Yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở tại Hà Nội
Một trong những thách thức lớn đối với thị trường nhà ở tại Hà Nội là nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Hiện dân số đang tăng lên nhanh chóng, đặc biệt là do sự đô thị hóa và di cư từ các vùng lân cận. Điều này dẫn đến sự căng thẳng trong việc cung cấp đủ nhà ở cho tất cả mọi người. Đồng thời, việc đất đai trở nên khan hiếm tại các khu vực trung tâm đã làm tăng giá trị của các khu đất có sẵn, gây áp lực lên giá nhà.
Theo đó, yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường nhà ở tại Hà Nội là tăng trưởng kinh tế và thu nhập của người dân. Khi kinh tế tăng trưởng, số lượng người có khả năng mua nhà cũng tăng lên. Điều này tạo ra cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản để tạo ra các dự án nhà ở cao cấp và đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng này. Tuy nhiên, đối với nhóm khách hàng thu nhập thấp, việc tiếp cận nhà ở vẫn là một thách thức lớn do giá nhà tăng cao.
Đáng chú ý, xu hướng năm 2024 của thị trường nhà ở tại Hà Nội là sự phát triển của các dự án nhà ở xanh và bền vững. Với những tác động tiêu cực của biến đổi khí hậu và quan tâm ngày càng tăng đối với môi trường, nhiều nhà phát triển bất động sản đã chuyển đổi sang xây dựng các dự án nhà ở thân thiện với môi trường. Các dự án này thường tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng, sử dụng nguồn năng lượng tái tạo và có không gian xanh.
Ngoài ra, công nghệ cũng đang góp phần thay đổi thị trường nhà ở tại Hà Nội. Các ứng dụng di động và nền tảng trực tuyến đã trở thành công cụ hữu ích để tìm kiếm và giao dịch bất động sản. Người mua và người bán có thể tương tác và thực hiện giao dịch một cách thuận tiện hơn bằng cách sử dụng các ứng dụng và trang web chuyên về bất động sản. Điều này cung cấp cho người dùng nhiều lựa chọn và thông tin để đưa ra quyết định mua bạn.
Tuy nhiên, cùng với những cơ hội, thị trường nhà ở tại Hà Nội năm 2024 cũng đối mặt với những thách thức. Quá trình phát triển đô thị nhanh chóng có thể gây ra các vấn đề về ô nhiễm môi trường, ùn tắc giao thông và áp lực lên cơ sở hạ tầng. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư đô thị ngày càng tăng, cần có sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống giao thông, điện, nước và các tiện ích công cộng.
Để giải quyết các thách thức và khai thác cơ hội trong thị trường nhà ở tại Hà Nội, cần có sự đồng lòng và hợp tác giữa chính quyền địa phương, các nhà phát triển bất động sản và cộng đồng dân cư. Chính quyền cần tăng cường quản lý đất đai và quy hoạch đô thị để đảm bảo sự phát triển bền vững và cân nhắc giữa nhu cầu nhà ở và bảo vệ môi trường. Các nhà phát triển bất động sản cần đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường và đảm bảo chất lượng công trình xây dựng. Cộng đồng dân cư cần cùng nhau xây dựng một môi trường sống tốt đẹp, văn minh và bảo vệ môi trường.
Tiềm năng phát triển đến từ các dự án đầu tư phát triển hạ tầng
Theo các chuyên gia, trong tương lai, thị trường nhà ở tại Hà Nội có tiềm năng phát triển mạnh mẽ. Việc đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế tiếp tục diễn ra, tạo ra nhu cầu nhà ở lớn. Đây là cơ hội cho các nhà phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của thị trường và đưa ra các giải pháp sáng tạo để giải quyết các thách thức hiện tại. Cùng với sự phát triển công nghệ và những xu hướng xanh, thị trường nhà ở tại Hà Nội có thể tiến xa hơn trong việc tạo ra những không gian sống hiện đại, tiện nghi và bền vững cho cư dân.
Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, trong quý IV năm 2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, Hạng B chiếm 84% nguồn cung. Đối với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.
Khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, các căn hộ có giá từ 51-70 triệu VNĐ/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ VNĐ chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ VNĐ chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ VNĐ.
Thêm vào đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu VNĐ/m2 đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3 năm 2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu VNĐ/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu VNĐ/m2 đất.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội: “Phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao”.
Bà Hằng nhận định, trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.
Vị chuyên gia này cho rằng, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.
Nghệ Nhân
