Ngày 19/7, Sở Tài nguyên Môi trường (TN-MT) TP. HCM có tờ trình về Dự thảo điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn TP. HCM. Sau khi bảng giá đất điều chỉnh được công bố, dư luận người dân rất quan tâm và lo lắng, bởi giá đất mới theo dự thảo này, nếu áp dụng từ ngày 1/8 có mức tăng từ 5 lần đến 50 lần, tùy khu vực.
Căn cứ pháp lý để điều chỉnh giá đất
Theo Sở TN-MT TP. HCM, căn cứ pháp lý để điều chỉnh giá đất trên địa bàn TP. HCM là Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024. Tại khoản 1, Điều 257, Luật Đất đai 2024 quy định:
“Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.
Dự thảo bảng giá đất mới của TP. HCM căn cứ vào quy định này, để phù hợp với tình hình thực tế. Theo giải thích của Sở TN-MT, bảng giá đất đang áp dụng hiện hành ở TP. HCM (ban hành ngày 16/01/2020) bị khống chế bởi quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng), nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được, dẫn đến giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường, nên cần thiết phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024.
Bên cạnh đó, Sở TN-MT cho rằng, Luật Đất đai năm 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng cho 12 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính nên có tầm quan trọng đối với đời sống xã hội. Do đó, nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn TP sẽ dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.
Người dân khổ sở vì phải sống tạm bợ trong khu quy hoạch treo ở xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, TP. HCM. Nếu bỏ quy hoạch, người dân phải tốn tiền rất nhiều để chuyển quyền SDĐ ở.
Dự thảo còn lý giải rằng, trong thực tiễn, khi áp dụng bảng giá các loại đất trên địa bàn TP theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 ban hành từ 16/01/2020 đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu cho ngân sách. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 thì bảng giá đất theo Quyết định 02 nêu trên có nhiều hạn chế, vì chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài (05 năm), khó cập nhật biến động so với thị trường, phạm vi áp dụng hẹp, đặc biệt bị khống chế về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng) nên chưa tiệm cận giá đất thị trường.
Tờ trình cũng nói rõ về chủ trương, việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh chỉ áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến hết ngày 31/12/2024 (chỉ trong 5 tháng). Sau đó sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội từ đó tiếp tục điều chỉnh Bảng giá đất để áp dụng từ ngày 01/01/2025 đến ngày 31/12/2025.
Theo dự thảo, bảng giá đất mới điều chỉnh được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: Giá đất tính tiền sử dụng đất (SDĐ) tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư; tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; tính thuế SDĐ; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân; tính lệ phí trong quản lý, SDĐ; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai…
Các nhóm đối tượng nào bị tác động?
Việc điều chỉnh bảng giá đất điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc thị trường, khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng như sau:
- Nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư: Bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.
- Nhóm 11 đối tượng thực hiện thủ tục hành chính thì mức độ tác động cụ thể như sau: Có 03 nhóm đối tượng không bị tác động và 08 nhóm bị tác động.
Có 03 nhóm đối tượng không bị tác động gồm:
-Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;
-Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân.
-Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
08 nhóm đối tượng bị tác động gồm:
-Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích SDĐ sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức. Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường). Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm SDĐ để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền SDĐ, tiền thuê đất).
-Tính thuế SDĐ. Trước đây, mức thuế SDĐ áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế SDĐ sẽ tăng lên;
-Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
-Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
-Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;
-Tính tiền SDĐ đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Như vậy, bảng giá đất điều chỉnh sẽ được áp dụng trong 12 trường hợp và tác động đến 12 nhóm đối tượng tương ứng. Trong đó, có nhóm được hưởng lợi nhưng có nhóm bị ảnh hưởng lớn. Bảng giá đất điều chỉnh dự kiến nhìn trên bình diện chung tăng từ 5 lần đến hơn 50 lần tùy khu vực.
Các chuyên gia nhận định bảng giá đất điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024 cái được quan trọng nhất là đã thực hiện theo nguyên tắc thị trường, sát giá thị trường, không còn bị khống chế theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Vì thế giá đất cao nhất ở TP. HCM tại 3 trục Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tăng lên mức tối đa là 810 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần). Trong khi theo bảng giá đang áp dụng hiện thì 3 trục trên chỉ bị giới hạn ở mức cao nhất chỉ là 162 triệu đồng/m2.
Giá đất ở TP. Thủ Đức theo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến tăng vọt từ 10 lần đến 30 lần. Nhiều tuyến đường khác tại các quận nội thành cũng điều chỉnh tăng hàng chục lần so với bảng giá hiện hành. Nhiều tuyến đường tại các huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ giá đất tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần; ở huyện Hóc Môn có một số tuyến đường tăng mạnh từ 40-50 lần.
Trong khi đó, theo Sở TN-MT TP. HCM, theo số liệu tổng hợp, giá đất dự kiến tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh có tăng so với bảng giá đất tại Quyết định số 02 ngày 16/1/2020 của UBND TP. HCM khoảng 7 lần.
