Ngành bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn hồi phục sau một thời gian dài đối mặt với khó khăn lớn, nhưng vấn đề nợ nần vẫn là thách thức lớn đối với nhiều doanh nghiệp. Tính đến hết quý III/2024, dư nợ tài chính của 87 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã tăng gần 11% so với đầu năm, cho thấy tình hình tài chính của các công ty vẫn chưa thực sự ổn định. Hàng loạt doanh nghiệp lớn trong ngành vẫn đang phải vật lộn với khối nợ khổng lồ và áp lực đáo hạn trái phiếu, khiến "cơn bão" nợ vẫn chưa hoàn toàn buông tha họ.
Theo báo cáo từ VIS Rating, tính đến quý III/2024, hơn một nửa số chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với đòn bẩy tài chính yếu và khả năng trả nợ thấp. Nguyên nhân chủ yếu là do trong giai đoạn 2021 - 2023, nhiều doanh nghiệp đã vay nợ quá mức để phát triển các dự án bất động sản, dẫn đến hàng loạt dự án dang dở và hàng tồn kho ứ đọng. Điều này càng làm trầm trọng thêm tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản khi thị trường vẫn còn đang ảm đạm.
 |
| Năm 2025 thị trường bất động sản sẽ phục hồi mạnh mẽ. |
Dù tình hình nợ vẫn là vấn đề lớn nhưng VIS Rating dự báo rằng ngành bất động sản sẽ có sự cải thiện vào năm 2025 nhờ vào các quy định mới về kiểm soát tín dụng. Các chính sách này giúp kiểm soát tỷ lệ nợ vay và ngăn ngừa các rủi ro tài chính cho doanh nghiệp. Cụ thể, tổng dư nợ vay của 30 nhà phát triển bất động sản lớn nhất niêm yết đến hết quý III/2024 chỉ tăng 0,5% so với quý trước, cho thấy mức tăng trưởng thấp nhất trong vòng 4 quý vừa qua.
Sự chững lại trong tăng trưởng nợ vay trong ngành bất động sản được cho là nhờ vào các quy định mới được ban hành vào tháng 7/2024, nhằm kiểm soát mức vay của các dự án bất động sản. Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra các chỉ thị và quy định mới giúp kiểm soát chặt chẽ dòng vốn đầu tư vào bất động sản, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm thiểu các rủi ro về tài chính.
Theo ông Dương Đức Hiếu, CFA - Giám đốc, Chuyên gia phân tích cấp cao, khối xếp hạng tín nhiệm và nghiên cứu VIS Rating, ngoài việc hạn chế mức vay nợ, một yếu tố quan trọng khác giúp ngành bất động sản ổn định là sự gia tăng trong việc phê duyệt pháp lý các dự án. Khi các thủ tục pháp lý được phê duyệt nhanh hơn, các doanh nghiệp sẽ dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay, từ đó phát triển và mở bán các dự án mới, cải thiện doanh thu và tạo ra dòng tiền ổn định hơn.
Ông Hiếu kỳ vọng, các chính sách kiểm soát tín dụng, nhiều yếu tố khác đang hỗ trợ cho sự hồi phục của ngành bất động sản. Đầu tiên, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2024 và dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm 2025. Trong 10 tháng đầu năm 2024, mức tăng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đã vượt hơn 100%, đạt 5,2 tỷ USD, cho thấy sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, thị trường chứng khoán cũng đang trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc phát hành cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng mạnh trong năm 2024 và dự kiến sẽ tiếp tục được thúc đẩy trong năm 2025 nhờ triển vọng nâng hạng thị trường mới nổi của Việt Nam. Điều này mở ra cơ hội huy động vốn lớn cho ngành bất động sản, hỗ trợ các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn.
Cuối cùng, thị trường trái phiếu bất động sản dự kiến sẽ phục hồi vào năm 2025 sau khi giá trị phát hành mới giảm mạnh 15% trong năm 2024. Các nhà đầu tư kỳ vọng việc thực thi Luật Chứng khoán mới sẽ tạo điều kiện cho trái phiếu bất động sản chất lượng cao được phát hành, giúp thu hút dòng vốn vào ngành này. Những quy định chặt chẽ về bảo lãnh ngân hàng, tài sản đảm bảo và xếp hạng tín nhiệm sẽ nâng cao sự an tâm của nhà đầu tư, qua đó giúp thị trường trái phiếu bất động sản ấm lên.
Với các yếu tố hỗ trợ từ chính sách và thị trường, ngành bất động sản nước ta đang đứng trước triển vọng hồi phục mạnh mẽ vào năm 2025. Việc các thủ tục pháp lý được giải quyết nhanh chóng, cùng với sự ổn định trong tín dụng và tăng trưởng FDI, sẽ tạo ra nền tảng vững chắc cho các doanh nghiệp bất động sản. Dự báo, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản sẽ ổn định và dồi dào hơn trong năm 2025, giúp ngành vượt qua khó khăn hiện tại và phát triển bền vững.
Với sự cải thiện trong việc kiểm soát nợ và dòng vốn đầu tư mạnh mẽ từ các kênh khác nhau, ngành bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục là lĩnh vực hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong những năm tới.
