 |
| Nguồn cung mới nhà đất tại TP.HCM tăng mạnh sau sáp nhập. |
Nhà ở: Nguồn cung mới tăng mạnh từ Bình Dương
Năm 2025, thị trường TP.HCM (cũ) ghi nhận hơn 12.000 sản phẩm nhà ở được chào bán, bao gồm căn hộ chung cư và nhà thấp tầng, trong đó loại hình nhà thấp tầng đạt mức tăng trưởng nguồn cung kỷ lục.
Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung ghi nhận cải thiện đáng kể nhờ vào đóng góp của khu vực Bình Dương (cũ), với hơn 17.300 căn hộ mở bán mới, chiếm phần lớn trong cơ cấu nguồn cung năm 2025.
Điều này cho thấy vai trò ngày càng quan trọng của các vùng mở rộng trong việc đáp ứng nhu cầu thị trường, trong bối cảnh khu vực lõi ngày càng hạn chế về quỹ đất, giá liên tục tăng và khó khăn trong các vấn đề pháp lý.
 |
| Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q4/2025. |
Nhận xét về thị trường nhà ở tại TP.HCM, bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam – cho biết việc sáp nhập các tỉnh, thành phố cùng với đầu tư đồng bộ vào hạ tầng trọng điểm đang trở thành động lực lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thành phố ngày càng khan hiếm quỹ đất.
Ngoài ra, nguồn cung mới đang có dấu hiệu tăng trở lại, dù pháp lý chưa hoàn toàn được tháo gỡ, nhưng những nỗ lực của Chính phủ cho thấy sự quan tâm hàng đầu của Nhà nước đối với lĩnh vực này.
Điển hình là kế hoạch số hoá giao dịch bất động sản, với việc định danh tài sản dự kiến triển khai từ tháng 3/2026. Đây sẽ là bước tiến quan trọng giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế rủi ro, và tạo nền tảng cho sự phát triển lành mạnh, bền vững, thay vì tình trạng đầu cơ ngắn hạn như trước đây.
Căn hộ: Nhiều dự án tăng giá
Thị trường TP.HCM (cũ) ghi nhận 7.084 căn hộ mở bán mới trong cả năm 2025, tăng 40% so với năm trước. Mặc dù tất cả nguồn cung mới đều đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, sức nóng của thị trường đã tăng dần qua từng quý. Quý 4/2025 ghi nhận 3.135 căn hộ mở bán mới (tăng 23% so với Quý 3, giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024), cho thấy sự tự tin trở lại của các chủ đầu tư vào giai đoạn cuối năm.
Giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM hiện đã đạt mức 92 triệu đồng/m2 (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 21% theo năm.
Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi hai yếu tố chính. Thứ nhất, cơ cấu sản phẩm: Hơn 50% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trung bình trên 120 triệu đồng/m2).
Thứ hai, điều chỉnh giá: Một số dự án giai đoạn tiếp theo ghi nhận mức tăng giá từ 30% đến 50% so với các đợt mở bán trước đó.
Nhằm tối ưu hóa tỷ lệ hấp thụ, các chủ đầu tư đã kích cầu bằng những chính sách đột phá: giãn tiến độ thanh toán lên đến 5 năm và chiết khấu hấp dẫn từ 5% – 16%. Nhờ đó, tỷ lệ hấp thụ toàn năm đạt 73%, riêng Quý 4 đạt mức ấn tượng 90%.
Thị trường mua đi bán lại (thứ cấp) cũng ghi nhận biến động mạnh với mức giá trung bình 61,5 triệu đồng/m2, tăng 26% theo năm. Trong đó, khu vực Quận 2 cũ dẫn đầu đà tăng trưởng với nhiều dự án cao cấp tăng giá trên 40%.
Thị trường Bình Dương sau khi sát nhập vào TP.HCM ghi nhận nhiều hoạt động mở bán sôi động, với 17.300 căn được chào bán mới, trong đó khoảng 80% tập trung tại Dĩ An và Thuận An (cũ). Giá bán sơ cấp trung bình tại Bình Dương là 47 triệu đồng/m2, thấp hơn 49% so với TP.HCM cũ.
 |
| Giá bán bình quân tại thị trường sơ cấp: triệu VNĐ trên m2 diện tích thông thủy đối với chung cư và triệu VNĐ trên m2 diện tích đất đối với BĐS gắn liền với đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các chiết khấu). Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE Việt Nam, Q4/2025. |
Dự báo năm 2026, nguồn cung tại TP.HCM (cũ) dự kiến tăng gấp đôi so với năm trước, với khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố. Nếu tính trên địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương (cũ) đóng góp hơn 50% thị phần, khẳng định vai trò then chốt trong việc giải quyết bài toán nguồn cung cho toàn thị trường trong tương lai.
Nhà thấp tầng: Nguồn cung kỷ lục từ siêu đô thị Cần Giờ
Quý 4/2025, thị trường nhà thấp tầng tại khu vực TP.HCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn. Con số này cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại khu vực này. Đóng góp chủ yếu cho nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường.
Với nhu cầu nhà ở duy trì ở mức cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán mới trong năm đều đạt trung bình 70% qua các quý. Giá bán sơ cấp toàn thị trường giảm 25% so với quý trước và giảm 28% so với cùng kỳ năm trước, ảnh hưởng từ nguồn cung mới tại Cần Giờ.
Triển vọng những năm tới cho thấy nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ cải thiện nhờ các dự án đô thị mới triển khai ở khu Đông và khu Nam. Năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn, và sẽ tăng dần qua các năm, đạt hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Hầu hết nguồn cung này đến từ các dự án đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai, như Vingroup, Masterise và GS E&C.
Xu hướng phát triển đô thị xanh kết hợp TOD đang được xem là chìa khóa cho tương lai, khi người mua nhà ngày càng ưu tiên không gian sống thân thiện môi trường và khả năng kết nối giao thông công cộng thuận tiện. Đây không chỉ là giải pháp cho bài toán quỹ đất mà còn tạo ra giá trị bền vững cho cộng đồng và thị trường.
