Dừng đổi đất lấy hạ tầng: Lấp khoảng trống của luật

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT - GS Đặng Hùng Võ

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, giải pháp được ông Võ đưa ra là nên đấu giá đất công và dùng tiền đấu giá đó để xây dựng hạ tầng.

Chủ đầu tư lợi cả đôi đường

Mới đây, Bộ Tài chính vừa có công văn đề nghị tạm dừng hình thức đầu tư BT. Quan điểm của ông về đề xuất này?

- Tôi ủng hộ đề nghị này của Bộ Tài chính. Nếu thực hiện được thì quá tốt. Về nguyên tắc, quỹ đất đối ứng và giá trị tiền sử dụng đất chỉ được xác định sau khi dự án BT hoàn thành và bàn giao. Tuy nhiên, hầu hết dự án BT hiện nay tiền sử dụng đất đã được tạm tính ngay tại thời điểm ký hợp đồng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện song song cả 2 dự án BT và dự án khác đối ứng.

Khi dự án hoàn thành, lẽ ra phải thực hiện kiểm toán kỹ thuật và kiểm toán tài chính để xác định chính xác chất lượng, giá trị, làm cơ sở cho việc thanh toán bằng đất. Song thực tế, chưa có dự án BT nào được kiểm toán mà chỉ là quyết toán. Vì vậy rất dễ phát sinh thất thoát nguồn lực về đất đai. Nguyên nhân chính dẫn tới những bất cập này nằm ở việc xây dựng pháp luật cho cơ chế đổi đất lấy hạ tầng quá lỏng lẻo, khung pháp lý chưa phù hợp nên để lại quá nhiều khoảng trống, tạo ra nguy cơ tham nhũng.

Thời gian qua, có tình trạng nhiều dự án hạ tầng chưa xong, chủ đầu tư đã được cấp đất hoặc nhiều Dự án hạ tầng đổi đất lại nằm ngay trong khu đất giao cho DN triển khai. Đây có phải là một bất hợp lý trong đầu tư BT không thưa ông?

- Một số dự án BT, giao đất đổi lấy dự án xây dựng hạ tầng giao thông cùng trong một khu đô thị (KĐT) thì cũng là một vấn đề. Chủ đầu tư xây dựng dự án hạ tầng giao thông trong KĐT, sau đó lại xây nhà trên KĐT đó để bán.

Như vậy, chủ đầu tư được lợi cả hai đường, công trình hạ tầng giao thông làm cho chính dự án KĐT của mình thụ hưởng và cũng là công trình hạ tầng giao thông đối ứng với quỹ đất được nhận. Nhà nước dường như không được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng giao thông.

Nên đấu giá đất, lấy tiền xây dựng xây hạ tầng thay vì đổi đất

Ngoài ra, định giá đất đai, quyền sử dụng đất để “đổi” hạ tầng trong quá trình phê duyệt dự án BT cũng gây khá nhiều bức xúc trong dư luận. Vậy, theo ông, các quy định pháp luật hiện tại đã đủ chặt chẽ để quá trình định giá đầu tư BT diễn ra một cách công khai, minh bạch và hiệu quả chưa?

- Trong Luật Đất đai 2013 không có quy định nào về định giá tài sản, cũng như định giá hạ tầng để đổi đất. Về dự án BT, chỉ quy định thẩm quyền ai là người giao đất cho các dự án BT (đó là UBND cấp tỉnh) nhưng không quy định về định giá. Đây là khoảng trống pháp luật rất lớn của Luật Đất đai 2013 đối với dự án BT. Theo tôi, Luật Đất đai có thể không quy định về định giá hạ tầng nhưng phải quy định về định giá đất, định giá thế nào để giá trị đất đai đem đổi tương xứng với giá trị của hạ tầng.

Năm 2017 mới có Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, có khá nhiều điều quy định về dự án BT, nhưng đến 1/1/2018 mới có hiệu lực và không áp dụng được với các dự án BT đã triển khai trước thời điểm đó. Các quy định về dự án BT trong Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đã có nhưng vẫn không cụ thể. Ví dụ, trong Luật vẫn quy định là đất đai được định giá cho phù hợp với giá thị trường, công trình hạ tầ

ng phải được định giá cho phù hợp với giá thị trường. Nhưng thực tế đòi hỏi chi tiết hơn, định giá thế nào là phù hợp với giá thị trường?
Đầu tư BT được coi là một giải pháp để huy động các nguồn lực xã hội xây dựng hạ tầng trong bối cảnh ngân sách eo hẹp. Nếu dừng hình thức đầu tư này, liệu ngân sách có thêm nặng gánh, thưa ông?

- Quan điểm của tôi là ở những nơi phát triển đô thị mạnh như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nên dừng hoàn toàn việc đổi đất lấy hạ tầng, thay vào đó là cơ chế đấu giá đất, lấy tiền để xây dựng hạ tầng. Như thế sẽ minh bạch và hiệu quả hơn. Tiền đấu giá đất sẽ được nộp vào ngân sách và quay lại đầu tư cho hạ tầng xã hội.

Cũng có ý kiến cho rằng, nếu áp dụng thì hình thức đầu tư BT chỉ áp dụng tại những địa phương chưa phát triển. Ý kiến của ông thế nào về vấn đề này?
- Nếu phải áp dụng hình thức đầu tư BT thì chỉ áp dụng tại những địa phương chưa phát triển, nguồn thu ngân sách yếu kém mà ngân sách T.Ư vẫn phải trợ giúp, hạ tầng chưa đủ để thu hút đầu tư.

Dự án BT có nhược điểm chủ yếu là làm cạn kiệt nguồn lực đất đai nên khi áp dụng, cần hoàn thiện cơ chế xác định giá trị công trình hạ tầng, giá trị đất đai trả cho nhà đầu tư và chi tiết hóa hợp đồng BT theo quy định của pháp luật. Hơn nữa, mọi dự án đối tác công - tư phải được công khai toàn bộ, có sự tham gia giám sát của người dân và cơ quan nhà nước có liên quan phải thực hiện đúng trách nhiệm giải trình trước các ý kiến giám sát của Nhân dân. Đây là những nguyên tắc cơ bản của một hệ thống quản trị tốt. Việc thực thi pháp luật cũng cần được kiểm tra, giám sát chặt chẽ, nhất là quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án đầu tư theo hình thức BT.

Xin cảm ơn ông!

"Phương thức BT đổi đất lấy hạ tầng được áp dụng khá rộng rãi ở Việt Nam. Về bản chất, đây cũng là phương thức huy động tài chính từ đất để phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, theo cơ chế cạnh tranh thị trường thì dự án hạ tầng phải qua đấu thầu để chọn nhà thầu nào đưa ra giá thích hợp nhất, còn đất đai phải qua đấu giá thì mới chọn được người trả giá cao nhất. Giá cả sản phẩm hàng hóa và dịch vụ trong kinh tế thị trường được quyết định không chỉ bởi cơ chế giá cả, mà còn phải xét đến tác động của quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh. Vì thế, để vượt qua hạn chế nghiêm trọng này, phương thức BT chỉ nên thực hiện theo phương thức đấu thầu dự án kết hợp với đấu giá các lô đất trong chừng mực vừa đủ để thực hiện dự án" - Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, TS Phạm Sỹ Liêm

Hà Lâm