Khuynh hướng ESG trong phát triển bất động sản của thế giới và khu vực

ESG là bộ tiêu chuẩn đo lường các yếu tố liên quan đến phát triển bền vững và ảnh hưởng của doanh nghiệp đến cộng đồng, được viết tắt bởi E-Environmental (Môi trường); S-Social (Xã hội) và G-Governance (Quản trị doanh nghiệp). Kể từ khi ra đời vào năm 2004, bộ tiêu chí này đã trở thành xu thế không thể đảo ngược trong nhiều lĩnh vực.

Xu thế trên thế giới

Van Lanschot Kempen, một trong những nhà cố vấn quản lý tài sản thực lâu đời nhất châu Âu, nhấn mạnh sự cần thiết về tính minh bạch và tiến bộ bền vững. Theo nghiên cứu vào tháng 12/2022 từ đơn vị này dựa trên 243 công ty bất động sản (BĐS) quốc tế, tương đương 64% doanh nghiệp BĐS niêm yết theo tiêu chuẩn toàn cầu (Chỉ số phát triển FTSE EPRA Nareit), chỉ có 10% đã đặt mục tiêu toàn diện về lượng khí thải carbon về 0 (net-zero) vào năm 2050, 80% không có sự giám sát ở cấp hội đồng quản trị đối với các mục tiêu phát thải.

Ông Leong Boon Hoe - Nhà sáng lập Arcadia Consulting Group và Giám đốc Điều hành Arcadia Consulting Vietnam phát biểu, "Hoạt động đầu tư vào ESG toàn cầu đã trải qua năm 2022 đầy triển vọng tích cực cũng như thách thức về công bố thông tin và lo ngại gia tăng về ‘tẩy xanh’. Cũng cần phải nói thêm, yếu tố E trong mô hình TOD (transit-oriented development - phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng) và TOC (transit-oriented communities - phát triển cộng đồng khu dân cư và kinh doanh gắn kết với giao thông công cộng), cùng S trong quy hoạch đô thị là 2 vấn đề nên được chú trọng tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại."

Một trong những quốc gia châu Á đi đầu về việc quy hoạch đô thị, phát triển BĐS đáp ứng các tiêu chí bền vững chính là Singapore. Từ năm 2005, chính phủ nước này đã thiết lập hệ thống chấm điểm Green Mark cho tất cả các dự án BĐS cùng các chính sách hỗ trợ chi phí. Đến nay, 49% các tòa nhà ở Singapore đã đạt được chuẩn ‘xanh’ của chính phủ. Tại Vương quốc Anh, tái sinh những ‘cánh đồng đất nâu’ thành cộng đồng cư dân văn minh, tích hợp tàu điện ngầm, cảnh quan xanh và phát triển giao thương là một ưu tiên hàng đầu của chính phủ.

Khai trương vào tháng 10/2022, Battersea Power Station (London) được cải tạo từ nhà máy nhiệt điện than sau 39 năm. Ảnh: cktravels.com / Shutterstock.com.

Đồng thời, ông Leong cũng cho biết, cho dù có bị thúc đẩy bởi những lo ngại về tác động xã hội hay không, các nhà đầu tư BĐS nói chung có thể tăng cường xem xét các vấn đề về ESG có thể ảnh hưởng như thế nào đến rủi ro và lợi nhuận phát sinh từ danh mục tài sản của họ. Xu hướng đầu tư bền vững trong những năm tới có thể sẽ tập trung vào các yếu tố như: Tối ưu hóa các hạng mục đầu tư công hướng tới net-zero, đẩy mạnh tích hợp kỹ thuật số, phân tích dữ liệu truyền thông xã hội và trí tuệ nhân tạo trong xây dựng hạ tầng và thành phố thông minh, nâng cao yếu tố S trong ESG bằng việc mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và chất lượng sống cộng đồng.

ESG tại Việt Nam sẽ như thế nào?

Khía cạnh E của ESG không phải là mới đối với các công trình dân dụng bao gồm khí thải nhà kính, hiệu quả năng lượng, quản lý chất thải và tiết kiệm nước, phần lớn được quy định bởi những chứng chỉ công trình xanh như LEED và chứng nhận sản phẩm như Energy Star, BREEAM, Green Globes, Fitwel. Các mối quan tâm xã hội như sức khỏe con người, phúc lợi và khả năng tiếp cận ngày càng được xem xét trong quá trình phát triển và sử dụng dự án, từ căn hộ gia đình, văn phòng cho thuê đến mặt bằng bán lẻ.

Không nằm ngoài xu hướng chung của thế giới, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã bắt nhịp với ESG. Tính đến cuối năm 2021, Việt Nam có khoảng 200 tòa nhà ‘Công trình xanh’ trên khắp cả nước, theo Hội đồng Công trình xanh Việt Nam (VGBC).

