Vì sao miền Bắc dẫn đầu trong “cuộc đua” thu hút đầu tư bất động sản công nghiệp?

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp nổi bật nhờ nhiều lợi thế

Tỷ giá VND/USD ổn định và chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (CIT) tạo điều kiện thuận lợi cho Việt Nam, đặc biệt so với các đối thủ như Malaysia và Indonesia. Chính phủ tiếp tục điều chỉnh các chính sách CIT nhằm duy trì ưu thế cạnh tranh. Năm 2023, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP 5,1%, đứng thứ hai khu vực, chỉ sau Philippines và tương đương với Indonesia, vượt trội so với các năm trước.

Theo báo cáo từ Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) năm 2024, lực lượng lao động tại Việt Nam có độ tuổi trung bình trên 32, mở ra cơ hội phát triển lớn trong tương lai. Mức lương cho công nhân sản xuất tại Việt Nam thấp hơn hầu hết các nước Đông Nam Á, ngoại trừ Indonesia, điều này tạo thuận lợi cho việc thu hút đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ các doanh nghiệp tìm kiếm chi phí sản xuất thấp để tối ưu hóa lợi nhuận.

Việt Nam đang chuyển mình từ các ngành công nghiệp giá trị gia tăng thấp sang các lĩnh vực sản xuất có giá trị gia tăng cao, củng cố vai trò của mình như một thị trường mới nổi trong khu vực. Sự chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang tập trung vào xuất khẩu, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử và chế biến, cho thấy khả năng cạnh tranh ngày càng gia tăng của quốc gia này.

Hiệp định thương mại tự do (FTA) đóng góp quan trọng trong việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam. Kể từ khi gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) năm 1995, Việt Nam đã ký kết nhiều Hiệp định thương mại, với Hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam - EU (EVFTA) năm 2019 đặc biệt thúc đẩy đầu tư nước ngoài.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ngành sản xuất và chế biến hiện chiếm hơn 70% tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam, phản ánh sự ưu tiên của các nhà đầu tư. Ông Thomas Rooney từ Savills Hà Nội, cho rằng, sự tập trung vào sản xuất và chế biến không chỉ mang lại lợi ích kinh tế trực tiếp mà còn thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp phụ trợ.

Các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung, LG, Intel, và Foxconn đóng vai trò quan trọng trong việc biến Việt Nam thành trung tâm sản xuất điện tử của khu vực. Gần đây, Foxconn đã nâng tổng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 1,5 tỷ USD với dự án nhà máy tại Bắc Giang, tập trung vào lắp ráp và chế tạo linh kiện điện thoại, phản ánh xu hướng đầu tư vào các ngành giá trị gia tăng cao, đặc biệt tại miền Bắc.

Việt Nam hiện đang nổi bật như một điểm đến ưu tiên cho hoạt động sản xuất nhờ vị trí địa lý thuận lợi. Ông Thomas Rooney nhận xét: “Với vị trí trung tâm trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, Việt Nam là nơi lý tưởng cho xuất nhập khẩu. Xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang gia tăng, không chỉ từ các doanh nghiệp Trung Quốc mà còn từ các công ty Mỹ và châu Âu đang tìm cách đa dạng hóa hoặc rút khỏi Trung Quốc”.

Miền Bắc - “Điểm sáng” của thị trường bất động sản công nghiệp

Khu vực miền Bắc, đặc biệt là các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, và Thái Nguyên, đang thu hút nhiều dự án FDI trong ngành sản xuất. Bắc Ninh, với sự gần gũi Hà Nội và cơ sở hạ tầng phát triển, đã trở thành điểm đến ưu tiên cho các tập đoàn đa quốc gia.

Mặc dù miền Nam, đặc biệt là Bình Dương, cũng là một trung tâm công nghiệp quan trọng với sự hiện diện của nhiều doanh nghiệp FDI, miền Bắc vẫn nổi bật hơn về số lượng và quy mô dự án mới nhờ lợi thế về chi phí và cơ sở hạ tầng giao thông.

