Thứ ba 08/07/2025 17:41
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Nhà ở xã hội - “miếng bánh” không dễ xơi. Bài IX: Nhiều người giàu, đi ô tô vẫn "đủ điều kiện khó khăn" mua NƠXH

05/07/2023 13:05
Nhà ở xã hội là một chính sách vô cùng cần thiết được Nhà nước ban hành nhằm mục đích giúp những người dân thu nhập thấp có cơ hội “an cư lạc nghiệp”.
Phát triển nhà ở xã hội là một việc làm cấp bách
Phát triển nhà ở xã hội là một việc làm cấp bách.

Thực trạng phát triển nhà ở xã hội hiện nay

Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong các giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Bài viết khái quát chính sách cũng như thực trạng, kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở xã hội, từ đó đề xuất một số giải pháp để phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Theo đó, NƠXH đã xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Khái niệm NƠXH đã được luật hóa trong văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp, NƠXH là một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.

Thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở xã hội chưa được như mong muốn. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo và lễ bàn giao sản phẩm dự án “Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” diễn ra ngày 20/4/2021, Việt Nam là nước có mức độ đô thị hoá nhanh, ước tính khoảng một triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Dân số khu vực thành thị được dự báo tiếp tục tăng nhanh và đạt 47,25 triệu người (khoảng 44,45% dân số) vào năm 2030.

Đến năm 2030, Việt Nam được dự báo sẽ có 1 đô thị trên 10 triệu dân, 1 đô thị từ 5 đến 10 triệu dân và 4 đô thị từ 1 đến 5 triệu dân. Việc đô thị hóa nhanh tuy có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội nhưng cũng kéo theo một số hệ lụy, trong đó có việc các điều kiện về kết cấu hạ tầng, như: nhà ở, trường học, bệnh viện… không đáp ứng kịp nhu cầu của người dân sống tại đô thị, đặc biệt là nhu cầu của người thu nhập thấp.

Hiện nay, các bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.

Tuy là một chính sách mang tính nhân văn cao, nhưng nhà ở xã hội đang có nhiều kẽ hở khiến hình ảnh của loại hình nhà ở mang yếu tố xây dựng và phát triển chung của đất nước bị méo mó dẫn đến hệ lụy khôn lường từ hoạt động phát triển loại hình NƠXH này.

Ảnh minh họa
TS. Trần Xuân Lượng, Chuyên gia bất động sản

Gói vay 120.000 tỷ không dành cho đối tượng mua nhà ở xã hội

Bình luận với Doanhnghiephoinhap.vn liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ dành để phát triển nhà NƠXH, TS. Trần Xuân Lượng – Giảng viên Chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố ép mức lãi suất xuống còn 8,2%/năm, thấp hơn mức lãi suất thương mại trung và dài hạn từ 1,5-2%, tuy nhiên với mức lãi suất này để dành cho các đối tượng vay mua NƠXH không hẳn đã phải là mức lãi suất hỗ trợ dành cho người có thu nhập thấp. Trên thế giới, Singapore mức lãi suất bình quân cho vay mua nhà chỉ khoảng từ 2-3 %, và được sử dụng từ nhiều nguồn, nhiều quỹ khác để hỗ trợ cho người dân mua NƠXH.

Với mức lãi 8,2% trong kỳ hạn 5 năm, thì mức lãi này còn quá cao đối với lãi suất nhà ở thương mại, huống chi đối với người có thu nhập thấp mua NƠXH . Thông thường chi phí sản xuất bất kỳ một loại hàng hóa nào đó với lãi suất trên, cộng chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí sản xuất, chi phí bán hàng, các chi phí khấu hao, các khoản thuế khác, thì mức lãi suất này không còn hiệu quả cho các doanh nghiệp nữa, nên đây chưa phải là một mức lãi suất dài hạn cho người nghèo mua nhà.

Đó là chưa kể sau 5 năm lãi suất thả nổi, người mua NƠXH sẽ gặp nhiều rủi ro hơn. Thậm chí mức lãi này có thể đẩy người nghèo vào hoàn cảnh nghèo hơn khi họ lâm vào cảnh nợ nần sau mua nhà. Tạo ra một vấn nạn kép cho xã hội.

