Đó là chia sẻ của ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, tại chương trình "Cafe doanh nhân HuBa lần thứ 62" do Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) phối hợp cùng Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức với Chủ đề: “Xu hướng thị trường bất động sản năm 2022" được tổ chức ngày 7-5.
“Nới luật” với đối tượng mua là người nước ngoài
Một bất cập được ông Nghĩa chia sẻ là tiền thuế sử dụng đất vẫn còn nhiều dự án chưa được tính nên DN "mù" thông tin. Để an toàn, họ phải bán sản phẩm giá cao để "trừ hao". Dù lời nhiều nhưng xét trên bình diện chung, phải 5 năm mới hoàn thành một dự án để bán, tiền lãi đó bù hết vào chi phí nuôi nhân sự, chi phí tài chính nên xét ra chỉ có người mua giá "trên trời" bị thiệt".
Ông cho rằng, giá bất động sản trong 3 năm qua là câu chuyện của cung và cầu. Thị trường đang được người bán dẫn dắt. Họ bán cái gì mình có, người mua phải mua tất cả những gì họ tung ra thị trường nên giá đẩy lên cao. Cái khó là ngay cả chủ đầu tư muốn giảm giá cũng không dễ vì giá đất 2 năm qua tăng gấp đôi, gấp ba mà chi phí đầu vào rất cao.
Khẳng định thị trường bất động sản năm 2022 sẽ khó giảm dù có thể không còn "sốt", ông Nghĩa cho rằng, sớm nhất đến năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ. Điều quan trọng của thị trường bất động sản là ai mua sản phẩm cũng đều mong lãi ít nhất 20%/năm vì trừ lãi suất ngân hàng 10% thì họ phải "bỏ túi" 10%.
Việc nhà nước siết tín dụng dẫn đến việc người vay tiền mua bất động sản nhiều phải bán ra, kéo theo thị trường thứ cấp gia tăng cung, giá ổn định hơn và cơ hội trở lại với bất động sản nhà ở thật, còn lại các phân khúc khác sẽ khó.
Nói thêm về vấn đề xiết van tín dụng ảnh hưởng các nhà đầu tư, ông Nghĩa cho rằng, hiện DN giả sử có 3 kênh huy động. Kênh thứ nhất là thị trường chứng khoán hoặc trái phiếu là kênh dài hạn và an toàn cho doanh nghiệp nhất, nhưng hiện nay phát hành trái phiếu đang rất e dè, vì không biết có người mua không và chứng khoán cũng thế. Kênh thứ 2 là vay từ ngân hàng. Kênh thứ 3 là từ các nhà đầu cơ, vậy nếu xiết van thì các nhà đầu cơ cũng bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, theo ông Nghĩa cho rằng, cần nới rộng việc mua bán bất động sản với người ngước ngoài. Cụ thể, cần làm sao cho người nước ngoài có thể mua, vì đây là hình thức xuất khẩu tại chỗ, là hình thức an toàn, vì bất động sản không di chuyển được mà chỉ có gia tăng giá trị nên được phép mua bán.
Về đầu tư bất động sản, theo ông Nghĩa cần đầu tư phát triển đô thị đúng nghĩa, không để những “thành phố ma” tồn tại, cũng không mua bất động sản để cỏ mọc nuôi bò, hiện bất động sản Việt Nam phát triển theo vết dầu loang, vì vậy, cần có kế hoạch phát triển đô thị vệ tinh.
Siết tín dụng thì sẽ dẫn đến việc "sốt" nhà 
Theo PGS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, bất động sản nhà ở Việt Nam đang rơi vào tình trạng "sốt" cao. Dự án nhà ở nào ra được sản phẩm thì tùy theo vị trí mà chủ đầu tư tự nâng hoặc hạ giá 1-2 lần so với giá dự tính ban đầu. DN tự tăng giá mà không có cơ sở giải thích nên có thể gọi là ảo.
