Xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đối với khoản “nợ xấu” có tài sản bảo đảm
Theo HoREA, cần bổ sung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định về “chuyển nhượng tài sản bảo đảm”, quy định “3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện, hồ sơ về chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án được chuyển nhượng. Chính phủ quy định chi tiết khoản này”.
Bởi lẽ, nếu giữ nguyên nội dung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định “tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ” phải thực hiện “theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản” có thể dẫn đến hệ quả làm “ách tắc” hoạt động xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng đối với khoản “nợ xấu” có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản do phải đáp ứng điều kiện của khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định “3. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Hiệp hội nhận thấy, trên thực tế các năm qua có nhiều“dự án hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ” của các tổ chức tín dụng, nhưng chủ đầu tư dự án hoặc một phần dự án bất động sản này chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai đối với Nhà nước, nên có thể chính vì xuất phát từ thực tiễn này mà khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng chỉ quy định “xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản” phải “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” chứ không quy định điều kiện “phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” của dự án, phần dự án chuyển nhượng và cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng “phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính” đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng và tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 còn quy định “2.
Tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản “nợ xấu”
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, mặc dù khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) về “quy định chuyển tiếp” có quy định “15. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ thể của bên chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhưng phải đáp ứng các điều kiện.
Theo ông Châu, khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) chỉ quy định xử lý chuyển tiếp đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ”, nhưng đối với các trường hợp tổ chức tín dụng được “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ” thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi), có nghĩa là dự án, một phần dự án bất động sản đã nhận làm tài sản bảo đảm thì chủ đầu tư phải đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước rồi mới được thế chấp tài sản.
“Trong khi đó, khoản 3 Điều 200 và khoản 15 Điều 210 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đều sử dụng cụm từ “chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án, được chuyển nhượng” là chưa chính xác và chưa đồng bộ, thống nhất với quy định về “chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở” hoặc “chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản” của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, ông Châu cho biết.
Vì vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 200 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng (sửa đổi) để tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng xử lý các khoản “nợ xấu” có tài sản bảo đảm là dự án, một phần dự án bất động sản, như sau:
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện, hồ sơ về chủ thể của bên chuyển nhượng của dự án được chuyển nhượng không phải đáp ứng quy định về điều kiện, hồ sơ về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án của pháp luật về kinh doanh bất động sản nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
Dự án bất động sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm a, d, đ, g và h khoản 1 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 4 và 5 Điều 40 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
Nghệ Nhân
