Việt Nam bước vào chu kỳ đầu tư mới của bất động sản
Việt Nam vào chu kỳ đầu tư bất động sản mới, khi châu Á - Thái Bình Dương biến động địa chính trị và tái cấu trúc cung ứng, định hình lại dòng vốn.
Nhiều tín hiệu tích cực cho năm sau
Tại diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023” vừa diễn ra, nhiều chuyên gia đã nhận định, từ quý 2 năm sau, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ dần hồi phục và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ, tăng trưởng kinh tế khả quan, tín dụng được khơi thông…
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, một trong những tín hiệu tích cực nhất hiện nay là sự vào cuộc quyết liệt của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để gỡ khó cho BĐS, tạo nên tâm lý yên tâm cho giới kinh doanh. “Chúng tôi đánh giá động thái của Thủ tướng, của các bộ ngành là hết sức quan trọng, chắc chắn sẽ giúp cho thị trường khởi sắc trở lại, sẽ không bùng nổ như trước nhưng sẽ có tính ổn định cho sự phát triển”.
Nhìn nhận chung về tương lai thị trường, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, vài năm tới, tiềm năng BĐS Việt Nam vẫn rất lớn. Điều này có được nhờ nền tảng kinh tế ổn định, quá trình đô thị hóa nhanh với tỷ lệ 36% dân số sống tại thành thị. Năm 2023, ngành xây dựng đặt mục tiêu nâng tỷ lệ đô thị hóa cả nước lên 53,9%, tạo thêm cơ hội cho BĐS.
Cùng với đó là hàng loạt chính sách cụ thể như: nới room tín dụng thêm 1,5 - 2% tương đương tăng thêm 240.000 tỷ đồng cung ứng cho nền kinh tế; tập trung rà soát và củng cố thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm bảo đảm hoạt động công khai, an toàn; thông qua hơn 700.000 tỷ đồng giải ngân vốn đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy tăng trưởng chung.
Hàn thử biểu của nền kinh tế
Cùng với ngân hàng, chứng khoán, BĐS cũng được xem là hàn thử biểu của nền kinh tế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ví von thị trường BĐS giống như 2 loài chim: “Khi nó là chim én báo hiệu mùa xuân về nghĩa là thị trường BĐS đang phát triển ổn định, hay phục hồi và sẽ kéo theo sự phục hồi của nền kinh tế. Nhưng khi nó là chim báo bão, nghĩa là thị trường BĐS đang khủng hoảng, kéo theo nền kinh tế khủng hoảng. Do đó, phải làm sao để thị trường BĐS như chim én, đạt mục tiêu minh bạch, lành mạnh, phát triển bền vững, ổn định”.
Quả thực, ở những năm BĐS Hưng Thịnh, nền kinh tế cũng được hưởng lợi lớn. Năm 2016 – thời điểm BĐS phục hồi mạnh, Bộ Tài chính thu 171.000 tỷ đồng thuế, phí liên quan đến tài sản, trong đó có khoảng 148.000 tỷ đồng liên quan đến nhà, đất, cao nhất trong vòng 5 năm.
Doanh số khả quan trên thị trường BĐS thời điểm ấy cũng khiến ngành thép, xi măng, gạch xây dựng, nội thất, xây dựng… “được nhờ”. Theo thống kê của Hiệp hội Thép Việt Nam, hoạt động sản xuất các loại thép xây dựng, ống thép, tôn mạ, thép cán nguội… tăng trưởng mạnh nhờ bất động sản. Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2016, tiêu thụ thép đạt 8,4 triệu tấn, tăng 27,8% so với cùng kỳ, giúp nhiều doanh nghiệp ngành thép công bố lãi lớn. Ngành xi măng cũng đạt mức tăng trưởng hai con số, theo sau sự sôi động của địa ốc.
BĐS hiện là ngành đang đóng góp 11% vào GDP. BĐS cũng là ngành xếp thứ hai về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong nhiều năm qua. Có thể thấy, thị trường BĐS không chỉ đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế mà còn mang đến cuộc sống tốt đẹp hơn cho người dân, kiến tạo diện mạo đẹp hơn cho đất nước. Chính vì vậy, thị trường BĐS phát triển ổn định là điều ai cũng mong mỏi. Ngược lại, khi BĐS ngưng trệ thì những hệ lụy của nó là không thể tránh khỏi. 