Một số ý kiến cho rằng, để hạ nhiệt bất động sản thì không chỉ siết tín dụng, giảm đầu tư công mà còn là việc khơi thông nguồn cung, tìm các kênh đầu tư và đưa ra các chính sách điều tiết nguồn cung hợp lý. Theo ông Đặng Hùng Võ, đây là việc cần nhắc đến bởi nó giống như câu chuyện con gà hay quả trứng có trước. Bất động sản đang thiếu nguồn cung mà siết tín dụng thì sẽ dẫn đến việc "sốt" nhà, đất tiếp tục xảy ra vì nhu cầu luôn cao.
"Chính phủ, UBND các tỉnh cần rà soát dự án, xem dự án nào đang triển khai. Nếu dự án nào chưa triển khai, nếu là sản phẩm hình thành trong tương lai thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng vì rủi ro nợ xấu. Còn với dự án nhà ở có thể tạo cung nhà thật 100% trong ngắn hạn tầm 6 tháng trở lại và vẫn tiếp tục cấp tín dụng, để tạo cung cho thị trường" - ông Đặng Hùng Võ khuyến nghị.
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM (HREC) - Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Vốn và Bất động sản DT24.VN, cho rằng, bất động sản ảnh hưởng đến DN ở hầu hết các lĩnh vực, vì từ khi mới thành lập đã nghĩ tới mở văn phòng ở đâu, rồi đầu tư ngành nào cũng cần có tài sản là bất động sản. Nhiều phân khúc thời gian qua rất hấp dẫn nhà đầu tư - từ bất động sản nhà ở, văn phòng, đất nền đến khu công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp… Vì vậy, xu hướng của thị trường bất động sản ra sao, đầu tư vào phân khúc thị trường nào, ở đâu... rất được họ quan tâm.
“Xu hướng bất động sản bền vững là có thể thỏa mãn được 3 đối tượng nhà nước, người tiêu dùng và nhà đầu tư có thể hài hòa lợi ích thì mới tạo nên sự phát triển bền vững. Còn nếu nhà nước thắt chặt quá, nhà đầu tư không làm được gì, người dân không mua được thì dòng tiền không chạy được trong xã hội, trong khi ấy, doanh thu cho các ngành liên quan bất động sản trên 100 tỷ đô la mỗi năm”, ông Bảo nhấn mạnh.
Chia sẻ tại sự kiện với danh nghĩa một người đầu tư bất động sản gần 20 năm, bà Dung Bình Dương- Chủ tịch HĐQT Công ty sản xuất Dung Bình Dương cho biết, nhiều DN Việt Nam bị lệ thuộc tín dụng, đã từng có một giai đoạn khi nhà nước xiết tín dụng bất động sản thì bất động sản toàn quốc bị đóng băng. Vì vậy việc siết tín dụng sẽ gây khó khăn cho DN.
Ông Huỳnh Kỳ Trân, Chủ tịch Công ty THORAKAO, Chủ tịch CLB Doanh nhân Bến Tre tại TP.HCM chia sẻ: "Hơn 30 năm làm ngành địa ốc, tôi nhận thấy các nhà đầu tư cần ưu tiên vùng mới, giá còn rẻ. Về du lịch, Đồng bằng sông Cửu Long là nơi có cây ăn trái và sông nước sẽ có thể phát triển du lịch miệt vườn, vì vậy, các nhà đầu tư dài hạn nên chọn vùng này để đầu tư cho tương lai".
Cuối buổi tọa đàm, ông Lê Hữu Nghĩa gợi mở các nhà đầu tư có thể đầu tư vào các điểm rơi của các tuyến đường cao tốc như Biên Hòa-Vũng Tàu, Dầu Giây- Phan Thiết. Về miền Tây, có tuyến đường cao tốc Cần Thơ, tuyến Sóc Trăng- An Giang, kỳ vọng trong 3 năm giá sẽ tăng.
Hoàng Gia- Mỹ Dung
