Thực trạng phát triển nhà ở xã hội hiện nay
Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong các giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển, đồng thời hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội. Bài viết khái quát chính sách cũng như thực trạng, kinh nghiệm của một số nước trong phát triển nhà ở xã hội, từ đó đề xuất một số giải pháp để phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam.
Theo đó, NƠXH đã xuất hiện trong Luật Nhà ở năm 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Khái niệm NƠXH đã được luật hóa trong văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp, NƠXH là một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.
Thời gian qua, Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011, Chính phủ đã ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.
Tuy nhiên, thực trạng phát triển nhà ở xã hội chưa được như mong muốn. Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại Hội thảo và lễ bàn giao sản phẩm dự án “Xây dựng chính sách tổng thể NƠXH tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030” diễn ra ngày 20/4/2021, Việt Nam là nước có mức độ đô thị hoá nhanh, ước tính khoảng một triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Dân số khu vực thành thị được dự báo tiếp tục tăng nhanh và đạt 47,25 triệu người (khoảng 44,45% dân số) vào năm 2030.
Đến năm 2030, Việt Nam được dự báo sẽ có 1 đô thị trên 10 triệu dân, 1 đô thị từ 5 đến 10 triệu dân và 4 đô thị từ 1 đến 5 triệu dân. Việc đô thị hóa nhanh tuy có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội nhưng cũng kéo theo một số hệ lụy, trong đó có việc các điều kiện về kết cấu hạ tầng, như: nhà ở, trường học, bệnh viện… không đáp ứng kịp nhu cầu của người dân sống tại đô thị, đặc biệt là nhu cầu của người thu nhập thấp.
Hiện nay, các bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Tuy là một chính sách mang tính nhân văn cao, nhưng nhà ở xã hội đang có nhiều kẽ hở khiến hình ảnh của loại hình nhà ở mang yếu tố xây dựng và phát triển chung của đất nước bị méo mó dẫn đến hệ lụy khôn lường từ hoạt động phát triển loại hình NƠXH này.
Gói vay 120.000 tỷ không dành cho đối tượng mua nhà ở xã hội
Bình luận với Doanhnghiephoinhap.vn liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ dành để phát triển nhà NƠXH, TS. Trần Xuân Lượng – Giảng viên Chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã cố ép mức lãi suất xuống còn 8,2%/năm, thấp hơn mức lãi suất thương mại trung và dài hạn từ 1,5-2%, tuy nhiên với mức lãi suất này để dành cho các đối tượng vay mua NƠXH không hẳn đã phải là mức lãi suất hỗ trợ dành cho người có thu nhập thấp. Trên thế giới, Singapore mức lãi suất bình quân cho vay mua nhà chỉ khoảng từ 2-3 %, và được sử dụng từ nhiều nguồn, nhiều quỹ khác để hỗ trợ cho người dân mua NƠXH.
Với mức lãi 8,2% trong kỳ hạn 5 năm, thì mức lãi này còn quá cao đối với lãi suất nhà ở thương mại, huống chi đối với người có thu nhập thấp mua NƠXH . Thông thường chi phí sản xuất bất kỳ một loại hàng hóa nào đó với lãi suất trên, cộng chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí sản xuất, chi phí bán hàng, các chi phí khấu hao, các khoản thuế khác, thì mức lãi suất này không còn hiệu quả cho các doanh nghiệp nữa, nên đây chưa phải là một mức lãi suất dài hạn cho người nghèo mua nhà.
Đó là chưa kể sau 5 năm lãi suất thả nổi, người mua NƠXH sẽ gặp nhiều rủi ro hơn. Thậm chí mức lãi này có thể đẩy người nghèo vào hoàn cảnh nghèo hơn khi họ lâm vào cảnh nợ nần sau mua nhà. Tạo ra một vấn nạn kép cho xã hội.
Theo tôi, để chính sách NƠXH có được giải pháp căn cơ và có hiệu quả, thì Nhà nước phải có các nguồn thu khác để bù vào, đa dạng các hình thức huy động vốn, chẳng hạn như là nguồn trích từ lương được ví như là khoản bảo hiểm nhà ở. Nói cách khác, khoản vay này có thể trừ dần vào thu nhập của người lao động, mua trả góp, không phải để bán trắng mà theo kiểu thuê mua, tích lũy điểm. Ví dụ, căn nhà có diện tích 50m2, khi nào người mua trả đủ 50m2 thì 100% căn nhà ở đó sẽ thuộc về họ.
