Theo phản ánh, vừa qua, Ban Quản trị chung cư Charm Cty khối A1+ A2 (số 30 DT743C, khu phố Thống Nhất, phường Dĩ An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương) đã thông báo đến toàn thể cư dân việc Ban Quản trị đã có công văn không tiếp tục thực hiện hợp đồng quản lý vận hành chung cư với Công ty Savista - đơn vị đang quản lý vận hành, đồng thời sẽ tổ chức đấu thầu để Ban Quản trị lựa chọn công ty quản lý chung cư mới. Chung cư Charm City hiện có gần 1.500 căn hộ nhưng việc Ban Quản trị chung cư thay đổi đơn vị vận hành quản lý, phần lớn các cư dân đang sinh sống không được biết. Việc thay đổi này cũng chưa được đề cập tại Hội nghị nhà chung cư lần đầu vào cuối tháng 12/2023.
“Sau khi nhận được thông báo của Ban Quản trị chung cư Charm City, chúng tôi rất hoang mang và cảm thấy có điều gì đó không minh bạch vì việc thay đổi đơn vị vận hành quản lý diễn ra trong thời gian rất gấp rút. Chúng tôi lo sợ vì công tác chuẩn bị chưa được chu đáo, trong thời gian này rất có thể xảy ra các rủi ro ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống và sự an nguy cho các cư dân… Chúng tôi đề nghị tiếp tục duy trì hợp đồng quản lý vận hành như hiện tại cho đến khi Hội nghị nhà chung cư tổ chức và thông qua lựa chọn được đơn vị quản lý, vận hành theo đúng quy định của pháp luật. Kiểm tra Ban Quản trị có lạm quyền và cố tình làm sai pháp luật dẫn đến bất ổn cho chung cư hay không? Nếu phát hiện sai phạm, đề nghị chính quyền xử lý theo quy định của pháp luật”, trích đơn của một cư dân.
Theo tìm hiểu, ngày 27/5/2024, bà Nguyễn Nguyệt Thu- Trưởng Ban Quản trị chung cư Charm City đã ký văn bản số 50/2024- CV-BQT: về việc không tiếp tục quản lý vận hành chung cư, thực hiện các thủ tục bàn giao và lựa chọn nhà thầu, gửi Công ty Savista (trước đó Ban Quản trị đã có 02 công văn gửi đơn vị quản lý này).
Công văn của Ban Quản trị nêu: Theo quy định điểm d, khoản 3, Điều 13 Văn bản hợp nhất, Hội nghị nhà chung cư lần đầu sẽ phải đề xuất đơn vị quản lý vận hành chung cư để lấy ý kiến cư dân, tuy nhiên nội dung này chưa được thực hiện theo quy định. Theo mục 2.1 Điều 2 Phụ lục hợp đồng số 05/2022/SVT-PLHĐ ngày 3/12/2022 giữa chủ đầu tư và Công ty Savista có thỏa thuận: Các bên thỏa thuận và đồng ý gia hạn hợp đồng thêm 6 tháng, kể từ ngày 13/12/2022 đến hết ngày 12/6/2024 hoặc đến khi bên A hoàn tất công tác quản lý vận hành tòa nhà A1+ A2 cho Ban Quản trị (tùy thời điểm nào đến trước) và giữ nguyên phí dịch vụ quản lý vận hành. Ngày 31/3/2024, chủ đầu tư đã bàn giao hợp đồng quản lý tòa nhà cho Ban Quản trị… Do đó Ban Quản trị tiếp tục thông báo: Không tiếp tục duy trì công tác quản lý vận hành theo hợp đồng đã ký kết giữa chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành này. Thời hạn là hết 12/6/2024. Đề nghị đơn vị quản lý tiến hành bàn giao hồ sơ, tài liệu và công tác vận hành theo quy định cho Ban Quản trị và đơn vị hỗ trợ. Thời gian bắt đầu từ 1/6/2024. Về tài chính, kính đề nghị quý công ty hoàn tất các hồ sơ, thủ tục quyết toán và bàn giao kinh phí cho chủ đầu tư. Đồng thời có các biện pháp nhằm chấm dứt việc đóng phí của cư dân đến các tài khoản, phần mềm Salink Pro… trong ngày 12/6/2024.
Trước động thái của Ban Quản trị chung cư Charm City, ngày 23/5/2024 và ngày 28/5/2024, Công ty Savista đã có văn bản phúc đáp, thể hiện quan điểm của mình. Cụ thể, tại công văn số 76/CV/2024-SVT ngày 28/5/2024, nêu rõ: Như đã đề cập ở công văn trước, việc thay đổi, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành bắt buộc phải thông qua Hội nghị nhà chung cư. Việc Ban Quản trị không thông qua Hội nghị nhà chung cư mà lấy ý kiến của một số cư dân làm căn cứ không tiếp tục duy trì công tác vận hành với đơn vị quản lý vận hành hiện tại là không đúng với các quy định của pháp luật hiện hành. Trong trường hợp đề xuất thay đổi đơn vị vận hành không được đưa vào Hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng đồng nghĩa với việc Hội nghị nhà chung cư lần đầu đã không có quyết định thay đổi đơn vị quản lý vận hành. Như vậy, đơn vị quản lý vận hành hiện tại sẽ tiếp tục thực hiện công tác quản lý vận hành cho đến khi lựa chọn được đơn vị quản lý vận hành theo đúng trình tự thủ tục luật định.