Theo tôi, để chính sách NƠXH có được giải pháp căn cơ và có hiệu quả, thì Nhà nước phải có các nguồn thu khác để bù vào, đa dạng các hình thức huy động vốn, chẳng hạn như là nguồn trích từ lương được ví như là khoản bảo hiểm nhà ở. Nói cách khác, khoản vay này có thể trừ dần vào thu nhập của người lao động, mua trả góp, không phải để bán trắng mà theo kiểu thuê mua, tích lũy điểm. Ví dụ, căn nhà có diện tích 50m2, khi nào người mua trả đủ 50m2 thì 100% căn nhà ở đó sẽ thuộc về họ.

TS.Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia.
TS.Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia..

Cùng quan điểm trên, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại, có lãi suất ưu đãi hơn một chút so với lãi suất trên thị trường. Ông Lực cho hay, có nhiều băn khoăn cho rằng tại sao lãi suất cho vay không được thấp hơn, thời gian ưu đãi không dài hơn,… nhưng ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, việc giảm lãi suất 1,5 - 2% đã là thiện chí.

"Về lâu dài cần phải có quỹ phát triển NƠXH và việc này phải do Chính phủ “cầm trịch” chứ không phải là các ngân hàng cho vay nay gói này mai gói khác rồi có thể dừng lại vào một lúc nào đó. Điều này không bền vững cho việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa.

Nhiều người giàu, đi ô tô vẫn "đủ điều kiện khó khăn" để mua NƠXH

Thực tế này đã hiện hữu tại các dự án NƠXH đã được đưa vào vận hành như Ecohome1, Recity Linh Đàm, dự án CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông, TP. Hà Nội)…

Mới đây, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Hiển, đoàn đại biểu tỉnh Lâm Đồng phân tích, chính sách và Dự thảo Luật đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được sở hữu NOXH thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp.

Ông Hiển cho rằng, một số quy định về chính sách NƠXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ thẳng các nguyên nhân khiến nhiều người giàu, đi ô tô vẫn "đủ điều kiện khó khăn" để mua nhà ở xã hội.

Theo HoREA, nguyên nhân dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội hoặc có người giàu là chủ sở hữu căn hộ chung cư NƠXH là do các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về loại hình nhà ở này tưởng chừng rất chặt chẽ, nhưng thực ra là chưa chặt chẽ và chưa sát với thực tế cuộc sống và có thể lách.

Trong đó, tiêu chí về điều kiện thu nhập của đối tượng cũng còn nhiều lỗ hổng và cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng nói trên.

Theo HoREA, ngoài điều kiện về thu nhập với đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội là không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 của các bậc chịu thuế, thì cần bổ sung thu nhập chịu thuế còn bao gồm các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương.

Song thực tế, người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị, chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp nên việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là NOXH trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.

Những tồn tại kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội

Chính sách về NƠXH hiện nay vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội tại Việt Nam, một số thách thức có thể nhận diện gồm:

Thách thức về tiếp cận đất đai: Đất đai là một đầu vào cho xây dựng nhà ở, quyền sử dụng đất cần phải tương thích với quyền sở hữu nhà ở. Nhưng tiếp cận đất đai và nhà ở chính thức bị hạn chế do hệ thống định giá và thuế đất còn nhiều bất cập. Chi phí giao dịch đất cao dẫn tới chi phí xây dựng nhà ở cao. Trong khi đó, đất đai phục vụ mục tiêu nhà ở xã hội không được ưu tiên ở các địa phương.

Về quỹ đất được quy hoạch, những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư; Thông tin, dữ liệu đất đai không đầy đủ; Thủ tục đăng ký và hợp thức hoá đất đai phức tạp; Hệ thống quy hoạch đất đai cứng nhắc, thiếu đồng bộ; Trách nhiệm quản lý, điều chỉnh không rõ ràng...

