Tồn kho bất động sản chạm mốc kỷ lục gần 570.300 tỷ đồng

Kết thúc quý II/2025, thị trường bất động sản chứng kiến một con số đáng báo động: Tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đã vượt ngưỡng 570.000 tỷ đồng. Đây là mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy những khó khăn chồng chất mà ngành này đang phải đối mặt.

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, tồn kho các dự án đã lên tới 25.294 căn/nền, với sự tăng mạnh ở phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Tồn kho bất động sản chạm mốc kỷ lục gần 570.300 tỷ đồng

Xét theo con số tuyệt đối, Novaland (NVL) tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu với khối tài sản tồn kho khổng lồ. Cuối quý II, giá trị hàng tồn kho của Novaland đạt hơn 150.100 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm và chiếm tới 26% tổng tồn kho của toàn ngành. Phần lớn tài sản này là các dự án bất động sản đang trong quá trình xây dựng dở dang, với con số lên tới gần 143.000 tỷ đồng, trong khi các sản phẩm đã hoàn thành chỉ chiếm hơn 7.700 tỷ đồng. Sự gia tăng tồn kho cho thấy Novaland đang gặp thách thức lớn trong việc chuyển đổi các dự án đang thi công thành sản phẩm có thể đưa ra thị trường và tạo dòng tiền.

Trong cuộc đua này, Vingroup (VIC) không kém cạnh khi đứng thứ hai với giá trị tồn kho gần 137.100 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm. Riêng công ty con Vinhomes (VHM) cũng ghi nhận mức tăng tồn kho nhanh chóng, đạt hơn 80.100 tỷ đồng. Đáng chú ý, tồn kho của Vinhomes chủ yếu nằm ở các siêu dự án như Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Grand Park, Smart City.

Sự tích tụ tồn kho tại các "ông lớn" như Vingroup và Vinhomes cho thấy chiến lược phát triển dự án quy mô lớn, mặc dù có tiềm năng, cũng mang theo rủi ro về áp lực giải phóng hàng trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Tổng cộng, ba doanh nghiệp lớn nhất ngành là VIC, VHM và NVL đang chiếm tới 64% tổng giá trị tồn kho của toàn thị trường, lên đến hơn 367.000 tỷ đồng.

Không chỉ nhóm bất động sản nhà ở, các doanh nghiệp khu công nghiệp cũng chứng kiến sự tăng trưởng tồn kho mạnh mẽ. Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận tồn kho cao kỷ lục gần 23.800 tỷ đồng, tăng 72% so với đầu năm. Nguyên nhân chính do giá trị các dự án lớn như khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng vọt. Tương tự, Becamex IDC (BCM) cũng có mức tồn kho gần 21.300 tỷ đồng, chủ yếu đến từ chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất.

Đáng lo ngại hơn, tình trạng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản của nhiều doanh nghiệp. Cuối quý II có tới 15 doanh nghiệp bất động sản mà hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản. Trong đó, HUDLAND (HLD) dẫn đầu với tồn kho hơn 2.000 tỷ đồng, tương đương 85% tổng tài sản.

Các doanh nghiệp khác như Đầu tư và Xây dựng HUD4 (HU4) và Tập đoàn COTANA (CSC) cũng nằm trong nhóm này, với tỷ lệ tồn kho lần lượt là 80% và 69% tổng tài sản. Điều này cho thấy rủi ro tài chính tiềm ẩn, khi phần lớn tài sản của doanh nghiệp bị "đóng băng" trong các sản phẩm chưa thể bán được, gây áp lực nặng nề lên khả năng thanh khoản và hiệu quả hoạt động.

Mặc dù có một vài doanh nghiệp ghi nhận mức giảm tồn kho đáng chú ý như MGROUP và Khải Hoàn Land, nhìn chung, bức tranh toàn cảnh vẫn là sự gia tăng tồn kho trên diện rộng. Áp lực giải phóng hàng hóa tồn đọng đang trở thành bài toán nan giải, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những chiến lược linh hoạt hơn, từ việc điều chỉnh giá bán, đưa ra các chính sách ưu đãi, đến việc tìm kiếm nguồn vốn mới để tiếp tục phát triển dự án.

Sắp tới, thị trường có thể sẽ chứng kiến những động thái mạnh mẽ hơn từ các doanh nghiệp nhằm "xả" hàng tồn, tạo ra những đợt sóng điều chỉnh giá mới, mang lại cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư.