Cơ hội đầu tư tại các địa phương kết nối trung tâm kinh tế

Ảnh minh họa

Nóng sốt ở nhiều nơi

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết trong vòng hơn một năm nay, thị trường bất động sản tiếp tục phát triển mạnh tại nhiều địa phương trên cả nước, ngoài các địa bàn quen thuộc như TPHCM, Hà Nội. Xu hướng này càng trở nên mạnh mẽ hơn khi nguồn cung căn hộ và quỹ đất tại hai thành phố lớn này khan hiếm dần. Tại phía Bắc, các địa phương như Lào Cai, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh… trở thành điểm đến đầu tư mới và còn ở phía Nam, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Thuận, Khánh Hoà… thì xảy ra tình trạng nóng sốt ở nhiều nơi.

“Trong năm 2018, sức tiêu thụ đất nền tại Đồng Nai đạt trên 90%, Long An đạt trên 80%. Tại Cần Thơ, đất nền nhiều dự án tăng giá chóng mặt, các nhà đầu tư có xu hướng đổ về vùng ven một số quận như Cái Răng, Bình Thủy, Ô Môn… khiến giá đất nơi đây tăng vài chục phần trăm trong vòng vài tháng”, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu ví dụ.

Trong khi đó, tại phía Bắc, nếu Bắc Ninh, Bắc Giang hay Vĩnh Phúc thu hút giới đầu tư chủ yếu bởi bất động sản gần khu công nghiệp, thì Hải Phòng và Quảng Ninh lại chiếm ưu thế với phân khúc đất nền khu đô thị, tổ hợp kinh doanh thương mại hay bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Nhìn bao quát khắp cả nước, Hội Môi giới cho biết sản phẩm chủ đạo tại các tỉnh là nhà đất và đất nền. Trong khi đó, sản phẩm căn hộ phát triển chưa mạnh, mới có chủ yếu là căn hộ thuộc nhà ở xã hội và giá rẻ.

“Năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Lượng giao dịch thành công (phạm vi điều tra khoảng 80% số dự án tại các tỉnh này) đạt gần 50.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án ở các tỉnh trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường, được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Giá nhà đất tại các tỉnh trong năm 2018 có biến động tăng bình quân khoảng 10% so với năm trước đó”, trích báo cáo của hiệp hội.

Theo các chuyên gia, với chi phí đầu tư còn tương đối rẻ, các doanh nghiệp nhắm tới các địa bàn lân cận TPHCM hoặc Hà Nội đầu tư nhằm hướng tới triển vọng tăng trưởng mạnh trong tương lai. Các địa phương này đang có tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh, có kết nối hạ tầng thuận lợi với hai thành phố lớn.

“Nếu như trước đây, các tỉnh lẻ chủ yếu có các dự án nhỏ lẻ do doanh nghiệp địa phương triển khai, thì hiện nay đã xuất hiện rất nhiều doanh nghiệp lớn như Vingroup, Bitexco, FLC, TNR, Sun Group, CEO Group… Chính sự nhập cuộc của nhiều doanh nghiệp bất động sản với tiềm lực tài chính mạnh cùng tư duy phát triển hiện đại đã kéo theo làn sóng các nhà đầu tư nhỏ đi theo. Tại nhiều địa phương, giá đất dự án tăng 30-50% chỉ sau một thời gian ngắn mở bán”, Hội Môi giới nhận định.

Một số dự án quy mô lớn tại các tỉnh được triển khai trong thời gian gần đây có thể kể đến như dự án Việt Phát South City tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với diện tích trên 24.000 mét vuông gồm 174 căn nhà liền kề hướng đến phân khúc nhà ở tầm trung do liên danh Công ty cổ phần Đầu tư Thương mại xuất nhập khẩu Việt Phát và Công ty cổ phần Kosy làm chủ đầu tư; dự án Vinhomes Imperia tại Hải Phòng với tổng diện tích 49,2 héc ta gồm có các căn nhà liền kề biệt thự song lập, biệt thự đơn lập... do tập đoàn Vingroup làm chủ đầu tư. Mới đây, tập đoàn FLC cũng ra mắt khu đô thị FLC Tropical City Ha Long tại thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) với quy mô 88 héc ta, gồm 2.600 căn nhà phố thương mại, liền kề và gần 1.100 căn chung cư. Hay hồi tháng trước, tập đoàn Novaland cũng vừa ra mắt khu đô thị sinh thái Aqua City có quy mô hơn 100 héc ta tại Biên Hòa (Đồng Nai) gồm các sản phẩm nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập….

Phân biệt sốt ảo, sốt thật

Phối cảnh một dự án bất động sản tại Đồng Nai.

