Bất ổn địa chính trị ảnh hưởng tâm lý đầu tư châu Á - Thái Bình Dương

Bức tranh đầu tư châu Á – Thái Bình Dương

Trong quý II/2025, thị trường châu Á – Thái Bình Dương tiếp tục đối mặt với bối cảnh toàn cầu phức tạp, nhiều biến động, chủ yếu do căng thẳng địa chính trị leo thang và những bất ổn xoay quanh chính sách thương mại của Mỹ. Oxford Economics đã điều chỉnh giảm dự báo tăng trưởng GDP khu vực năm 2025, từ mức 3,9% hồi tháng 3 xuống còn 3,6% vào tháng 7/2025.

Báo cáo cho thấy, giữa bối cảnh bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại tiếp tục diễn ra, phần lớn nhà đầu tư trở nên thận trọng và chọn lọc hơn. Tổng giá trị đầu tư sơ bộ trong khu vực vào quý II/2025 giảm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ, chỉ còn 21 tỷ USD, tương đương mức giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, các giao dịch đang chờ hoàn tất hoặc trong quá trình thẩm định, với tổng giá trị lên tới 20 tỷ USD, nếu được chốt thành công, có thể giúp cải thiện số liệu đầu tư trong quý.

Khối lượng đầu tư bất động sản tại châu Á – Thái Bình Dương từ quý I/2020 đến quý II/2025 – Nguồn: Báo cáo Savills APIQ Q2/2025

Các quốc gia được xem là “vùng trú ẩn an toàn” như Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore tiếp tục nằm trong nhóm bốn điểm đến đầu tư được ưa chuộng nhất trong khu vực, nhờ điều kiện thị trường ổn định và nền tảng cho thuê vững chắc ở một số phân khúc tài sản.

Mặc dù hoạt động đầu tư tại Australia chững lại trong quý, nhưng thị trường này vẫn thu hút gần một nửa dòng vốn đầu tư xuyên biên giới trong khu vực. Điều này cho thấy Australia vẫn duy trì được sức hút đối với các nhà đầu tư toàn cầu, nhờ triển vọng kinh tế tích cực, chính sách cắt giảm lãi suất gần đây và sự phục hồi về giá tài sản. Nhu cầu vẫn ở mức cao đối với văn phòng hạng sang tại các khu vực trung tâm, cũng như đối với tài sản bán lẻ và kho logistics.

Hàn Quốc ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng về khối lượng đầu tư và đã vượt qua Nhật Bản trong quý vừa qua nhờ một số thương vụ nổi bật trong phân khúc văn phòng, được thúc đẩy bởi chi phí vay giảm và tỷ lệ trống thấp. Mặc dù khối lượng đầu tư vào bất động sản công nghiệp và logistics bị ảnh hưởng do chậm trễ trong quá trình thực hiện giao dịch, nhu cầu nền tảng vẫn duy trì ổn định.

Trong khi đó, Nhật Bản chứng kiến sự sụt giảm trong hoạt động đầu tư do bất ổn toàn cầu gia tăng. Tuy vậy, tâm lý thị trường vẫn tích cực, được hỗ trợ bởi nguồn thanh khoản dồi dào và điều kiện thị trường ổn định. Nhu cầu đầu tư mạnh mẽ đến từ các quỹ giá trị gia tăng (value-added), văn phòng gia đình và các cá nhân siêu giàu, tập trung vào tài sản văn phòng chất lượng cao, bán lẻ và khách sạn, trong khi mối quan tâm đối với tài sản logistics cũng đang dần phục hồi.

Thị trường đầu tư của Singapore đồng thời ghi nhận kết quả tích cực, được thúc đẩy bởi một số giao dịch có giá trị lớn trong các phân khúc bất động sản nhà ở và công nghiệp. Hoạt động đầu tư tại Hong Kong cũng cải thiện so với quý trước. Tuy nhiên, việc phục hồi hoàn toàn về mức trước đại dịch sẽ cần thêm thời gian, mặc dù lãi suất vừa được điều chỉnh giảm gần đây có thể góp phần kích thích thị trường.

Ấn Độ tiếp tục là điểm sáng trong nhóm các thị trường mới nổi, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư toàn cầu đối với các tài sản cao cấp, nhờ triển vọng kinh tế tích cực và nguồn cung tài sản chất lượng cao còn hạn chế.

Ngược lại, hoạt động đầu tư tại Trung Quốc vẫn trầm lắng, với các giao dịch chủ yếu là bán tài sản gặp khó khăn và đến từ các nhà đầu tư trong nước. Sự quan tâm từ nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt ở phân khúc công nghiệp và logistics, vẫn ở mức hạn chế do nền tảng thị trường yếu và căng thẳng Mỹ - Trung gia tăng.

Về khối lượng đầu tư theo từng phân khúc, hầu hết các phân khúc đều ghi nhận mức sụt giảm đáng kể. Trong đó lĩnh vực công nghiệp và logistics chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do những bất ổn kéo dài liên quan đến chính sách thương mại của Mỹ. Tuy nhiên, nhu cầu đối với các tài sản cao cấp như văn phòng Hạng A, nhà ở và bất động sản bán lẻ tại một số thị trường như Seoul, Sydney, Tokyo vẫn duy trì ở mức cao nhờ lợi suất đầu tư hấp dẫn và nền tảng cho thuê vững chắc.

