Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam: Nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ sẽ giải quyết vấn đề chênh lệch cung- cầu

Thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi trở lại. Ông nhìn nhận thế nào về sự phục hội này của thị trường?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thị trường bất động sản đã có dấu hiệu ấm lên từ cuối năm 2023 do lãi suất giảm, tâm lý của nhà đầu tư tư nhân hồi phục, hành lang pháp lý thông thoáng hơn nhờ sự ban hành 3 luật mới (Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi). Dù vậy, thị trường vẫn chưa thực sự phục hồi. Trong quý I/2024, TP. HCM chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Trong quý I/2024, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 6,28%, cao hơn mức tăng trưởng GDP của cả nước (5,66%). Dù vậy, nói một cách khách quan, ngành công nghiệp xây dựng tăng trưởng chủ yếu do đầu tư công, sự tăng trưởng này phân bổ không đồng đều trong ngành. Các doanh nghiệp xây dựng vừa và nhỏ (vốn chiếm đa số) vẫn vô cùng khó khăn vì rất khó tiếp cận các dự án đầu tư công.

Hiện nay, các ngân hàng đang thừa vốn nhưng vốn chưa tới được các doanh nghiệp, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp năm nay với các doanh nghiệp ngành xây dựng, bất động sản rất lớn. Chỉ khi tháo gỡ được pháp lý và vốn, ngành xây dựng - bất động sản mới thực sự vượt qua khó khăn.

Vậy đối với doanh nghiệp, cần phải có thêm các giải pháp nào để tiếp tục tháo gỡ khó khăn?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ cũng như Chính phủ đã nhiều lần vào cuộc quyết liệt, tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tính từ năm 2023 đến nay, nhiều cuộc họp tháo gỡ khó khăn về pháp lý, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp… cho doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã diễn ra.

Hiện nay, khoảng 70% doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về pháp lý. Tuy nhiên, những vướng mắc của doanh nghiệp lại chủ yếu ở địa phương và một số bộ, ngành. Vì vậy, chúng tôi rất mong sự quyết liệt của Chính phủ lan xuống được các địa phương, bộ, ngành.

Trong đó, về tài chính bất động sản, doanh nghiệp đang trông chờ vào 4 nguồn (huy động từ nhà đầu tư, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng, vốn chủ sở hữu). Tín dụng là nguồn vốn quan trọng nhất của doanh nghiệp song tiền chảy ra thị trường vẫn còn hạn chế do điều kiện vay khó khăn dù ngân hàng đang thừa vốn. Bên cạnh đó, tuy lãi suất huy động đã giảm xuống rất thấp nhưng lãi vay chưa hạ tương xứng. Ngoài ra, một số giải pháp mà Ngân hàng Nhà nước đưa ra như cho phép doanh nghiệp được chuyển khoản vay từ ngân hàng này sang ngân hàng khác… cũng khó triển khai trên thực tế.

Thưa ông, làm thế nào để cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng tiếp cận được các dự án?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Giá chung cư gần đây tăng “vọt” vì cung - cầu bị chênh lệch nhau. Vừa rồi, Chính phủ giao một số bộ, ngành lập Đề án Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác. Đề án này sớm được triển khai sẽ góp phần tăng cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ, từ đó góp phần giải quyết được chênh lệch cung cầu, thị trường bất động sản sẽ gỡ được cung và đứng trước cơ hội phát triển rất nhanh.

Chúng ta có thể thấy, giá chung cư lên vì mặt bằng giá tăng, ví dụ như dự án Tràng An lúc bán ra chỉ khoảng 32 triệu đồng/m2 nhưng giá bán lại hiện đã cán mốc 60 triệu đồng/m2.

Nhiều ý kiến cho rằng, ở thời điểm này, dòng tiền chủ yếu chảy vào bất động sản do một số yếu tố từ thị trường tài chính thiếu an toàn, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản. Vậy đây có phải là lý do khiến giá bất động sản tăng, nhất là phân khúc căn hộ chung cư như trong thời gian qua?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Chúng tôi cho rằng lý do an toàn chỉ là một phần bởi vì đây là trường hợp hi hữu xảy ra. Lý do chính là bởi lãi suất quá thấp. Hiện nay, các dòng vốn của ngân hàng (cùng với sự đôn đốc tích cực của Thủ tướng Chính phủ) đã chảy vào sản xuất kinh doanh nhiều hơn, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng khá cao. Ước tính, các doanh nghiệp đầu tư vào số vốn tín dụng chưa đến 50%.

Nếu vấn đề nhà xã hội được giải quyết, giá trung bình sẽ tăng lên và thị trường sẽ bớt căng thẳng. Tuy nhiên, để gỡ được vấn đề này, cần các cơ chế chính sách quan đến liên quan đến các nhà đầu tư dự án nhà xã hội. Người có nhu cầu mua nhà xã hội còn rất nhiều, đây là những chuỗi vấn đề mà chỉ Chính phủ mới giải quyết được. Việc này phải được triển khai đồng bộ từ trên xuống dưới.

Hiện nay, hiệu suất căn hộ chung cư tăng giá hàng loạt sẽ kéo theo các căn hộ khu tập thể cũ và cả những nhà tái định cư xuống cấp cũng tăng giá theo. Điều này sẽ tạo nên hiệu ứng như nào cho thị trường, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Trong câu chuyện đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ hiện nay, nhiều cơ chế chính sách về cải tạo chung cư cũ cũng đang được nghiên cứu nhằm cải thiện một cách khẩn trương, sẽ là một xu thế mới trong thời gian tới đây.

Hiện tại, một số các nhà đầu tư không phải mua nhà tập thể cũ để ở mà hi vọng được hưởng lợi sau khi nhà được cải tạo (đặc biệt là nhà ở tại khu vực trung tâm thành phố). Đây là một hình thức đầu tư lâu dài và có sự tính toán thông minh, nắm bắt được cơ hội của thị trường trong tương lai.

Xin cảm ơn ông!

Nghệ Nhân (thực hiện)