Cùng quan điểm trên, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại, có lãi suất ưu đãi hơn một chút so với lãi suất trên thị trường. Ông Lực cho hay, có nhiều băn khoăn cho rằng tại sao lãi suất cho vay không được thấp hơn, thời gian ưu đãi không dài hơn,… nhưng ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, việc giảm lãi suất 1,5 - 2% đã là thiện chí.
"Về lâu dài cần phải có quỹ phát triển NƠXH và việc này phải do Chính phủ “cầm trịch” chứ không phải là các ngân hàng cho vay nay gói này mai gói khác rồi có thể dừng lại vào một lúc nào đó. Điều này không bền vững cho việc phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Nhiều người giàu, đi ô tô vẫn "đủ điều kiện khó khăn" để mua NƠXH
Thực tế này đã hiện hữu tại các dự án NƠXH đã được đưa vào vận hành như Ecohome1, Recity Linh Đàm, dự án CT1 Ngô Thì Nhậm (quận Hà Đông, TP. Hà Nội)…
Mới đây, Đại biểu Quốc hội Nguyễn Văn Hiển, đoàn đại biểu tỉnh Lâm Đồng phân tích, chính sách và Dự thảo Luật đang đi theo hướng cố gắng bảo đảm cho người có thu nhập thấp và đối tượng chính sách được sở hữu NOXH thay vì bảo đảm cho người dân có quyền có chỗ ở hợp pháp.
Ông Hiển cho rằng, một số quy định về chính sách NƠXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ thẳng các nguyên nhân khiến nhiều người giàu, đi ô tô vẫn "đủ điều kiện khó khăn" để mua nhà ở xã hội.
Theo HoREA, nguyên nhân dẫn đến tình trạng người giàu tranh suất mua nhà ở xã hội hoặc có người giàu là chủ sở hữu căn hộ chung cư NƠXH là do các tiêu chí về điều kiện của các đối tượng hưởng chính sách về loại hình nhà ở này tưởng chừng rất chặt chẽ, nhưng thực ra là chưa chặt chẽ và chưa sát với thực tế cuộc sống và có thể lách.
Trong đó, tiêu chí về điều kiện thu nhập của đối tượng cũng còn nhiều lỗ hổng và cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng nói trên.
Theo HoREA, ngoài điều kiện về thu nhập với đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội là không thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 của các bậc chịu thuế, thì cần bổ sung thu nhập chịu thuế còn bao gồm các khoản thu nhập khác không phải là tiền công, tiền lương.
Song thực tế, người có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị, chủ yếu là công nhân, người mới đi làm có thu nhập thấp hơn mức trung bình trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp nên việc mua, sở hữu một căn hộ, dù là NOXH trả góp cũng là gánh nặng tài chính quá lớn.
Những tồn tại kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội
Chính sách về NƠXH hiện nay vẫn còn tồn tại những hạn chế, làm kìm hãm sự phát triển của nhà ở xã hội tại Việt Nam, một số thách thức có thể nhận diện gồm:
Thách thức về tiếp cận đất đai: Đất đai là một đầu vào cho xây dựng nhà ở, quyền sử dụng đất cần phải tương thích với quyền sở hữu nhà ở. Nhưng tiếp cận đất đai và nhà ở chính thức bị hạn chế do hệ thống định giá và thuế đất còn nhiều bất cập. Chi phí giao dịch đất cao dẫn tới chi phí xây dựng nhà ở cao. Trong khi đó, đất đai phục vụ mục tiêu nhà ở xã hội không được ưu tiên ở các địa phương.
Về quỹ đất được quy hoạch, những dự án NƠXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư; Thông tin, dữ liệu đất đai không đầy đủ; Thủ tục đăng ký và hợp thức hoá đất đai phức tạp; Hệ thống quy hoạch đất đai cứng nhắc, thiếu đồng bộ; Trách nhiệm quản lý, điều chỉnh không rõ ràng...
Nhân Hà Phan