Việc Công ty quản lý đề nghị tiếp tục duy trì quản lý vận hành cho đến khi có quyết định của Hội nghị nhà chung cư lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và mong muốn tạo sự ổn định, an toàn cho chung cư trong thời gian chuyển giao từ chủ đầu tư cho Ban Quản trị. Chúng tôi thiết nghĩ, cần khảo sát ý kiến tối thiểu 50% cư dân sinh sống tại chung cư về việc đơn vị quản lý tiếp tục công tác vận hành cho đến khi Hội nghị nhà chung cư thông qua việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nếu Ban Quản trị vẫn kiên quyết yêu cầu bàn giao thì chúng tôi sẽ làm việc để thực hiện công tác bàn giao cho chủ đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng quản lý vận hành và quy định pháp luật.
Theo phản ánh, tại văn bản số 47/2024/CV-BQT ngày 21/5/2024, Ban Quản trị chung cư Charm City đã căn cứ kết quả khảo sát của cư dân tại 89 căn hộ về việc thay đổi đơn vị quản lý vận hành. Ý kiến cư dân của 89 căn hộ này không phải đại diện cho toàn bộ cư dân chung cư Charm City.
Để tìm hiểu cơ sở pháp lý việc Ban Quản trị chung cư Charm City yêu cầu đơn vị quản lý chấm dứt hoạt động quản lý vận hành cũng như quy trình lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư…, phóng viên Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã liên hệ và trao đổi thông tin với bà Nguyễn Nguyệt Thu - Trưởng Ban Quản trị chung cư Charm City. Bà Thu cho biết, sẽ trao đổi lại với Ban Quản trị. Mọi thông tin yêu cầu cung cấp thuộc công việc, trách nhiệm của Ban Quản trị, của đơn vị quản lý vận hành… 
Liên quan đến sự việc trên, trao đổi với phóng viên, Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng- Giám đốc Hãng Luật Hồng Trúng (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết: Theo điểm d khoản 3 Điều 102 Luật Nhà ở 2014 thì một trong những vấn đề phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để quyết định đó là: “Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban Quản trị nhà chung cư”.
Và căn cứ điểm e và điểm k khoản 1 Điều 41 Thông tư số 02/2016/TT-BXD (điều chỉnh bổ sung bởi Thông tư số 06/2019/TT-BXD) quy định quyền và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư thì Ban Quản trị nhà nhà chung cư có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư, tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban Quản trị nhà chung cư tự ý thay thế đơn vị quản lý chung cư mà không thông qua Hội nghị nhà chung cư là sai.
Theo Điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, việc Ban Quản trị nhà chung cư tự ý thay thế đơn vị quản lý chung cư mà không thông qua Hội nghị thì quyết định đó không được công nhận và phải tổ chức họp Hội nghị nhà chung cư để quyết định lại. Tùy theo mức độ vi phạm mà Ban Quản trị nhà chung cư có thể bị bãi miễn, thay thế theo quy định của Quy chế này và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
“Nếu vấn đề vẫn không thể giải quyết, cư dân có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Lưu ý, đối với trường hợp tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì sẽ do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì cư dân có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính”, Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng cho biết.
Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có văn bản gửi Ban Quản trị chung cư Charm City trao đổi làm rõ những nội dung phản ánh của cư dân và sẽ tiếp tục thông tin về vụ viêc.
Theo Luật sư Đổng Mây Hồng Trúng: Trường hợp Ban Quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành thì sẽ tiến hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường. Để tiến hành Hội nghị bất thường thì phải đảm bảo: Đối với tòa nhà chung cư phải có ít nhất 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự Hội nghị bất thường về việc thay đổi đơn vị quản lý. Đối với cụm nhà chung cư thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của cụm nhà chung cư tham dự Hội nghị bất thường về việc thay đổi đơn vị quản lý. Nếu tại mỗi một tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng mà có tòa nhà đề xuất thay đổi đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành của tòa nhà thì phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao của tòa nhà đó tham dự và chỉ tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường của tòa nhà này để quyết định.
Việc thay thế đơn vị quản lý chung cư là vấn đề quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các cư dân nên việc thay thế đơn vị quản lý chung cư cần được quyết định thông qua Hội nghị nhà chung phải đảm bảo có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự và được quyết định theo nguyên tắc đa số thể hiện phần lớn ý chí của cư dân tại chung cư. Và quyết định này sẽ phải được thông qua sự tán thành của thành viên Ban Quản trị.
Đỗ Hiếu