Giá đất công nghiệp tại miền Bắc là một lợi thế lớn, với mức trung bình khoảng 138 USD/m², thấp hơn 20% so với miền Nam. Trong khi giá đất tại miền Nam, đặc biệt ở các khu vực chiến lược như Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh, có thể lên tới 300 USD/m², miền Bắc chỉ yêu cầu khoảng 180 USD/m² cho các khu vực cấp 1 như Bắc Ninh.

Cơ sở hạ tầng miền Bắc Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ với 10 tuyến cao tốc đã hoàn thành và 4 dự án khác đang được triển khai. Ngược lại, miền Nam hiện có khoảng 7 tuyến cao tốc.

Tại hội thảo “Bối cảnh phát triển công nghiệp khu vực Hà Nội và Bắc Bộ” tổ chức gần đây ở Hà Nội, bà Phạm Thị Thu Trang, Quản lý cấp cao Bộ phận Phát triển Kinh doanh Công nghiệp tại Core5 – Indochina Kajima, cho biết: “Giao thông đường bộ vẫn là phương thức vận tải chủ yếu ở Việt Nam. Khả năng di chuyển dễ dàng từ các khu công nghiệp đến thị trường tiêu thụ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí logistics. Đặc biệt, các tuyến cao tốc kết nối khu công nghiệp với Hà Nội và biên giới Trung Quốc gia tăng sức hấp dẫn của miền Bắc đối với nhà đầu tư nước ngoài”.

So với miền Nam, miền Bắc có nhiều khu kinh tế hơn theo quy hoạch của Chính phủ, nổi bật là khu kinh tế ven biển mới ở Hải Phòng với diện tích hơn 20.000 ha. Miền Bắc cũng thu hút đầu tư nhờ chi phí lao động cạnh tranh, trong khi mức lương trung bình ở miền Nam cao nhất cả nước, đạt 9,3 triệu VNĐ.

Dù thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trên đà phát triển mạnh mẽ, một thách thức lớn vẫn là thiếu hụt nguồn lao động có kỹ năng cao. Ông Thomas Rooney, chuyên gia phân tích tại Core5 – Indochina Kajima, nhận xét: “Đây là một vấn đề quan trọng khi Việt Nam đang tìm cách nâng cao giá trị gia tăng trong ngành sản xuất. Mặc dù miền Bắc có nguồn lao động phong phú, nhưng phần lớn vẫn là lao động chưa qua đào tạo chuyên sâu. Để giải quyết vấn đề này, cần thực hiện cải cách toàn diện trong hệ thống giáo dục và đào tạo nghề nhằm nâng cao kỹ năng cho lực lượng lao động”.

Ngoài vấn đề lao động, ông Rooney cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển cơ sở hạ tầng để nâng cao năng lực cạnh tranh của Việt Nam. Hiện tại, các dự án hạ tầng chủ yếu tập trung tại một số khu vực cụ thể, nhưng cần có sự mở rộng và đồng bộ trên toàn quốc. Cải thiện mạng lưới giao thông kết nối giữa các khu công nghiệp và thị trường tiêu thụ là thiết yếu để tối ưu hóa chi phí logistics và thuận tiện cho doanh nghiệp. Một hệ thống hạ tầng mạnh mẽ không chỉ hỗ trợ việc di chuyển và vận chuyển hàng hóa mà còn gia tăng khả năng thu hút đầu tư từ nước ngoài, củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ đầu tư toàn cầu.

Để đạt được điều này, cần có các chiến lược rõ ràng và kế hoạch đầu tư đồng bộ, bao gồm việc nâng cấp các tuyến cao tốc, xây dựng mới các khu công nghiệp và cải thiện các cơ sở vật chất hiện có. Sự phối hợp giữa các cấp chính quyền và doanh nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hiện thực hóa các dự án hạ tầng, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững và tạo ra môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Phan Chính