Nhân Hà Phan

Tin bài khác
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.
Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Khánh Hòa: Kêu gọi đầu tư khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng tại 2 khu rừng phòng hộ

Ban Quản lý rừng phòng hộ Bắc và Nam Khánh Hòa vừa công bố kế hoạch cho thuê môi trường rừng để khai thác du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí tại hai khu vực này.
Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Hé mở quần thể Sun Elite City do Sun Group kiến tạo tại Hạ Long

Kick-off Sun Elite City & Sun Centro Town tại Bãi Cháy thu hút 1.200 chuyên viên, khẳng định sức hút khu đô thị nghỉ dưỡng đẳng cấp nhất Hạ Long.
Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Đề xuất điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp TP. Hồ Chí Minh bằng 65–70% giá đất ở

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh vừa có văn bản gửi Chủ tịch UBND Thành phố kiến nghị điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong Quyết định 79/2024 theo hướng tăng lên mức bằng 65–70% giá đất ở trong bảng giá đất.
Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Nhà ở là “hạ tầng mềm” định hình tương lai quốc gia?

Hơn 1,6 tỷ người thiếu nhà ở đạt chuẩn toàn cầu là cảnh báo đã đến lúc tái định vị nhà ở như hạ tầng quốc gia, ngang hàng giao thông, năng lượng, để phát triển đô thị bền vững.
Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Chính quyền hai cấp vận hành: Thị trường bất động sản phía Bắc bật đà tăng tốc

Từ 1/7/2025, mô hình chính quyền hai cấp chính thức vận hành trên toàn quốc. Trong đó, việc hợp nhất Bắc Giang – Bắc Ninh không chỉ đánh dấu bước chuyển lớn về tổ chức bộ máy mà còn mở ra cơ hội phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.
Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Đẩy nhanh mặt bằng dự án giao thông sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính đang đặt ra nhiều vấn đề trong công tác giải phóng mặt bằng, đòi hỏi những giải pháp quyết liệt cho các dự án giao thông trọng điểm.
Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Đồng Nai hoàn thiện chính sách, khơi thông vốn thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Trước nhu cầu ngày càng lớn của người dân, tỉnh Đồng Nai đang triển khai đồng bộ các giải pháp về chính sách và tín dụng nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Đề xuất bổ sung sân bay Măng Đen, Vân Phong vào quy hoạch hàng không quốc gia

Bộ Xây dựng vừa trình Thủ tướng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, bổ sung hai sân bay Măng Đen và Vân Phong, mở ra cơ hội đột phá kinh tế - xã hội cho các địa phương.
Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Chi phí xây dựng leo thang bất động sản bị tác động thế nào?

Báo cáo Savills Impacts chỉ rõ chi phí, tài chính và nhân lực đang ghìm ngành xây dựng. Chịu áp lực nhưng mở ra hướng đi bền vững cho thị trường bất động sản.
Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Sáp nhập địa giới là cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản “bứt phá”

Việc sáp nhập địa giới hành chính mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản. Doanh nghiệp có cơ hội vàng tái cấu trúc, mở rộng quy mô dự án, kiến tạo đô thị đồng bộ.
Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Cơ hội vàng để quy hoạch thông minh sau sáp nhập địa giới hành chính

Việc sáp nhập đơn vị hành chính và chuyển sang mô hình chính quyền hai cấp mở ra cơ hội vàng cho quy hoạch thông minh.
Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Hướng dẫn xác định giá bán, thuê mua nhà ở xã hội

Quy định mới về nhà ở xã hội vừa ban hành hướng dẫn chi tiết xác định giá bán, thuê mua. Mục tiêu đảm bảo minh bạch, công bằng và quyền lợi người thu nhập thấp.
Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Phục Hưng Holdings vào Top 10 Doanh nghiệp ESG Ngành Xây dựng 2025

Tại Diễn đàn ESG Vietnam Summit 2025 với chủ đề “Đổi mới sáng tạo – Kiến tạo tương lai bền vững”, diễn ra mới đây, Phục Hưng Holdings đã được vinh danh Top 10 Doanh nghiệp ESG Việt Nam Xanh 2025 – Ngành xây dựng. Giải thưởng do Viet Research tổ chức thường niên nhằm tôn vinh các doanh nghiệp tiên phong trong thực hành ESG. Đại diện doanh nghiệp, Phó Tổng giám đốc Lã Đức Thọ đã nhận cúp và chứng nhận tại sự kiện.
Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Vì sao Livehouse được coi là lời giải cho bài toán giá bất động sản đô thị ?

Tại Hội thảo sáng 3/7, các chuyên gia nhận định Livehouse là mô hình bất động sản đa công năng, góp phần cân bằng giữa nhu cầu sử dụng, chi phí và hiệu quả khai thác, đồng thời là giải pháp thực tiễn giúp giảm áp lực giá nhà đô thị.