Tách thửa, phân lô bán nền hàng loạt tại xã Tu Vũ: Bất cập trong quản lý ở cơ sở

Phú Thọ: Kiểm tra xử lý vi phạm, chấn chỉnh tình trạng tách thửa “núp bóng” bán nền

Gỡ nút thắt mặt bằng, Phú Thọ tăng tốc các dự án hạ tầng giao thông

Phú Thọ sắp có công viên nghĩa trang gần 800 tỷ đồng

Tình trạng phân lô sau khi tách thửa tại khu 6, xã Tu Vũ.

Trước đó, Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã có bài viết “Phú Thọ: Kiểm tra, xử lý vi phạm, chấn chỉnh tình trạng tách thửa ‘núp bóng’ bán nền”, phản ánh việc một số cá nhân hiến đất làm đường rồi chia tách đất ở, đất trồng cây lâu năm và các loại đất khác thành nhiều lô để rao bán trên mạng xã hội. Trước thực trạng này, UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành văn bản tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm và chấn chỉnh hoạt động tách thửa, phân lô bán nền.

Đặc biệt, tại xã Tu Vũ, hàng loạt khu đất được tách thửa với quy mô lớn, có đường nội bộ, đầu tư hạ tầng tương đối đồng bộ và được quảng bá, giao dịch công khai như các dự án bất động sản. Điều đáng nói là các khu đất này đều có nguồn gốc từ đất ở, đất vườn của cá nhân, không có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh theo quy định pháp luật về đầu tư và nhà ở.

Khu đất phân lô tại khu 8, xã Tu Vũ.

Khó kiểm soát từ cấp xã khi thẩm quyền không nằm ở cơ sở

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đức – Chủ tịch UBND xã Tu Vũ thẳng thắn thừa nhận, tình trạng tách thửa để phân lô bán nền trên địa bàn đang diễn biến phức tạp và chính quyền xã đã nắm được thông tin từ sớm.

Theo ông Đức, vướng mắc lớn nhất là thẩm quyền giải quyết thủ tục tách thửa không thuộc cấp xã. Việc tiếp nhận, thẩm tra và cho phép tách thửa do Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Thực tế này khiến chính quyền cơ sở rơi vào thế bị động: Từng hồ sơ riêng lẻ đều hợp lệ, nhưng khi các thửa đất được tách đồng loạt, kết nối bằng hệ thống đường nội bộ, thì trên thực địa lại hình thành những khu dân cư mới có quy mô lớn, tác động trực tiếp đến hạ tầng, dân số và trật tự xây dựng tại địa phương.

Cạnh dọc tuyến tỉnh lộ 317G, đoạn qua địa bàn xã Tu Vũ, tình trạng phân lô đang được diễn ra rầm rộ.

“Đúng quy trình” nhưng chưa chắc đã “đúng bản chất”

Liên quan đến các khu vực tách thửa quy mô lớn, ông Đào Ngọc Kỳ – Trưởng phòng Kinh tế xã Tu Vũ cho biết, Thường trực Đảng ủy xã đã có kết luận và giao UBND xã tổ chức rà soát các điểm nóng trên địa bàn.

Qua rà soát ban đầu, có hai khu đất lớn đang được UBND xã kiểm tra, trong đó một khu khoảng 50 ô, khu còn lại khoảng 90 ô. Các khu đất này đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm đất ở và đất vườn.

Ông Đào Ngọc Kỳ cho biết, việc hiến đất làm đường giao thông được UBND xã xác nhận căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP của Chính phủ. Theo đó, UBND cấp xã có thẩm quyền xác nhận việc người dân tặng cho quyền sử dụng đất để mở rộng đường giao thông và trường hợp này không phải là chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn quản lý, vấn đề không nằm ở từng thủ tục đơn lẻ mà ở chuỗi hành vi phát sinh sau đó. Sau khi hiến đất mở đường là quá trình tách thửa hàng loạt, đầu tư hạ tầng và tổ chức bán nền như một dự án nhà ở, trong khi không có quy hoạch chi tiết, không đánh giá tác động hạ tầng và không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nhiều lô đất nền sau khi tách thửa được rao bán rầm rộ trên các nền tảng mạng xã hội.

Luật Đất đai 2024 quy định rõ, việc hình thành đường giao thông mới và sử dụng đất sau tách thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị – nông thôn đã được phê duyệt. Đồng thời, Văn bản số 11223/UBND-NN12 của UBND tỉnh Phú Thọ cũng nêu rõ: Việc người dân hiến đất để chuyển sang làm đường giao thông, mục đích khác phải trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt và phải thực hiện các thủ tục về thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư xây dựng hạ tầng theo quy định pháp luật về đất đai, xây dựng.

Thực tiễn tại xã Tu Vũ cho thấy một khoảng trống đáng lo ngại khi các quy định pháp luật được áp dụng theo từng khâu, từng bước, nhưng lại thiếu cơ chế kiểm soát tổng thể, thì ranh giới giữa quyền của người sử dụng đất và hoạt động phát triển dự án bất động sản trá hình trở nên rất mong manh.

Trong bối cảnh tỉnh Phú Thọ đã yêu cầu siết chặt quản lý hoạt động tách thửa “núp bóng” phân lô bán nền, câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ chịu trách nhiệm chính khi những khu dân cư hình thành từ đất cá nhân nhưng tác động vượt xa quy mô quản lý của một cấp xã?