Theo HoREA, nhiều địa phương đang áp dụng cách tính tiền sử dụng đất bằng việc lấy bảng giá đất nhân hệ số K. Cách làm này khiến chi phí đất của các dự án bất động sản bị đẩy lên rất cao, chênh lệch lớn so với phương pháp thặng dư vốn phản ánh giá trị thị trường tốt hơn. Hệ quả là chủ đầu tư buộc phải nâng giá bán để đảm bảo hiệu quả tài chính, làm gia tăng áp lực lên mặt bằng giá nhà.
HoREA dẫn chứng một khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển, TP. Thủ Đức có giá trong bảng là 56,6 triệu đồng/m², hệ số K khoảng 1,4 lần, tương đương 80 triệu đồng/m² khi tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu định giá theo phương pháp thặng dư, giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Với chi phí này, giá căn hộ phải trên 100 triệu đồng/m² chủ đầu tư mới có thể hòa vốn.
 |
| HoREA kiến nghị tách hệ số K để kiểm soát chi phí đất, kìm đà tăng giá nhà |
Tại huyện Hóc Môn, một dự án trên đường Đặng Công Bỉnh có giá tính theo bảng giá đất và hệ số là 37 triệu đồng/m², trong khi phương pháp thặng dư chỉ đưa ra mức khoảng 9 triệu đồng/m² – chênh lệch tới sáu lần. Điều này khiến giá căn hộ có thể bị đẩy lên hơn 70 triệu đồng/m² nếu chủ đầu tư muốn đảm bảo hiệu quả tài chính.
HoREA cho rằng áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho mọi loại đất là chưa phù hợp với đặc thù của các dự án bất động sản có quy mô lớn, hệ số sử dụng đất cao và suất đầu tư rất khác nhau giữa phân khúc cao cấp, trung cấp hay bình dân. Việc dùng chung một hệ số dễ dẫn đến sai lệch lớn giữa giá tính toán và giá trị thị trường.
Từ đó, Hiệp hội đề xuất tách hệ số K thành ba nhóm:
K1 để điều chỉnh bảng giá đất chung;
K2 phục vụ xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
K3 dành riêng cho tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án thương mại.
Trong đó, hệ số K3 nên được UBND cấp tỉnh quyết định theo từng loại dự án hoặc từng dự án cụ thể. HoREA cũng kiến nghị UBND TP. Hồ Chí Minh ban hành các quyết định cá biệt về hệ số điều chỉnh giá đất cho các nhóm dự án cùng loại hoặc các dự án lớn có tính đặc thù.
Tại phiên thảo luận chiều 1/12, nhiều đại biểu Quốc hội tiếp tục dành sự quan tâm lớn cho vấn đề định giá đất – “nút thắt” lớn nhất trong triển khai Luật Đất đai mới. Đại biểu Trần Văn Tiến (Phú Thọ) đề nghị làm rõ khái niệm “giá đất cụ thể” và “bảng giá đất” để đảm bảo đồng nhất với quy định của luật; đồng thời lưu ý việc bồi thường thu hồi đất phải căn cứ vào giá đất cụ thể theo pháp luật hiện hành.
Đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) cho biết đến nay nhiều trường hợp vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể do thiếu dữ liệu tài sản so sánh, thông tin quy hoạch chưa rõ ràng hoặc dữ liệu kỹ thuật không đầy đủ. Vì vậy, đại biểu đề xuất cho phép áp dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số K khi không thể xác định giá đất cụ thể theo quy trình hiện hành, nhằm tháo gỡ các tồn đọng kéo dài và đẩy nhanh tiến độ dự án.
Đại biểu Cầm Hà Chung (Phú Thọ) cũng đồng tình với việc chuyển từ cơ chế xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, đại biểu cảnh báo nếu dữ liệu xây dựng bảng giá đất và hệ số K không đầy đủ, minh bạch thì rất dễ dẫn đến việc bảng giá đất mới tại nhiều địa phương tăng mạnh. Trong khi đó, hệ số K tiếp tục duy trì ở mức cao có thể tạo thêm gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.
