Novaland quyết "chơi lớn" khi quy hoạch siêu dự án 30.000ha, tổng mức đầu tư 10 tỷ USD tại Lâm Đồng

Dòng tiền phụ thuộc vào phát hành trái phiếu doanh nghiệp

Theo thống kê năm 2022, tổng tài sản của Novaland đạt mức 257.365 tỷ đồng (hơn 10 tỷ USD), tăng gấp 5 lần sau 5 năm. Tuy nhiên, việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ. Trong khi Tập đoàn này không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, doanh nghiệp này bắt đầu gặp những vấn đề tài chính, thậm chí đối mặt rủi ro phá sản.

Bên cạnh đó, vấn đề khủng hoảng thanh khoản của Novaland bắt đầu được nhắc đến nhiều vào cuối năm ngoái, đỉnh điểm khi cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp. Cho đến nay, khoảng 5 tỷ USD giá trị công ty đã bị thổi bay, tương ứng mức giảm hơn 80%.

Trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ trong thời gian vừa qua, cần phải nói rằng bản thân Novaland đã có một hành trình hết sức phiêu lưu. Cụ thể hơn, Novaland là đại diện tiêu biểu cho hình mẫu công ty bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhất thị trường.

Theo đó, nợ vay là một trong những nguồn tài trợ rất quan trọng của Tập đoàn địa ốc này. Những năm gần đây, công ty này phụ thuộc nhiều hơn vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong khoảng 65.000 tỷ đồng khoản vay cuối năm 2022, 70% là trái phiếu, 17% nợ ngân hàng, còn lại là vay bên thứ ba. Có gần 18.500 tỷ đồng nợ trái phiếu của Novaland sẽ đáo hạn trong năm nay.

Một khoản mục quan trọng khác trong nợ phải trả của Novaland là hợp tác đầu tư phát triển dự án nhận từ bên thứ ba. Đến cuối năm 2022, giá trị hợp tác đầu tư đạt mức gần 85.200 tỷ đồng dài hạn và 7.100 tỷ đồng ngắn hạn. Novaland sẽ trả lại các khoản này sau khi các dự án hoàn thành, phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận hợp tác đầu tư. Trong một số hợp đồng, công ty phải trả một khoản lãi cố định theo lịch thanh toán.

Một khía cạnh khác không kém phần quan trọng là những khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn, con số này lên đến gần 16.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi trong năm 2022. Đây là khoản tiền trả trước của khách hàng trong các giao dịch bất động sản. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi Novaland bàn giao sản phẩm xây dựng hoàn thành cho khách hàng.

Nhìn chung, vấn đề thanh khoản của Novaland hiện nay có phần không nhỏ đến từ chính chiến lược mở rộng của công ty này trong quá khứ: Sử dụng nợ. Khi tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài chính của Novaland càng trở nên rõ ràng.

Đầu tư siêu dự án 10 tỷ USD

Một bất ngờ vừa được Tập đoàn Địa ốc Novaland là việc đề xuất quy hoạch dự án Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên.

Theo đó, NVL cho biết, đã tiếp thu và hoàn thiện hồ sơ báo cáo ý tưởng quy hoạch dự án Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên theo góp ý tại cuộc họp ngày 13/7/2022, các kết luận tại Thông báo số 178/TB-UBND ngày 22/7/2022 của UBND tỉnh Lâm Đồng.

Được biết, NVL đã phối hợp với UBND huyện Bảo Lâm, UBND thành phố Bảo Lộc và các sở, ngành để thống nhất nội dung hồ sơ ý tưởng quy hoạch dự án khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao nguyên Lâm Viên như trên.

Sau khi nhận được ý tưởng quy hoạch dự án của Novaland, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản chuyển Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan cùng UBND thành phố Bảo Lộc và UBND huyện Bảo Lâm xem xét đề xuất và báo cáo về UBND tỉnh trước ngày 22/07/2023.

Trước đó, vào tháng 4/2022, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có công văn chấp thuận chủ trương cho Novaland nghiên cứu, khảo sát và tài trợ kinh phí lập ý tưởng quy hoạch tại khu vực hồ Đắk Long Thượng thuộc huyện Bảo Lâm và một phần phường Lộc Phát, phường 01, TP Bảo Lộc. Theo đề xuất của Novaland, doanh nghiệp sẽ đầu tư xây dựng một khu đô thị phức hợp trên diện tích 30.000 ha, bao gồm nhà ở, biệt thự du lịch, trung tâm thương mại, trường học, công viên cây xanh,...

Hồi đầu tháng 5 vừa qua, Tập đoàn Novaland đã đề xuất tăng diện tích quy hoạch dự án hồ Đăk Long Thượng từ 30.000 ha lên 32.434 ha. Trong đó, một phần thuộc thành phố Bảo Lộc với diện tích khoảng 2.160 ha, một phần thuộc huyện Bảo Lâm với diện tích 30.274 ha.

Trước đó, vào tháng 9/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản số 2450/STNMT-QLĐĐ về việc góp ý ý tưởng quy hoạch dự án Khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kết hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên của Tập đoàn Novaland.

Theo văn bản này, sau khi xem xét vị trí, khu vực để xuất ý tưởng lập quy hoạch Sở này đề nghị UBND TP. Bảo Lộc rà soát cụ thể ranh giới diện tích, xác định theo hệ tọa độ VN-2000 để tránh chồng lấn với các quy hoạch đã được UBND tỉnh đồng ý tiếp nhận đầu tư, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và các quy hoạch khác có liên quan.

Về công tác lập quy hoạch, Sở TNMT đề nghị UBND TP. Bảo Lộc kế thừa quy hoạch vùng tỉnh, dự thảo quy hoạch chung TP. Bảo Lộc và vùng phụ cận, dự thảo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch đô thị và các quy hoạch khác có liên quan dě đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo giữa các quy hoạch, tính khả thi sau khi quy hoạch được duyệt.

Bên cạnh đó, TP. Bảo Lộc kiểm tra rà soát, cân đối chỉ tiêu sử dụng đất trong đồ án khu đô thị phức hợp du lịch nghỉ dưỡng kế hợp vui chơi giải trí Cao Nguyên Lâm Viên phải phù hợp, đảm bảo trong tổng chỉ tiêu sử dụng đất đã được UBND tỉnh phân bổ và chỉ tiêu địa phương xác định, xác định bổ sung trong quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 TP. Bảo Lộc.

Được biết, Novaland là doanh nghiệp nằm trong số những công ty bất động sản có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam. Tuy nhiên, tài sản nhiều, không đồng nghĩa với tình hình tài chính khỏe mạnh, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Nhân Hà Phan