Thứ bảy 19/07/2025 08:35
Hotline: 024.355.63.010
Kinh doanh

“Cởi trói” cho chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản: Chỉ cần thống nhất theo Luật Đầu tư

02/02/2023 11:15
Chia sẻ với Doanh nghiệp & Hội nhập, Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý độc lập cho rằng, để tháo gỡ, “cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giúp khơi thông thị trường bất động sản (BĐS), chỉ cần thống nhất một thủ tục theo

Cải cách không triệt để trong thủ tục chuyển nhượng dự án

Theo Ths Nguyễn Văn Đỉnh, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bản mới nhất mặc dù đã “giảm tải” thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án nhưng đề xuất sửa đổi vẫn chưa đi vào thực chất và chưa triệt để.

Ngày 28/12/2022, Bộ Xây dựng đã trình Bộ Tư pháp bản dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) để phục vụ thẩm định (Dự thảo 3). Điểm mới đáng chú ý so với bản dự thảo xin ý kiến hồi tháng 9/2022 (Dự thảo 2) là cơ quan chủ trì soạn thảo đã sửa quy định về thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án theo hướng “giảm tải” cho chủ đầu tư.

Tại bản Dự thảo 2 trước đây, cơ quan soạn thảo đề xuất: UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do UBND cấp tỉnh quyết định, chấp thuận; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng đối với dự án do Thủ tướng quyết định, chấp thuận (Điều 45), tức là vẫn duy trì quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014: Cấp nào quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì sẽ có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Quy định như trên chưa phù hợp với quan điểm đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính... trong xây dựng pháp luật bởi theo Luật Đầu tư năm 2020 thì dự án khu đô thị có quy mô từ 300ha trở lên thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng, nhà đầu tư chỉ chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất quy mô 1.000m2 cũng phải trình hồ sơ để Thủ tướng cho phép là hết sức bất cập.

Tại Dự thảo 3 vừa trình Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng đề xuất theo hướng trường hợp dự án BĐS do Thủ tướng quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư thì thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng thuộc Thủ tướng nếu chuyển nhượng toàn bộ dự án; còn trường hợp chuyển nhượng một phần dự án sẽ phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng (Điều 42).

Ảnh minh họa
Cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án sẽ giúp khơi thông thị trường BĐS.

“Đây là sự sửa đổi mang tính “cải cách”, tuy nhiên tôi cho rằng chưa triệt để. Bởi nếu xuất phát từ quan điểm xây dựng luật là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền thì cần phân cấp toàn bộ thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS cho UBND cấp tỉnh”, ông Đỉnh nói.

Bên cạnh đó,theo ông Đỉnh,nếu quy định Thủ tướng cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án; UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì nhà đầu tư tất yếu sẽ tìm cách “lách” để tránh phải trình hồ sơ lên Thủ tướng. Chẳng hạn thay vì chuyển nhượng toàn bộ dự án quy mô 500ha, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ chuyển nhượng một phần dự án quy mô 499ha và giữ lại một ô đất quy mô 1ha, trường hợp này vẫn là chuyển nhượng một phần dự án và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng vẫn thuộc UBND cấp tỉnh.

Ngoài ra,mặc dù trường hợp cho phép chuyển nhượng một phần dự án nêu trên thuộc UBND cấp tỉnh nhưng dự thảo vẫn quy định UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan trước khi cho phép chuyển nhượng. Như vậy vẫn phải thực hiện thủ tục tại các cơ quan trung ương và thời gian thẩm định, lấy ý kiến không rút ngắn được bao nhiêu (chỉ thiếu bước Văn phòng Chính phủ tổng hợp để báo cáo Thủ tướng ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng dự án).

Giảm tải hay “gia tải”?

Trong Tờ trình số 67/TTr-BXD ngày 28/12/2022 kèm theo hồ sơ thẩm định dự thảo luật, cơ quan chủ trì soạn thảo nêu quan điểm xây dựng Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là: “Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện...”.

Mặc dù vậy, một số chính sách cụ thể trong Dự thảo 3 dường như vẫn chưa bám sát quan điểm về đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Thủ tục cho phép chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS là ví dụ tiêu biểu (trong tên thủ tục chứa thuật ngữ “cho phép” đã mang nặng tính chất xin - cho).

Theo pháp luật hiện hành, đối với dự án BĐS mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tưthì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư; còn các dự án khác thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS… (theo Điều 46 Luật Đầu tư năm 2020).

Sự phân chia thẩm quyền xử lý thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo 2 ngành luật khác nhau hiện nay dẫn đến “phân mảnh” thẩm quyền, thiếu luận chứng rõ ràng về lý do phải phân tách thành 2 trường hợp riêng biệt, thực hiện theo 2 luật riêng, với 2 cơ quan đầu mối xử lý hồ sơ riêng biệt. Ưu điểm là chủ đầu tư trong mọi trường hợp chỉ phải thực hiện một thủ tục (nếu đã làm thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư thì thôi thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS và ngược lại).

Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) thì chủ đầu tư rất có thể phải làm... cả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS.

Cụ thể, Điều 40 dự thảo luật đã đề ra nguyên tắc chuyển nhượng dự án BĐS là: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản”. Như vậy, 100% trường hợp chủ đầu tư muốn chuyển nhượng toàn bộ/một phần dự án BĐS đều phải làm thủ tục theo Luật Kinh doanh BĐS.

Cũng tại Điều 40 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) còn quy định: Quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS là cơ sở để các bên thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo pháp luật về đầu tư.

Như vậy, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư phải làm nối tiếpcả 2 thủ tục mới hoàn thành việc chuyển nhượng dự án.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần dự án BĐS thì nếu phần dự án chuyển nhượng có diện tích trên 10% dự án ban đầu hoặc trên 30ha thì cũng phải thực hiện 2 thủ tục như trên. Trong trường hợp dự án do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, khi chuyển nhượng một phần dự án thì thẩm quyền cho phép của UBND cấp tỉnh nhưng sau đó phải điều chỉnh chủ trương đầu tư và thẩm quyền lại thuộc Thủ tướng thì sự “giảm tải” là không thực chất.

Như vậy, dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) vẫn chưa đáp ứng yêu cầu phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính.

Xuất phát từ phạm vi điều chỉnh của Luật Đầu tư là luật quy định về mọi hoạt động đầu tư kinh doanh và chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động đầu tư thì thủ tục chuyển nhượng dự án nên thực hiện thống nhất theo thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.

Ngược lại, Điều 6 Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) liệt kê các loại BĐS đưa vào kinh doanh chỉ bao gồm các loại nhà ở, công trình xây dựng và các loại đất; theo nguyên tắc loại trừ thì hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS không phải hoạt động kinh doanh BĐS. Một hoạt động không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhưng trình tự, thủ tục, điều kiện... chuyển nhượng dự án lại quy định chặt chẽ bởi Luật Kinh doanh BĐS là chưa hợp lý.

“Do vậy, để tháo gỡ, “cởi trói” cho chủ đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án, giúp khơi thông thị trường BĐS, gia tăng nguồn cung... thì cách thực chất nhất là xóa bỏ hoàn toàn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh BĐS mà chỉ cần thống nhất một thủ tục theo Luật Đầu tư”, ông Đỉnh khuyến nghị.

Hoài Anh

Bài liên quan
Tin bài khác
Khi ngân hàng bắt tay với startup: Từ “tài sản đảm bảo” đến niềm tin vào nhà sáng lập

Khi ngân hàng bắt tay với startup: Từ “tài sản đảm bảo” đến niềm tin vào nhà sáng lập

"Bạn có tài sản đảm bảo không?" – Đây là câu hỏi đầu tiên mà nhiều ngân hàng đặt ra khi một doanh nghiệp muốn vay vốn. Nhưng với các startup, đôi khi tất cả tài sản họ có chỉ là… chính bản thân mình.
Giá cà phê tăng vọt, Việt Nam lập kỷ lục xuất khẩu 6 tháng đầu năm 2025

Giá cà phê tăng vọt, Việt Nam lập kỷ lục xuất khẩu 6 tháng đầu năm 2025

Xuất khẩu cà phê của Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt hơn 947 nghìn tấn, trị giá 5,45 tỷ USD, tăng 4,5% về lượng và tăng mạnh 66,2% về giá trị so với cùng kỳ năm 2024.
Dệt may, da giày Việt Nam: Bài toán nội địa hóa 70% nguyên liệu

Dệt may, da giày Việt Nam: Bài toán nội địa hóa 70% nguyên liệu

Xuất khẩu vượt 70 tỷ USD nhưng vẫn phụ thuộc tới 60% nguyên phụ liệu nhập khẩu, ngành dệt may và da giày Việt Nam đang đối mặt với thách thức lớn trong chuỗi cung ứng. Mục tiêu đạt 100 tỷ USD xuất khẩu và nội địa hóa 70% nguyên phụ liệu sẽ chỉ khả thi nếu công nghiệp phụ trợ được “cởi trói” bằng những chính sách quyết liệt, thực chất.
Đề xuất hộ kinh doanh phải dùng tài khoản ngân hàng riêng

Đề xuất hộ kinh doanh phải dùng tài khoản ngân hàng riêng

UBND TP Hà Nội đề xuất quy định bắt buộc hộ kinh doanh phải đăng ký tài khoản ngân hàng và sử dụng giao dịch điện tử phục vụ riêng cho hoạt động kinh doanh.
Founder Local Brand LAM KHUE: "Tôi thất bại vì tư duy sai, không phải vì thiếu năng lực"

Founder Local Brand LAM KHUE: "Tôi thất bại vì tư duy sai, không phải vì thiếu năng lực"

