Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khó áp dụng khi chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ

Dự thảo sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân quy định 2 trường hợp khi thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Với trường hợp xác định được giá chênh giữa mua và bán, thì thuế thu nhập cá nhân = 20% x (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý liên quan); Với trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, thì thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá bán (tùy thuộc thời gian nắm giữ).

Góp ý cho Dự thảo sửa đổi luật thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (Dự thảo), đại diện Savills TP. Hồ Chí Minh cho biết, điều kiện tiên quyết để áp dụng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường. Phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.

Việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Đồng thời, sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.

Để áp dụng chính sách mới hiệu quả, cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Cụ thể là cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cùng đó là cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.

Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau. Cần đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.

Nhiều ý kiến cho rằng, để đánh thuế chuyển nhượng bất động sản, cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, việc chuyển từ cơ chế thuế khoán 2% trên giá chuyển nhượng sang cách tính thuế 20% trên thu nhập thực tế tại Dự thảo thể hiện rõ định hướng điều tiết hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Điều này cũng cho thấy tư duy chính sách thuế đang dịch chuyển: thay vì đánh đồng tất cả, giờ đây sẽ phân loại và đánh trúng vào hành vi cần điều chỉnh.

Tác động rõ rệt nhất từ chính sách này là thay đổi hành vi của nhà đầu tư ngắn hạn. Với mức thuế cao nếu bán ra sớm, nhiều người sẽ phải cân nhắc lại chiến lược “lướt sóng”, đặc biệt trong bối cảnh lãi vay vẫn còn áp lực. Những giao dịch “ăn chênh” trong thời gian ngắn, thường dựa vào kỳ vọng hoặc thông tin quy hoạch chưa chính thức, sẽ giảm sức hút khi biên lợi nhuận bị bào mòn. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp theo đó có thể chững lại trong ngắn hạn.

Đối với người mua, việc áp dụng thuế mới có thể khiến một phần chi phí bị đẩy sang người mua, nhưng không đồng nghĩa chắc chắn giá nhà sẽ tăng, nhất là trong bối cảnh thị trường đang điều chỉnh và thanh lọc. Khả năng chuyển gánh nặng thuế sang người mua còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: sức mua thực tế, mức độ cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn cung sản phẩm và tâm lý thị trường tại thời điểm giao dịch.

“Dù lựa chọn phương pháp tính thuế nào, yêu cầu tiên quyết là cần hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Mỗi bất động sản phải được số hóa đầy đủ: giá mua – giá bán, thời gian giao dịch, số lần chuyển nhượng, giá trị từng lần… Bên cạnh đó, cơ sở dữ liệu giá đất cũng cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024 để tránh tình trạng bảng giá đất vẫn “lỗi thời” như hiện nay tại nhiều địa phương”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Góp ý cho Dự thảo, các thành viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kiến nghị cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng. Đồng thời, sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan.

Sẽ có chuỗi tác động tới thị trường bất động sản trong thời gian đầu triển khai quy định mới (như Dự thảo). Đó là cầu đầu tư có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh bất động sản với các kênh đầu tư khác.

Khi cầu đầu tư giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. Các doanh nghiệp. Nguồn cung đưa ra thị trường sẽ có xu hướng thận trọng và phân bổ theo tiến độ chậm hơn.

Tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận. Tuy nhiên, tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá không bền vững, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra các cơn sốt ảo và đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực.

Các chuyên gia của VARS khuyến nghị, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ phát triển mới. Mọi thay đổi chính sách có liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường trong trung và dài hạn.