TS. Lê Xuân Nghĩa: Niềm tin của nhiều nhà đầu tư bất động sản hiện tại chỉ “mon men”, “rón rén”

TS.Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia cho rằng, những diễn biến của thị trường thời gian qua là một cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng lần này khác cuộc khủng hoảng mà thị trường bất động sản Trung Quốc và cả đợt khủng hoảng bất động sản Việt Nam năm 2011 gặp phải, vì lúc đó là khủng hoảng dư cung, song giai đoạn này là khủng hoảng dư cầu.

Theo ông Nghĩa, đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung, nhưng cần nhấn mạnh, hiện tại là cuộc khủng hoảng dư cầu ở phân khúc bất động sản nhà ở trung cấp và bình dân.

Ông cho biết, qua khảo sát và nghiên cứu, niềm tin của các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam chỉ “mon men”, “rón rén” phục hồi khoảng 20-30% so kỳ vọng. Nền kinh tế hiện vẫn ở hình chữ U thay vì chữ V. Nếu như giải quyết được bài toán tăng cung nhà ở giá rẻ và niềm tin cho nhà đầu tư, sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục.

“Hiện tại, Chính phủ cùng các cơ quan quản lý cũng ra sức giúp thị trường này, song không giúp phục hồi theo hướng tăng nóng, mà giúp thị trường trở lại bằng việc hướng đến nhu cầu ở thực”, Ông nghĩa khẳng định.

Ông Nghĩa cho rằng, để thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ cần tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển dự án. Mặt khác, chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng thụ hưởng chính sách.

Vị chuyên gia này cho hay, khi mà phân khúc nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm khắc phục. Trên nền tảng đó, bất động sản có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường, tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng được một phân khúc nhà cao cấp. Vì thị trường bất động sản phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong khi người cần nhà đồng thời có khả năng thanh toán hợp lý thì không có nhà ở.

Trong khi đó, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp Học Viện Tài chính nhận định, với Quyết định 338 của Chính phủ (phê duyệt 1 triệu căn nhà xã hội), nhà ở xã hội sẽ là điểm tựa cơ bản cho quá trình phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, để khuyến khích chủ đầu tư quan tâm thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cần: tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm đối với từng địa phương, từng lĩnh vực của nền kinh tế.

Ông Thịnh nhìn nhận, việc quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đảm bảo quy hoạch các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp phải ổn định dài hạn.

Ngoài ra, theo ông Thịnh, chính quyền địa phương khẩn trương rà soát, thống kê số lượng dự án bất động sản đang triển khai trên địa bàn; phân loại dự án theo từng chủ thể, từng lĩnh vực; nắm bắt và xác định rõ nguyên nhân các dự án đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm giúp kịp thời tháo gỡ thuộc thẩm quyền; tổng hợp vướng mắc vượt quá thẩm quyền để đề xuất với cơ quan liên quan, đề xuất với Chính phủ, Quốc hội.

‘Thực hiện tốt Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, đảm bảo việc xác định giá đất đai dần theo quy luật kinh tế thị trường, đảm bảo quyền lợi của người có quyền sử dụng đất, nhưng cũng phải đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư và quyền lợi của nhà nước”, ông nói.

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh cho biết,  bên cạnh việc đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất; xác định các nguyên tắc để đảm bảo việc xác định giá đất theo giá thị trường, tính toán đầy đủ tiền sử dụng đất, cho thuê đất để thực hiện dự án vào giá trị dự án là việc rất cần thiết.

Nghệ Nhân