Ông Marc Townsend - Cố vấn cấp cao Arcadia Consulting Group và Chủ tịch Arcadia Consulting Vietnam phát biểu, "Hiện tại ESG có thể được định nghĩa bằng rất nhiều các yếu tố như lượng khí thải carbon, sử dụng năng lượng, môi trường làm việc cùng các vấn đề bên ngoài khác đã gây ra chi phí xã hội. Các doanh nghiệp BĐS Việt Nam có thể xúc tiến ESG bằng cách tập trung vào những biến số định tính phù hợp nhất với từng công ty, đồng thời phân tích định lượng chi phí xã hội, tác động và tương tác tổng thể đối với chất lượng cộng đồng địa phương từ dự án của họ."

Ông Townsend cũng cho rằng, các cơ quan chủ quản địa phương đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các hướng dẫn và công cụ đo lường chuyên biệt, với mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp và các nhà đầu tư BĐS định giá và quản trị, tiêu chuẩn hóa dữ liệu yếu tố đánh giá ESG hiệu quả hơn.

"Các công ty đầu tư, dù đặt trụ sở hay tiếp thị quỹ của họ tại châu Âu, sẽ yêu cầu báo cáo mức độ phù hợp của các khoản đầu tư của họ với Phân loại của Liên minh Châu Âu (European Union Taxonomy), bất kể chiến lược đầu tư của họ là gì. Vì vậy, doanh nghiệp Việt Nam cần xem xét đến việc công bố thông tin dựa trên yêu cầu từ Liên minh châu Âu đối với các công ty địa phương nếu muốn thu hút các nhà đầu tư châu Âu," ông Townsend chia sẻ thêm.

Với bối cảnh năm 2023, sự bất ổn tiềm tàng về kinh tế đã làm dấy lên lo ngại về việc tập trung dài hạn vào ESG, và đối với nhiều doanh nghiệp, các nỗ lực tương ứng có thể sẽ bị trì hoãn. Theo một cách nào đó, những nỗ lực ESG - đặc biệt là những đề xuất mang lại lợi nhuận trực tiếp về hiệu quả sử dụng năng lượng, sức khỏe con người trong các tòa nhà có xu hướng được ví von như những món hàng xa xỉ. "Do đó, duy trì các sáng kiến xã hội có thể được thực hiện qua các bộ phận hỗ trợ trong công ty, đồng thời chuẩn bị lộ trình ESG cho một giai đoạn ổn định kinh tế hơn sẽ cho phép các doanh nghiệp thực hiện các điều chỉnh giữa dòng, thay vì chờ kế hoạch vốn 5-10 năm tiếp theo," ông Leong nhấn mạnh.

Ngôi nhà không carbon đầu tiên tại Singapore ‘B House’. Ảnh: Robert Such, Pomeroy Studio.

Đối với lĩnh vực BĐS khách sạn, các nhà đầu tư và phát triển dự án quan tâm đến đánh giá các yếu tố ESG ở từng giai đoạn trong vòng đời của khách sạn. Giáo sư Jason Pomeroy - Nhà sáng lập công ty kiến trúc bền vững Pomeroy Studio kiêm Cố vấn cấp cao về tư vấn thiết kế quy hoạch tổng thể của Arcadia Consulting, đã nhận thấy mức độ quan tâm sâu sắc từ các nhà đầu tư về cách họ có thể kết hợp các nguồn tài nguyên tái tạo vào địa điểm của mình, cùng cân nhắc các tham chiếu tinh tế đến văn hóa địa phương nhằm kiến tạo những trải nghiệm độc đáo.

Thiết kế dựa trên nguyên tắc 'tính tuần hoàn', bảo tồn năng lượng và tài nguyên, tái sử dụng thích ứng khi điều chỉnh công năng sẽ góp phần tối đa hóa các nỗ lực ESG ngay từ trong giai đoạn phát triển, để dự án có thể gặt hái những lợi ích tối ưu trong dài hạn. Giáo sư Pomeroy được công nhận là một trong những chuyên gia hàng đầu về chủ nghĩa đô thị thẳng đứng, đồng thời cũng là kiến trúc sư đạt giải thưởng về ‘B House’, ngôi nhà không carbon đầu tiên tại Singapore vào năm 2015.

"Triển vọng đầu tư đa tài sản ESG là tích cực. Arcadia Consulting cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế quy hoạch cho các nhà phát triển tại Việt Nam bằng các sáng kiến không những có trách nhiệm với xã hội mà còn khả thi và cần thiết về mặt tài chính. Sự bổ sung này đưa khách hàng của Arcadia Consulting tham gia vào các phương pháp tiếp cận ESG để kiểm soát tốt hơn các dự án phát triển của họ," ông Leong cho biết.

Lâm Nghi t/h