Sở này lý giải rằng, bảng giá đất theo Quyết định 02 khi sử dụng phải nhân với hệ số điều chỉnh giá đất 3,5 lần. Do đó thực tế bảng giá đất điều chỉnh lần này chỉ tăng khoảng 2,5 lần và giá đất theo bảng giá đất dự kiến điều chỉnh, chỉ tương ứng bằng 70% mặt bằng giá thị trường.
Nhóm nào chịu thiệt thòi nhất?
Ưu điểm theo cách tính giá đất mới, giá đất được điều chỉnh sát giá thị trường, khi người dân bị thu hồi đất thì sẽ được lợi về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hạn chế tình trạng dân phải khiếu nại, khiếu kiện về giá. Giá đất mới cũng giúp cho các dự án cũng giải phóng mặt bằng được sớm hơn, giải quyết nhiều dự án đang bị khó giải tỏa đền bù, gây ách tắc trong đầu tư, đầu tư công. Đồng thời, người dân khi bỏ tiền chuyển mục đích SDĐ thì giá trị đất cũng tăng lên, nếu chuyển nhượng thì giá cũng cao trên cơ sở bảng giá mới.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhóm đối tượng bị khó, lo lắng, đặc biệt trong việc tách thửa chia đất đai cho con cháu để xây dựng nhà ở mà đất đai đó họ đã sở hữu từ rất lâu.
Nhóm bị thiệt thòi nhất là đất đai của rất nhiều hộ gia đình cá nhân bị vướng quy hoạch treo. Tại TP. HCM hiện còn nhiều khu vực bị treo quy hoạch từ hàng 20-30 năm trời, người dân tất nhiên chưa thể làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng được. Nay với bảng giá đất mới, tiền SDĐ, thuế SDĐ đất tăng cao sẽ gây khó khăn cho những người dân đã khốn khổ vì chịu đựng quy hoạch treo quá lâu.
Do vậy, nếu áp dụng bảng giá đất mới, nên có phụ lục hoặc các chính sách khác để giải quyết những trường hợp vừa nêu, tránh thiệt thòi lớn cho người dân.
Sở TN-MT cho biết, qua đánh giá sơ bộ thì nhóm có ảnh hưởng nhiều bởi bảng giá đất mới là cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền SDĐ. Tuy nhiên, đối chiếu với pháp luật đất đai năm 2013 với pháp luật đất đai năm 2024, các trường hợp SDĐ ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền SDĐ. Trường hợp diện tích vượt hạn mức thì thu theo bảng giá đất năm 2005. Các trường hợp SDĐ còn lại thì xét theo nguồn gốc và các mốc thời điểm sử dụng đất để có tỉ lệ thu thích hợp. Ngoài ra người SDĐ thuộc diện gia đình chính sách, người có công, hộ nghèo sẽ miễn giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.
Nhóm người đầu cơ bất động sản cũng bị tac động lớn. Nhiều người mua đầu cơ đất nông nghiệp rất lớn, vẫn chưa được chuyển thành đất thổ cư sẽ phải đóng số tiền rất lớn, đẩy chi phí chi phí để hoàn tất hồ sơ chuyển đổi hay sang nhượng lại đều sẽ tăng từ 3-5 lần so với hiện tại. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng cũng sẽ cao hơn bởi công thức tính thuế là 2% nhân cho giá chuyển nhượng (giá chuyển nhượng không thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành).
Với thị trường bất động sản, bảng giá đất mới có thể tạo ra cú "sốc" nhẹ cho thị trường vì mức điều chỉnh có sự tăng trưởng đột biến so với hiện tại.
Bảng giá đất mới tăng cao, chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến đời sống xã hội. Vì vậy các chuyên gia bất động sản cho rằng các địa phương cần nghiên cứu việc tăng giá đất có lộ trình, chia làm nhiều giai đoạn để giảm "sốc" cho doanh nghiệp và người dân, nhất là dân cư ở các quận huyện vùng ven, nơi có mức biến động mạnh nhất, ách tắc thủ tục chuyển đổi đất đai nhiều và đời sống kinh tế vẫn còn khó khăn.
Cần nhớ rằng Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng bảng giá đất hiện tại đến 31/12/2025, tức còn hơn 17 tháng nữa thì cũng cần cân nhắc trong việc áp dụng bảng giá đất mới để tránh những tác động tiêu cực có thể xảy ra.
Trong khi đó Chính phủ vẫn chưa công bố dự thảo Nghị định về thu tiền SDĐ, tiền thuê đất. Vậy TP. HCM có nên áp dụng bảng giá đất mới từ 1/8 (mà chỉ có giá trị trong 5 tháng, đến tháng 1/2025 sẽ lại công bố bảng giá mới), là điều cần cân nhắc, cần sự đồng thuận của người dân.
Các doanh nghiệp bất động sản ít bị tác động
Việc áp dụng bảng giá đất mới điều chỉnh không tác động đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền SDĐ theo phương pháp thặng dư; các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền SDĐ nên cũng không ảnh hưởng.
Bảng giá đất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đối với người dân khi mua bán, chuyển nhượng, phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn mức cũ, phụ thuộc vào giá đất của từng khu vực theo bảng giá đất.
Vĩnh Hy
