Dự án Roxana Plaza tại phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương, do Công ty Tường Phong là chủ đầu tư, nhưng đơn vị ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng lại là Công ty Naviland.
Được biết, Công ty Tường Phong đã ký Hợp đồng chuyển nhượng dự án số 02/2017/HĐCNDA ngày 18/4/2017 với giá trị chuyển nhượng là 80,000,000,000 VNĐ (Tám mươi tỷ đồng) cho Naviland và Naviland đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng này. Sau đó, Công ty Tường Phong đã ký Hợp đồng ủy quyền số 04/2017/HĐUQ-TPC ngày 27/7/2017 cho Công ty Naviland về việc ủy quyền khai thác đầu tư kinh doanh dự án. Theo đó, Công ty Naviland được quyền ký kết các hợp đồng thuê thiết kế, tư vấn, xây dựng, huy động vốn và được quyền thu chi đối với các hoạt động này.
Theo nội dung Hợp đồng ủy quyền này, không có nội dung nào thể hiện Công ty Tường Phong ủy quyền cho Công ty Naviland ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Vấn đề đặt ra, Công ty Tường Phong có biết việc Công ty Naviland ký kết mua bán căn hộ với khách hàng không? Có trách nhiệm gì với những hợp đồng này.
Tường Phong có “nhìn” thấy, “nghe” thấy Naviland bán căn hộ?
Câu trả lời là có! Tường Phong nhìn thấy và biết rõ việc Naviland bán căn hộ cho khách hàng bởi lẽ mọi công việc liên quan đến công tác bán hàng như truyền thông, tiếp thị,ký kết hợp đồng, thu tiền diễn ra công khai, rầm rộ ngay tại dự án. Thông tin về việc Naviland mở bán và tiến độ dự án còn được phản ánh trên kênh HTV9 và một số tờ báo. Với tấm Pano quảng cáo khổng lồ ngay lối vào dự án thể hiện rõ Naviland là chủ đầu tư dự án, với kích thước khủng, tấm pano đập ngay vào mắt người qua đường và người ra vào dự án thì đương nhiên Tường Phong phải biết nội dung quảng cáo. Khi các tấm quảng cáo khổng lồ này thể hiện Naviland là Chủ đầu tư dự án, đương nhiên người có nhu cầu mua căn hộ sẽ liên hệ Naviland để ký hợp đồng mua bán căn hộ, lẽ nào Tường Phong không hiểu điều đó?
Hàng ngàn lượt người đến tìm hiểu dự án tại phòng bán hàng, giới thiệu sản phẩm diễn ra trong thời gian từ năm 2017 đến 2019, hàng trăm lượt người của Công ty VietHome (Đơn vị được chính Công ty Tường Phong ký kết giao làm đại lý phân phối sản phẩm-PV) ra quân rầm rập, huyên náo ngay tại dự án và khu vực phụ cận đương nhiên Tường Phong phải biết.
Không chỉ có vậy, chính ông Lầu nam Tường là Người đại diện theo pháp luật của Tường Phong đã duyệt vào từng trang của bản mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ, bản Hợp đồng này thể hiện rõ bên bán là Naviland.
Một căn cứ quan trọng khác chứng minh Tường Phong biết rõ Naviland ký hợp đồng bán căn hộ cho khách hàng. Đó là, Tường Phong đã được Naviland báo cáo định kỳ hàng tuần, hàng tháng nên biết rất rõ và biết tường tận, biết chi tiết việc Naviland bán căn hộ. Theo mục 7 của Hợp đồng ủy quyền số 04/2017/HĐUQ-TPC ngày 27/7/2017 thì Naviland “chịu trách nhiệm báo cáo định kỳ hàng tuần, hàng tháng với bên A (Tường Phong-PV) về tình hình thu chi của Dự án. Việc thu chi được thực hiện bằng tài khoản chung của hai bên”. Thực hiện quy định này, hàng tuần, hàng tháng Naviland đã gửi báo cáo bằng Email cho Tường Phong theo tài khoản [email protected]. Trong các báo cáo định kỳ này, phía Naviland phải báo cáo chi tiết việc thu tiền bán căn hộ như: thu tiền bán căn hộ nào, đợt mấy, tên khách hàng nộp tiền, nộp tiền mặt hay chuyển khoản vv. Sau khi nhận được báo cáo của Naviland, Tường Phong đối chiếu lại số liệu và có phản hồi, chất vấn, yêu cầu Naviland giải trình nếu cần để hai bên thống nhất số liệu về số tiền thu được từ khách hàng.