“Mặc dù tăng trưởng chậm lại, nhưng chính sách tiền tệ nới lỏng tại một số thị trường đã phần nào hỗ trợ cho mức độ hoạt động trên thị trường. Dòng vốn đầu tư bất động sản hiện đang có xu hướng ưu tiên các “vùng trú ẩn an toàn” như Australia, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, cũng như các tài sản cao cấp tại các thị trường trọng điểm. Ấn Độ tiếp tục là điểm sáng, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư toàn cầu, song vẫn đối mặt với thách thức do nguồn cung tài sản chất lượng cao còn hạn chế”, ông Simon Smith -Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn khu vực châu Á Thái Bình Dương tại Savills phân tích.

Việt Nam lạc quan nhưng thận trọng cho tăng trưởng dài hạn

Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2025 ở mức 8% thông qua các chương trình cải cách cơ cấu, tăng đầu tư công và hỗ trợ khu vực tư nhân. Một loạt thay đổi về hành chính, bao gồm việc giảm số tỉnh từ 63 còn 34 và loại bỏ cấp huyện, được kỳ vọng sẽ giúp tinh giản bộ máy, nâng cao hiệu quả quản trị và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 68-NQ/TW được ban hành nhằm thúc đẩy phát triển khu vực kinh tế tư nhân, với trọng tâm là cải cách pháp lý, giảm rào cản kinh doanh, cải thiện tiếp cận đất đai và vốn, bảo vệ quyền tài sản và thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh. Đây là nền tảng quan trọng giúp Việt Nam thu hút thêm dòng vốn chất lượng cao trong bối cảnh các nhà đầu tư toàn cầu ngày càng quan tâm đến môi trường pháp lý ổn định và minh bạch.

Báo cáo được Cục Thống Kê (Bộ Tài Chính) công bố vừa qua cho thấy, trong 7 tháng đầu năm 2025 tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký (FDI) đăng ký (gồm vốn đăng ký mới, điều chỉnh và M&A) đã đạt 24,09 tỷ USD, tăng 27,3% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội - nhận định: “Mặc dù đối mặt với những bất ổn toàn cầu và căng thẳng thương mại, Việt Nam vẫn kiên định thúc đẩy cải cách cơ cấu và nỗ lực thu hút đầu tư. Dù còn nhiều thách thức, dòng vốn FDI ổn định cùng với đà phát triển hạ tầng cho thấy tín hiệu lạc quan thận trọng cho tăng trưởng dài hạn.”

Trước lo ngại về thuế quan từ phía Mỹ, Việt Nam đã tích cực đàm phán nhằm thu hẹp khác biệt và đề xuất cắt giảm thuế nhập khẩu đối với hàng hóa từ Mỹ. Đồng thời, Việt Nam cũng đang siết chặt kiểm soát đối với hàng giả và hàng hóa quá cảnh. Song song đó, Việt Nam đẩy mạnh đa dạng hóa quan hệ thương mại với các đối tác chiến lược khác, tận dụng cơ hội này để tái cơ cấu nền kinh tế, giảm phụ thuộc vào thị trường Mỹ và tăng cường hội nhập quốc tế.

Nửa đầu năm 2025 ghi nhận nhiều hoạt động M&A bất động sản, với loạt thương vụ do các nhà đầu tư nước ngoài dẫn dắt. Trong đó có thể kể đến thương vụ Capitaland mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị lên tới 553 triệu USD. Hay liên danh Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development cùng hợp tác với Kim Oanh Group phát triển dự án The One World. Bên cạnh đó, Nishi Nippon Railroad đã mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.

Những thương vụ này phản ánh sự quan tâm ngày càng lớn của các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, đồng thời cho thấy sự nổi lên của các dòng vốn từ Mỹ và châu Âu – những thị trường đòi hỏi tiêu chuẩn cao và thường đầu tư dài hạn.

Bất động sản công nghiệp vẫn là một điểm đến hấp dẫn nhờ lợi thế về lao động, chi phí và vị trí chiến lược. Bất chấp lo ngại về các rào cản thương mại với Mỹ, Việt Nam vẫn giữ vững vai trò trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Một loạt dự án mới được khởi công như hai khu công nghiệp của Becamex IDC tại Bình Dương (tổng diện tích 1.080 ha), hay khu VSIP Nam Định (180 ha) chuẩn bị khởi công trong quý III/2025.

Ở phân khúc nhà ở, xu hướng phát triển vùng ven tiếp tục chiếm ưu thế với các dự án quy mô lớn được khởi động. Vingroup khởi công dự án Vinhomes Green Paradise (2.870 ha) tại Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh), Sun Group ra mắt Sun Blanca City (96,6 ha) tại Vũng Tàu, trong khi Masterise Homes đánh dấu sự hiện diện tại miền Trung với dự án Masteri Rivera Đà Nẵng (khoảng 1.112 căn hộ).

Lĩnh vực bán lẻ cũng ghi nhận những bước tiến rõ rệt, tiêu biểu là việc AEON Mall mở rộng hiện diện tại miền Tây với hai dự án mới: AEON Mall Long An (khai trương tháng 8/2025) và AEON Mall Cần Thơ (8,5 ha, đang xây dựng).

Thêm vào đó, du lịch và hàng không là những lĩnh vực đang hưởng lợi từ lượng khách quốc tế tăng mạnh (9,2 triệu lượt trong 5 tháng, tăng 21% YoY), cùng các kế hoạch lớn như APEC 2027 tại Phú Quốc. Việc mở rộng sân bay và thành lập hãng hàng không Sun PhuQuoc Airways cho thấy tầm nhìn phát triển toàn diện của các nhà đầu tư tư nhân và chính quyền.