Thấm thỏm nỗi lo khi BĐS ngưng trệ
Quay trở lại với tình hình hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc đang trải qua giai đoạn khó khăn chưa từng có, biểu hiện qua việc dừng, hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án, dừng triển khai các dự án mới... Điều này tác động đến sự phục hồi và tăng trưởng của nền kinh tế, trực tiếp làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.
Là ngành nghề có liên quan mật thiết đến khoảng hơn 40 ngành kinh tế quan trọng khác, quy mô thị trường BĐS sụt giảm cũng khiến cả hệ sinh thái bị ảnh hưởng: từ nhà thầu xây dựng đến nhà sản xuất, cung cấp vật liệu, đơn vị thi công nội thất...
Cuối tháng 10, Công ty TNHH MTV Thép Miền Nam - VNSTEEL đã gửi thông báo đến cán bộ nhân viên về việc tổ chức nghỉ luân phiên theo kế hoạch ngưng sản xuất dài ngày do nhu cầu thép xây dựng trên thị trường giảm mạnh. Hay như Tổng công ty xi măng Việt Nam (Vicem) – doanh nghiệp có thị phần chiếm 33% của toàn ngành xi măng cũng chật vật thúc đẩy bán hàng. Tổng Giám đốc Vicem cho biết, cung - cầu mất cân đối do tình trạng dư cung lớn nên việc kinh doanh rất khó khăn.
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia khi đề cập đến tình hình khó khăn của thị trường BĐS hiện nay đã cảnh báo:“Bất động sản đình trệ thì đừng nói đến tăng trưởng”. Theo ông, tỷ lệ tác động lan tỏa của BĐS là 1,3 - 1,4, tức là 1% tăng trưởng BĐS sẽ tạo ra 1,3 - 1,4% tăng trưởng của nền kinh tế. Khi BĐS gặp vấn đề, một nguồn vốn xã hội rất lớn sẽ bị chôn vùi, ảnh hưởng đến toàn bộ tăng trưởng kinh tế nói chung.
BĐS và ngân hàng là 2 lĩnh vực có quan hệ mật thiết với nhau. Nguồn vốn vay cho các dự án BĐS nằm phần lớn tại các ngân hàng. Nếu BĐS sụp đổ thì hệ thống ngân hàng sẽ rơi vào đổ vỡ khi nguồn vốn cho vay trong lĩnh vực BĐS trở thành nợ xấu. Theo dây chuyền, khi hệ thống ngân hàng bị đổ vỡ thì nền kinh tế sẽ bị tê liệt.
Các cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới trong 50 năm qua đều có xuất phát điểm từ khủng hoảng thị trường BĐS rồi lan sang thị trường tài chính... Ví dụ nhãn tiền chính là cuộc khủng hoảng chạm đáy của thị trường bất động sản năm 2011 - 2013 đã kéo theo sự tê liệt của nền kinh tế trong giai đoạn cách đây gần một thập kỷ.
Hay như thực trạng của thị trường BĐS Trung Quốc thời gian qua khi chính phủ ban hành các quy định siết tín dụng khiến lĩnh vực này liên tục đối diện với những cơn khủng hoảng. Hồi tháng 7, khủng hoảng leo thang khi thị trường hứng chịu làn sóng dừng trả nợ vay mua nhà. Tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings ước tính rằng 2,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ, tương đương 356 tỷ USD, chiếm 6,4% tổng dư nợ cho vay mua nhà trong hệ thống ngân hàng của Trung Quốc, có nguy cơ mất trắng. Kết quả là, Chính phủ nước này đã phải lên kế hoạch giải cứu bất động sản với khoản hỗ trợ tài chính hơn 1.000 tỷ NDT (khoảng 140,2 tỷ USD).
“Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn trong việc giải quyết nhà ở cho người dân và nhiều hệ lụy xã hội”, GS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định. Nắm vai trò “đầu kéo” quan trọng, bởi thế, giải cứu bất động sản không chỉ là bài toán sống còn của riêng thị trường địa ốc, mà còn là tương lai của cả nền kinh tế vĩ mô.
Mai Trâm (Theo Sài Gòn đầu tư)