Founder LAM KHUE chia sẻ 7 sai lầm khiến thương hiệu thời trang Việt phải đóng cửa sau 8 năm. Bài học đắt giá dành cho startup và người kinh doanh sáng tạo.
Đề xuất hộ kinh doanh bắt buộc đăng ký tài khoản ngân hàng riêng phục vụ kinh doanh

Đề xuất hộ kinh doanh bắt buộc đăng ký tài khoản ngân hàng riêng phục vụ kinh doanh

Góp ý về hồ sơ chính sách của Dự án Luật Quản lý thuế (thay thế), UBND TP Hà Nội đã đưa ra đề xuất yêu cầu hộ kinh doanh phải bắt buộc đăng ký tài khoản ngân hàng hoặc tài khoản giao dịch điện tử riêng biệt phục vụ cho hoạt động kinh doanh.
Kinh doanh vàng tài khoản, chứng chỉ vàng: Cánh cửa nào đang mở?

Kinh doanh vàng tài khoản, chứng chỉ vàng: Cánh cửa nào đang mở?

Trong ngắn hạn, nhà đầu tư vẫn cần theo dõi chặt chẽ diễn biến từ phía NHNN về tiến độ nghiên cứu và triển khai các công cụ vàng tài khoản.
Chính thức bàn giao vốn Nhà nước ở FPT Telecom về Bộ Công an

Chính thức bàn giao vốn Nhà nước ở FPT Telecom về Bộ Công an

FPT Telecom chính thức được bàn giao phần vốn Nhà nước về Bộ Công an, đánh dấu bước đi chiến lược trong an ninh dữ liệu và chuyển đổi số quốc gia.
Đà Nẵng: Đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù để thu hút đầu tư vào Khu kinh tế mở Chu Lai

Đà Nẵng: Đề xuất áp dụng cơ chế đặc thù để thu hút đầu tư vào Khu kinh tế mở Chu Lai

Chiều 15/7, lãnh đạo UBND thành phố Đà Nẵng đã có buổi làm việc với Ban Quản lý các Khu Kinh tế và Khu công nghiệp và kiểm tra thực tế một số dự án trong Khu kinh tế mở Chu Lai.
Điểm mặt những tên tuổi trong thị trường xe máy điện Việt Nam

Điểm mặt những tên tuổi trong thị trường xe máy điện Việt Nam

Thị trường xe máy điện của Việt Nam hiện đang lớn nhất ở khu vực ASEAN và lớn thứ 2 thế giới, chỉ sau Trung Quốc. Trong tương lai, thị trường xe điện Việt Nam còn nhiều dư địa để tiếp tục tăng trưởng.
Kiểm soát rủi ro về hóa đơn điện tử: Khó hay dễ?

Kiểm soát rủi ro về hóa đơn điện tử: Khó hay dễ?

Đã có những trường hợp bị truy thu nhầm vì thiếu hiểu biết hoặc hiểu sai quy định, khiến nhiều người lo ngại mọi khoản tiền được chuyển vào tài khoản ngân hàng có thể bị quy là thu nhập và phải chịu thuế.
Doanh nghiệp tư nhân làm gì để minh bạch sản phẩm?

Doanh nghiệp tư nhân làm gì để minh bạch sản phẩm?

Để lấy được niềm tin của người tiêu dùng, vấn đề đầu tiên là chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, làm thế nào để người tiêu dùng biết đó là sản phẩm tốt hay xấu, các thành phần của sản phẩm, quá trình sản xuất?…
“Xanh hóa”: Con đường sống còn giúp doanh nghiệp tạo sức bật trong chuỗi biến động

“Xanh hóa”: Con đường sống còn giúp doanh nghiệp tạo sức bật trong chuỗi biến động

Chia sẻ tại “Diễn đàn Logistics xanh - Sức bật trong biến động và kết nối cùng FIATA World Congress 2025”, chiều ngày 11/7, tại Hà Nội, nhiều ý kiến bày tỏ: “Xanh hóa” trở thành con đường sống còn giúp doanh nghiệp tăng khả năng cạnh tranh và tạo sức bật trong chuỗi biến động. Phát triển logistics xanh sẽ là lợi thế cạnh tranh để doanh nghiệp Việt đi nhanh hơn, vượt lên trong chiến lược phát triển bền vững toàn cầu.
Logistics xanh: Sức bật trong biến động và kết nối cùng FIATA World Congress 2025

Logistics xanh: Sức bật trong biến động và kết nối cùng FIATA World Congress 2025

Chiều ngày 11/7, tại Hà Nội, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hiệp hội Doanh nghiệp dịch vụ Logistics Việt Nam (VLA) tổ chức “Diễn đàn Logistics xanh - Sức bật trong biến động và kết nối cùng FIATA World Congress 2025”.
Những trường hợp nào bị từ chối đăng ký hộ kinh doanh?

Những trường hợp nào bị từ chối đăng ký hộ kinh doanh?

Theo Nghị định 168/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh có thể bị từ chối cấp phép nếu vi phạm hoặc không hoạt động tại địa chỉ đăng ký.