dụng cơ bản với từng phương pháp định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Bình Phương t/h