Cơ hội và tiềm năng của bất động sản tỉnh lẻ vẫn đang mở rộng, song giới phân tích cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi chọn mua nhà đất ngoại tỉnh bởi khu vực có thanh khoản cao không nhiều. Không ít dự án phân lô bán đất xong rồi bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu. Trước đây, đã có tình trạng doanh nghiệp đổ ồ ạt về các tỉnh làm dự án khiến những khu đô thị mọc lên quá nhanh nhưng hạ tầng thiếu hụt, không thu hút được cư dân về sinh sống; nhà đầu tư dù muốn bán lỗ cũng không tìm được người mua. Vì thế, nhà đầu tư nên chọn lọc, đầu tư ở những địa phương có công nghiệp phát triển mạnh và hạ tầng xã hội tốt. Những tỉnh có nền công nghiệp phát triển, hay đứng đầu về thu hút vốn đầu tư nước ngoài, có các cụm công nghiệp, hạ tầng giao thông đồng bộ…  thì đất mới có khả năng sinh lời.

“Nhà đầu tư có thể quan sát chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) để chọn địa điểm đầu tư; thường địa phương nào có PCI cao thì thị trường bất động sản cũng sôi động bởi trong chỉ số này có bao hàm chỉ số về tiếp cận đất đai. Chẳng hạn, năm 2018, Quảng Ninh hay Đà Nẵng cùng có PCI cao và thị trường bất động sản sôi động”, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc JLL Hà Nội, đưa ra lời khuyên.

Còn theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khách hàng khi có ý định đầu tư vào phân khúc đất nền cần phải tìm hiểu kỹ thông tin về dự án, đặc biệt là uy tín của chủ đầu tư để tránh rủi ro. Thông tin về dự án phải được xác nhận bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo tính pháp lý vững chắc. Còn về phía chủ đầu tư phải có tiềm lực tài chính vững mạnh, thông tin về chủ đầu tư phải được công khai, minh bạch, có uy tín trên thị trường.

Thực tế, đã có một số nhà đầu tư lợi dụng việc quy hoạch mở rộng đô thị hay phát triển các công trình hạ tầng như cầu, đường, sân bay… tại một số địa phương để thu gom đất, đẩy giá lên cao. Những nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông gom đất, chờ lên giá để bán lại, tạo ra cơn sốt ảo tại những khu vực này.

“Đầu năm nay, một số nơi được thông tin rằng đang có sốt đất nhưng lượng giao dịch lại rất thấp. Chẳng hạn tại Vân Đồn (Quảng Ninh) hay Đà Nẵng, trong quý 1 chỉ có lần lượt 165 và 100 giao dịch. Việc rao bán đất chủ yếu đến từ nhà đầu tư, còn khách hàng thì chững lại để xem xét, thăm dò tình hình”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thông tin.

Ông Dương Đức Hiển, Giám độc bộ phận Kinh doanh Nhà ở, miền Bắc và miền Trung của công ty Savills Việt Nam, cũng đưa ra kinh nghiệm để nhà đầu tư nhận biết thông tin sốt đất ở đâu là thật, ở đâu là ảo, tránh tình trạng mua đất giá cao (do bị đẩy giá) rồi bị mắc kẹt vốn.

“Giá chào bán và giá giao dịch thực tế thường khác xa nhau. Người mua cần tìm gặp nhiều người bán, nhân viên môi giới để tìm hiểu xem giá giao dịch gần nhất là bao nhiêu, giá bình quân thế nào… Rất nhiều chỗ chào bán đất giá 50 triệu đồng/mét vuông nhưng giá giao dịch thực tế chỉ 35 triệu đồng/mét vuông”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cho hay ông mới đi khảo sát tình hình thị trường bất động sản tại khu vực miền Trung và nhận thấy có nhiều khu vực xảy ra sốt ảo. Đơn cử, tại tỉnh Quảng Nam, giới đầu nậu tung tin đồn sáp nhập huyện này huyện kia để làm giá đất.

“Khi đi khảo sát mà thấy hạ tầng, du lịch không có, mức sống người dân thấp… thì không thể có sốt đất, đó chỉ là sốt ảo. Nếu một địa bàn có giao thông tốt, nhiều khu nghỉ dưỡng phát triển, nhiều khách du lịch, nhiều homestay … thì giá trị đất ở đó sẽ khác hẳn. Sốt đấy chỉ xảy ra khi nguồn cung khan hiếm mà lượng cầu quá cao”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cũng cho rằng nhà đầu tư nên tìm đến các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp hoặc tham khảo nhiều nguồn thông tin khác nhau trước khi quyết định rót vốn đầu tư, đồng thời cần đến cơ quan quản lý địa chính cấp xã, phường, quận, huyện nơi sốt đất để tham khảo thông tin quy hoạch.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu của công ty bất động sản CBRE, việc sốt đất nền quanh các siêu dự án có thể xảy ra. Tuy nhiên, cần xem xét mức tăng giá của các lô đất trước và trong thời điểm có dự án. Nếu giá đất thực sự tăng ở mức cao thì cần xem xét, cẩn trọng nguy cơ sốt ảo.

Nguyễn Oanh