Hoàn thiện cơ chế để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững

Nguy cơ mất kiểm soát giá đất và hệ lụy

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, việc áp dụng nguyên tắc thị trường vào định giá đất mà thiếu cơ chế điều tiết đã khiến giá đất và giá nhà tăng liên tục, tạo thành một “cuộc đua không có điểm dừng”. Hệ quả không chỉ dừng lại ở sự méo mó của thị trường, mà còn lan rộng sang nhiều lĩnh vực kinh tế.

Giá bất động sản tăng cao làm bùng lên tâm lý đầu cơ, khiến dòng vốn xã hội không chảy vào sản xuất mà bị hút vào đất đai. Doanh nghiệp phải chịu chi phí đầu vào lớn hơn, nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa không đủ sức chống chọi phải ngừng hoạt động. Điều này cũng làm giảm đáng kể sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài – những người rất nhạy cảm với biến động chi phí.

Ông Hiệp nhấn mạnh: “Để thị trường lành mạnh, Nhà nước cần có cơ chế thuế gắn với phần chênh lệch giá đất, qua đó điều tiết đầu cơ, kiểm soát nguồn lực và ổn định thị trường.”

Một trong những vướng mắc lớn được ông Hiệp đề cập là hệ thống văn bản hướng dẫn về phương pháp tính giá đất. Dù phương pháp so sánh, thặng dư… vốn phổ biến trên thị trường quốc tế đã được đưa vào, nhưng khi áp dụng ở Việt Nam lại phát sinh nhiều bất cập.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam.

Từ năm 2024 đến nay, Chính phủ đã ban hành tới bốn nghị định liên quan: Nghị định 02, Nghị định 12, Nghị định 71 và gần đây nhất là Nghị định 226 (ngày 15/3/2025). Tuy nhiên, mỗi nghị định lại có điểm chưa hoàn thiện: Nghị định 12 bỏ sót chi phí lãi vay, chi phí dự phòng. Nghị định 71 bổ sung nhưng vẫn thiếu đầy đủ chi phí đầu vào trong phương pháp thặng dư. Nghị định 226 cho phép tính chi phí hạ tầng theo dự toán thẩm định, nhưng Luật Xây dựng lại không quy định thẩm định dự toán – dẫn đến khoảng trống pháp lý, khiến doanh nghiệp đầu tư hạ tầng thực tế không được thanh toán đúng mức.

Ông Hiệp cho rằng, thay vì ban hành văn bản rồi liên tục điều chỉnh, cần mời chuyên gia, hiệp hội, doanh nghiệp – những người trực tiếp chịu tác động – tham gia góp ý ngay từ đầu, để tránh vòng luẩn quẩn sửa đi sửa lại.

Gánh nặng cho tư vấn và doanh nghiệp

Theo Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu, một thực trạng đáng chú ý khác là công tác định giá đất. Việc Nhà nước giao cho các đơn vị tư vấn thực hiện đang bộc lộ bất cập.

Chi phí tư vấn hiện chỉ khoảng 200 – 300 triệu đồng cho một khu đất lớn, trong khi trách nhiệm pháp lý lại rất cao: nếu định giá thấp có nguy cơ bị coi là gây thất thoát tài sản nhà nước. Để an toàn, các đơn vị tư vấn thường đưa giá cao, dẫn đến định giá kéo dài. Có dự án nhanh nhất cũng mất 1 năm, chậm có thể tới vài năm mới hoàn tất, làm trì hoãn tiến độ triển khai.

Cùng với đó, Thông tư 103 của Bộ Tài chính quy định doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất chậm. Mặc dù lãi suất đã giảm từ 5,4% xuống 3,6%, nhưng với các dự án lớn, khoản tiền chậm nộp có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Ông Hiệp kiến nghị bỏ hẳn quy định này trong trường hợp lỗi không thuộc về doanh nghiệp, để giảm bớt gánh nặng tài chính.

Chia sẻ của ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam

Nút thắt giải phóng mặt bằng

Theo ông Hiệp, giải phóng mặt bằng (GPMB) chính là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay. Sau 8 tháng, tỷ lệ giải ngân đầu tư công mới đạt 46,8%, nguyên nhân chủ yếu là chậm trễ trong công tác GPMB.

Ông cho rằng, khi thẩm quyền GPMB được phân xuống cấp phường, xã, khối lượng công việc khổng lồ trong khi nhân lực mỏng, năng lực hạn chế.

Ông dẫn chứng: Tại một phường ở Hà Nội, phòng kinh tế tổng hợp có 12 cán bộ, chỉ duy nhất một người phụ trách GPMB cho hơn 100 dự án. Người này lại thường không có chuyên môn sâu về GPMB, nhưng vẫn phải gánh trách nhiệm lớn. Sự quá tải này khiến tiến độ dự án chậm trễ, làm ảnh hưởng đến toàn bộ chuỗi phát triển kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh sẽ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ bất cập về mô hình hai cấp, trả lại sự hợp lý trong phân cấp, đồng thời nâng cao năng lực quản lý để công tác GPMB được triển khai thông suốt.

Từ những phân tích trên, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam cho rằng, các kiến nghị về thuế, định giá đất và giải phóng mặt bằng không chỉ nhằm giải quyết những vướng mắc trước mắt, mà còn đặt nền móng cho một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và có sức cạnh tranh quốc tế.

Ông khẳng định: “Nếu tháo gỡ được những nút thắt hiện nay, bất động sản Việt Nam sẽ trở thành một trong những lĩnh vực hấp dẫn nhất đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.”