Hàng triệu cuốn sổ đỏ đang nằm trong két ngân hàng. Con số riêng tại Vietcombank đã đủ để gợi ra một vấn đề lớn: cuối năm 2024, giá trị ghi sổ của tài sản bảo đảm là bất động sản tại nhà băng này vào khoảng 1,733 triệu tỷ đồng, tăng 6,7% so với cuối năm trước. Đó là một lát cắt rất rõ về thực tế: đất đai vẫn chiếm vị trí quá lớn trong cỗ máy tín dụng của nền kinh tế.
 |
| Khi huyết mạch của nền kinh tế chảy quá mạnh vào đất đai, câu hỏi đặt ra là chúng ta đang phát triển, hay đang chôn vốn một cách có hệ thống trong tài sản bảo đảm? |
Điều đáng bàn là sau nhiều năm nói về công nghiệp hóa, chuyển đổi số, kinh tế tri thức và đổi mới sáng tạo, tài sản dễ biến thành vốn vay nhất vẫn là đất. Nói cách khác, khi doanh nghiệp cần vốn, ý tưởng chưa chắc được nhìn nhận, dòng tiền tương lai chưa chắc được định giá, nhưng đất thì gần như luôn có cửa.
Đất đai trở thành “vua” của tín dụng vì sao?
Lý do đầu tiên là tính an toàn dễ đo đếm. Đối với ngân hàng, đất có hồ sơ pháp lý, có thể định vị, có thể định giá tương đối, và quan trọng hơn là có thể xử lý khi khoản vay phát sinh rủi ro. So với hàng tồn kho có thể mất giá, máy móc có thể lỗi thời, hay tài sản vô hình như thương hiệu, dữ liệu, sáng chế vốn rất khó thẩm định, bất động sản đem lại cảm giác chắc tay hơn hẳn.
Lý do thứ hai là sự thuận tiện về mặt pháp lý và nghiệp vụ. Định giá một mô hình kinh doanh, một công nghệ mới hay một startup đòi hỏi năng lực thẩm định rất sâu. Trong khi đó, với đất đai, nhiều trường hợp chỉ cần căn cứ hồ sơ pháp lý và mặt bằng giá thị trường. Chính sự thuận tiện này khiến sổ đỏ trở thành tài sản bảo đảm gần như mang tính “quốc dân”, còn những doanh nghiệp sống bằng tri thức, dữ liệu hay sáng tạo lại thường ở thế yếu khi đi vay.
Lý do thứ ba là niềm tin lâu nay rằng đất về dài hạn sẽ tăng giá. Niềm tin ấy tạo ra một vòng lặp quen thuộc: tín dụng chảy vào bất động sản, giá đất tăng; giá đất tăng làm lớp tài sản bảo đảm dày lên; lớp bảo đảm dày lên lại mở đường cho các khoản vay mới. Vòng lặp đó có thể khiến bảng cân đối của nhiều chủ thể nhìn đẹp hơn, nhưng không đồng nghĩa năng suất thật của nền kinh tế tăng tương ứng.
Nghịch lý của một nền kinh tế muốn đi lên bằng tri thức
Đây mới là điểm đáng lo nhất. Một nền kinh tế muốn tăng trưởng bền vững phải biết phân bổ vốn cho nơi tạo ra năng suất mới: công nghệ, sản xuất, hạ tầng, đổi mới sáng tạo, mô hình kinh doanh hiệu quả. Nhưng nếu hệ thống tín dụng tiếp tục ưu ái mạnh nhất cho người có đất, còn người có ý tưởng lại khó tiếp cận vốn, thì thông điệp mà thị trường nhận được sẽ rất rõ: tài sản vẫn quan trọng hơn năng lực sáng tạo.
Trong bối cảnh đó, ngân hàng lẽ ra phải là huyết mạch bơm vốn cho khu vực sản xuất và khu vực tạo giá trị gia tăng cao. Thế nhưng thực tế cho thấy ngay cả những ngân hàng lớn, kể cả nhóm quốc doanh, vẫn đang dựa rất nhiều vào bất động sản như một vùng an toàn. Hệ quả là dòng vốn có nguy cơ bị hút về nơi giữ giá trị tài sản, thay vì nơi tạo ra giá trị mới.
Điều này cũng lý giải vì sao lượng tài sản bảo đảm bằng đất trong hệ thống ngân hàng ngày càng phình ra. Không phải vì đất tự sinh thêm, mà vì trong nhiều trường hợp, khi doanh nghiệp khó khăn và cần vay tiếp để duy trì hoạt động hoặc cơ cấu nợ, ngân hàng lại yêu cầu bổ sung thêm tài sản bảo đảm. Khi đó, sổ đỏ không còn đơn thuần là công cụ hỗ trợ sản xuất, mà trở thành vật thế thân để nuôi các khoản nợ cũ. Giá trị tài sản bảo đảm tăng lên, nhưng năng lực tạo ra hàng hóa, dịch vụ và việc làm chưa chắc đi lên theo.
Siết hay không siết tín dụng bất động sản?
Đây là bài toán không thể trả lời bằng một mệnh lệnh giản đơn. Nếu không điều chỉnh, giá nhà đất có thể tiếp tục neo cao, cơ hội an cư của người trẻ ngày càng xa hơn, còn nền kinh tế tiếp tục ưu ái người có tài sản hơn người có năng lực kinh doanh. Khi đó, sự bất bình đẳng trong tiếp cận vốn sẽ ngày một lớn.
Nhưng nếu siết quá mạnh và quá đột ngột, hệ quả cũng không hề nhỏ. Khi giá đất giảm sâu, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, nợ xấu có thể lộ rõ và áp lực lên hệ thống ngân hàng sẽ tăng mạnh. Thực tế này cho thấy quan hệ giữa ngân hàng và bất động sản hiện vẫn bị buộc rất chặt với nhau. Muốn tháo dần sự lệ thuộc ấy, không thể chỉ kêu gọi giảm tỷ trọng cho vay liên quan đến đất đai, mà phải nâng được năng lực thẩm định dòng tiền, tài sản vô hình và mô hình kinh doanh; đồng thời phát triển mạnh hơn thị trường vốn để chia lửa cho tín dụng ngân hàng.
Câu hỏi lớn nhất vì thế không phải là ngân hàng đang giữ bao nhiêu sổ đỏ. Câu hỏi đáng bàn hơn là hệ thống tài chính đang thưởng công mạnh nhất cho điều gì. Nếu đất vẫn là đường tắt số một để vay vốn, còn công nghệ, dữ liệu, thương hiệu, sáng chế hay dòng tiền tương lai vẫn khó được nhìn nhận đúng giá trị, thì mục tiêu xây dựng một nền kinh tế dựa trên tri thức sẽ còn bị kéo lùi.
Nói ngắn gọn, sổ đỏ nên là phương tiện hỗ trợ sản xuất, chứ không nên trở thành đích đến cuối cùng của tín dụng. Chừng nào đất đai còn được tôn trọng hơn năng suất trong cách phân bổ vốn, chừng đó nền kinh tế vẫn khó thoát khỏi quỹ đạo tăng trưởng dựa nhiều vào tài sản hơn là hiệu quả.