Câu hỏi đặt ra, tại sao trong suốt thời gian Naviland bán hàng, Công ty Tường Phong lại “lặng thinh" khi việc quảng cáo bán hàng, ký kết mua bán căn hộ, thu tiền khách hàng của Công ty Naviland diễn ra công khai, rầm rộ? Câu trả lời nằm ở chỗ, số tiền thu được do bán căn hộ, Naviland phải đưa vào tài khoản chung do Tường Phong và Naviland là đồng chủ tài khoản tại Ngân hàng Vietinbank-chi nhánh Thủ Đức, việc chi tiêu từ tài khoản này phải có chữ ký của cả Tường Phong và NaviLand. Nói rõ hơn, bà Phạm Thị Ngọc Liên-Thành viên góp vốn của Tường Phong thay mặt cho Tường Phong là đồng chủ tài khoản này, để chi tiêu từ tài khoản này thì bắt buộc phải có chữ ký của bà Phạm Ngọc Liên. Do vậy, có thể nói, Tường Phong là một bên thụ hưởng các khoản tiền thu được của khách hàng qua việc Naviland bán căn hộ. Theo tài liệu phóng viên có được, phần lớn số tiền thu được của khách hàng đã được Tường Phong- Naviland đưa đầu tư vào dự án Roxana Plaza do chính Công ty Tường Phong đang là chủ đầu tư.
Tuy nhiên, Tường Phong không “lặng thinh” mãi, đầu năm 2021, Tường Phong cho rằng, mình không biết, không tham gia việc Naviland bán căn hộ. Phân tích nguyên nhân này, đại diện Viet Home cho rằng, do Tường Phong nhận thấy giá BĐS tăng phi mã, Tường Phong muốn “giật” lại dự án, hủy các Hợp đồng mà Naviland đã ký với khách hàng để ép khách hàng ký Hợp đông mới với Tường Phong theo giá mới.
Đối chiếu với Hợp đồng ủy quyền số 04/2017/HĐUQ-TPC ngày 27/7/2017, rõ ràng bên “bên ủy quyền” (còn được gọi là “Người được đại diện” -PV) là Tường Phong không những không phản đối mà còn “đồng ý”, “chỉ đạo” cho Naviland là “bên nhận ủy quyền” (còn được gọi là “Người đại diện” - PV) thực hiện vượt quá phạm vi được ủy quyền.
Tường Phong có trách nhiệm thế nào đối với những Hợp đồng mua bán căn hộ?
Việc Tường Phong không những không phản đối mà còn thể hiện sự “đồng ý, "chỉ đạo" việc bán căn hộ của Naviland trong suốt thời gian dài vừa qua. Thái độ này của Tường Phong có ý nghĩa như thế nào đối với tính hiệu lực của những Hợp đồng mua bán căn hộ do Công ty Naviland ký với khách hàng? Như trên đã phân tích, việc Tường Phong biết Naviland truyền thông, quảng cáo, ký bán căn hộ và được Naviland báo cáo về các khoản tiền thu được do khách hàng nộp, duyệt Hợp đồng mẫu để Naviland sử dụng ký Hợp đồng với khách hàng chính là những dấu hiệu cho thấy thái độ “đồng ý” của Tường Phong (người được đại diện) đối với việc Naviland (người đại diện) vượt qua phạm vi đại diện (phạm vi ủy quyền-PV) quy định tại Hợp đồng ủy quyền số 04/HĐUQ-TPC.
Điều 143 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện 1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây: a) Người được đại diện đồng ý; b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý.
Cũng cần phải nói thêm cho rõ, tại dòng thứ 2, 3 từ dưới lên của trang 2 của Hợp đồng mẫu có dòng chữ “Căn cứ giấy ủy quyền số….ngày... (Giấy ủy quyền của Công ty TP ủy quyền cho Naviland)”, ngay phia dưới là chữ ký của ông Lầu Nam Tường- khi đó là Chủ tịch HĐTV của Công ty Tường Phong. Hợp đồng mẫu này đã được Sở Công Thương tỉnh Bình Dương ghi nhận vào ngày 01/11/2018: “Phù hợp với quy định của pháp luật về BVQLNTD” (Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng-PV) và “Phù hợp với nguyên tắc chung về giao kết hợp đồng”.
Như vậy, nếu việc chuyển nhượng dự án giữa Tường Phong và Naviland được Cơ quan nhà nước hoặc Tòa án chấp nhận, khi đó đã có căn cứ chắc chắn để nhận định trách nhiệm bàn giao căn hộ theo hợp đồng đã ký với khách hàng thuộc về Naviland. Trong trường hợp việc chuyển nhượng dự án giữa Tường Phong và Naviland không được chấp nhận, thì chỉ cần đối chiếu với quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015 thì đã có căn cứ chắc chắn để nhận định Hợp đồng Naviland ký bán căn hộ hình thành trong tương lai cho khách hàng là có hiệu lực thi hành và người phải chịu trách nhiệm bàn giao căn hộ cho khách hàng là Tường Phong chứ không phải Naviland.
Đức Dương
