Chỉ số ngành bất động sản (VNREAL) ghi nhận mức tăng vọt 43,2% gấp bốn lần đà tăng VN-Index

Tuy nhiên, mức tăng đột biến của VNREAL cũng đặt ra câu hỏi lớn đối với giới phân tích: liệu đà phục hồi hiện nay phản ánh sự cải thiện thực chất của thị trường bất động sản, hay chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng vào các chính sách hỗ trợ vĩ mô?

Một số điểm sáng nổi bật tập trung tại nhóm bất động sản có: VHM +2,19%, PDR +1,31%, DXG +1,45%, TCH +3,42,…. Ảnh từ: DNSE

Dữ liệu giao dịch cho thấy động lực tăng của VNREAL chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp vốn hóa lớn như Vingroup hay Novaland. Đây đều là các cổ phiếu có độ nhạy cao với thông tin liên quan đến pháp lý, tín dụng và chính sách hỗ trợ thị trường.

Việc nhóm cổ phiếu trụ đồng loạt tăng mạnh đã tạo hiệu ứng kéo chỉ số đáng kể. Tuy nhiên, diễn biến này chưa phản ánh đầy đủ sự cải thiện đồng đều về sức khỏe tài chính hay khả năng bán hàng của toàn ngành bất động sản.

Nói cách khác, thị trường chứng khoán hiện đang phản ánh kỳ vọng về chu kỳ phục hồi trong tương lai nhiều hơn là kết quả kinh doanh thực tế đã được cải thiện rõ rệt.

Nhờ đó, lợi nhuận quý I/2026 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận mức tăng đáng kể khi nhiều dự án đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực tế tại các địa phương vẫn có sự phân hóa. Không ít dự án tiếp tục gặp khó ở khâu đền bù, giải phóng mặt bằng hoặc hoàn thiện thủ tục đầu tư, khiến tốc độ phục hồi dòng tiền chưa diễn ra đồng đều.

Ở phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, các chính sách hỗ trợ đang góp phần cải thiện thanh khoản thị trường. Dù vậy, nhóm doanh nghiệp niêm yết dẫn dắt VNREAL hiện chưa có tỷ trọng doanh thu lớn từ phân khúc này, nên tác động lên lợi nhuận chưa thực sự rõ nét.

Trong khi đó, bất động sản khu công nghiệp vẫn hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI. Tuy nhiên, một số tín hiệu gần đây cho thấy tốc độ tăng trưởng có dấu hiệu chậm lại khi lượng hợp đồng thuê mới không còn duy trì mức cao như giai đoạn trước.

Bên cạnh các yếu tố hỗ trợ, thị trường vẫn đối mặt một số rủi ro cần theo dõi.

Đầu tiên là áp lực từ lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi tín dụng 2023–2024. Khi nhiều khoản vay chuyển sang mức lãi suất thương mại cao hơn, áp lực tài chính đối với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy có thể gia tăng, đặc biệt ở phân khúc căn hộ trung cấp.

Cổ phiếu NVL (Novaland) trên sàn HoSE, cập nhật ngày 04/05/2026 lúc 10:18.

Ngoài ra, thị trường tiếp tục tồn tại sự lệch pha giữa cung và cầu. Nguồn cung mới tăng mạnh trong quý I/2026, song phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp – phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực – vẫn khá hạn chế.

Diễn biến này khiến thanh khoản thực tế tại nhiều dự án chưa cải thiện tương xứng với đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc có dự án chậm pháp lý vẫn sẽ đối mặt áp lực đáng kể trong quá trình phục hồi.

Giới phân tích cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ bước vào giai đoạn phục hồi mang tính chọn lọc. Dòng tiền nhiều khả năng sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện và cấu trúc tài chính lành mạnh.

Trong bối cảnh đó, đà tăng mạnh của VNREAL được xem là tín hiệu tích cực về mặt tâm lý thị trường, nhưng cũng cho thấy kỳ vọng đang đi trước thực tế một khoảng cách nhất định. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong việc đánh giá chất lượng tài sản, năng lực triển khai dự án và dòng tiền thực của từng doanh nghiệp, thay vì chỉ chạy theo sóng tăng của toàn ngành.