Thị trường bán lẻ TP. Hồ Chí Minh khan hiếm nguồn cung

Thị trường bán lẻ TP.HCM trong những tháng đầu năm 2026 đang phản ánh một trạng thái khá đặc biệt: ổn định nhưng không hề “dễ thở”. Khi nguồn cung mới gần như không xuất hiện, toàn bộ thị trường với khoảng 1,6 triệu m2 sàn bán lẻ từ hơn 160 dự án tiếp tục vận hành trong trạng thái “kín chỗ” tương đối. Công suất duy trì trên 90% cho thấy nhu cầu vẫn rất lớn, nhưng đồng thời cũng đặt ra một thực tế là cuộc cạnh tranh không còn nằm ở việc lấp đầy mặt bằng, mà chuyển sang chất lượng khai thác và khả năng giữ chân khách thuê.

Trong bối cảnh đó, giá thuê nhìn chung không có biến động mạnh, dù ghi nhận mức giảm nhẹ ở một số khu vực do yếu tố kỹ thuật từ việc tái cấu trúc mặt bằng tại một số dự án lớn. Tuy nhiên, nếu bóc tách sâu hơn, có thể thấy mặt bằng giá thực chất vẫn đang được “neo” ở mức cao nhờ sự khan hiếm của các vị trí đắc địa. Điều này khiến các thương hiệu muốn gia nhập hoặc mở rộng tại TP.HCM buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn, không chỉ về chi phí mà còn về hiệu quả dài hạn của từng điểm bán.

Thị trường bán lẻ TP.HCM khan hiếm nguồn cung, cạnh tranh trải nghiệm ngày càng gay gắt.

Một trong những điểm đáng chú ý là sự thay đổi rõ rệt trong tư duy của các thương hiệu bán lẻ. Nếu trước đây, việc sở hữu một vị trí đẹp gần như là yếu tố quyết định, thì hiện nay, câu chuyện đã khác. Các thương hiệu, đặc biệt là nhóm quốc tế, đang tìm kiếm những không gian có khả năng tạo ra trải nghiệm đồng nhất và hỗ trợ xây dựng hình ảnh lâu dài. Trung tâm thương mại không còn đơn thuần là nơi bán hàng, mà trở thành “sân khấu” để thương hiệu kể câu chuyện của mình, kết nối với khách hàng và tạo dấu ấn khác biệt.

TP.HCM tiếp tục khẳng định vai trò là điểm đến hàng đầu của các thương hiệu quốc tế khi nhiều tên tuổi trong lĩnh vực thời trang, thể thao và phong cách sống liên tục gia nhập thị trường. Đáng chú ý, không chỉ các thương hiệu đến từ châu Âu hay Mỹ, mà làn sóng từ châu Á cũng đang gia tăng mạnh mẽ. Các thương hiệu này thường lựa chọn chiến lược “đánh chiếm” thị trường bằng việc mở cửa hàng tại các trung tâm thương mại lớn, nơi có lưu lượng khách ổn định và khả năng tiếp cận nhóm khách hàng trẻ, trước khi mở rộng ra các khu vực khác.

Song song đó, các thương hiệu nội địa cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Thay vì phát triển nhỏ lẻ như trước, nhiều doanh nghiệp Việt đang chuyển sang mô hình chuỗi với sự đầu tư bài bản hơn về không gian, thiết kế và trải nghiệm. Nhóm ngành ẩm thực và cà phê tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch thuê mới. Những cái tên nội địa ngày càng chú trọng đến việc xây dựng concept riêng, tạo ra không gian không chỉ để tiêu dùng mà còn để “check-in”, giao lưu và tận hưởng phong cách sống.

Sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng đang góp phần định hình lại thị trường. Người tiêu dùng hiện không còn chỉ tìm kiếm sản phẩm, mà quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm tổng thể. Điều này thúc đẩy sự phát triển của các mô hình mới như cửa hàng pop-up, không gian trải nghiệm theo chủ đề hay các hoạt động tương tác trực tiếp giữa thương hiệu và khách hàng. Những yếu tố này giúp gia tăng thời gian lưu lại của khách, đồng thời nâng cao khả năng chuyển đổi doanh thu cho các điểm bán.

Trong bức tranh chung, động lực tiêu dùng vẫn là điểm sáng quan trọng. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tại TP.HCM trong quý I/2026 đạt khoảng 475 nghìn tỷ đồng, tăng 13% so với cùng kỳ. Dự báo trong những năm tới, mức tăng trưởng này có thể duy trì ổn định ở ngưỡng hai chữ số, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của thị trường bán lẻ. Đây cũng là lý do khiến các nhà đầu tư và thương hiệu tiếp tục đặt niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thành phố.

Tuy nhiên, với nguồn cung mới dự kiến chỉ bổ sung thêm khoảng 50.000 m2 đến năm 2028, áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các vị trí trung tâm. Khi “đất vàng” trở nên khan hiếm, lợi thế sẽ thuộc về những dự án có khả năng liên tục đổi mới, tối ưu cơ cấu khách thuê và tạo ra điểm đến tiêu dùng rõ ràng. Trong cuộc đua này, không gian, trải nghiệm và khả năng kết nối cảm xúc với khách hàng sẽ là yếu tố quyết định, thay vì chỉ dựa vào quy mô hay vị trí như trước đây.