ACBS: Bất động khu công nghiệp đang có nhiều cơ hội phát triển

Theo số liệu mới công bố ngày 20/3/2023 của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng vốn đăng ký cấp mới, bất động sản vẫn là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành có lượng đầu tư FDI lớn nhất với tổng vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm đạt 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ.

Thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì đại dịch.

Đáng chú ý, ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…

Điển hình là việc gã khổng lồ Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang. Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại tỉnh, Foxconn đã ký kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD.

Tiếp sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).

Còn tại phía Nam, Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất tại Khu Công nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai; Giant Manufacturing (Đài Loan) - tập đoàn nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp, đã đầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu Công nghiệp VSIP 2 tại Bình Dương.

Tại phía Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.

Mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam. Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.

ACBS - công ty chứng khoán thuộc Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) cho rằng, động lực tăng trưởng chính của bất động sản KCN là FDI. Do các KCN và khu kinh tế chiếm 35 - 40% tổng vốn FDI đăng ký hàng năm hoặc 70 - 80% vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực sản xuất. Vốn FDI đăng ký tại Việt Nam đạt kỷ lục với hơn 71,7 tỷ USD vào năm 2008 sau khi gia nhập WTO vào năm 2007, sau đó giảm xuống trong 4 năm tiếp theo do suy thoái kinh tế toàn cầu và đạt 27,7 tỷ USD vào năm 2022. Do sự bùng phát của dịch COVID và suy thoái của kinh tế toàn cầu, vốn FDI đăng ký năm 2022 giảm 11%.

Phòng nghiên cứu ACBS cho rằng, bất động khu công nghiệp đang có nhiều cơ hội do xu hướng Trung Quốc +1 có thể sẽ không đảo ngược trong vài năm tới và các tập đoàn quốc tế sẽ tiếp tục đa dạng hóa cơ sở sản xuất để giảm rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng đã xảy ra trong đại dịch COVID.

Căng thẳng hai bờ eo biển Đài Loan là động lực thúc đẩy nhiều nhà sản xuất Đài Loan (Trung Quốc) di dời hoặc mở rộng sang Việt Nam, do nước ta có vị trí chiến lược, kinh tế vĩ mô tương đối ổn định so với các nước khác trong khu vực và chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ và hội nhập. Trong quý I/2023, Đài Loan đứng thứ 3 về vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam với 477 triệu USD, tăng mạnh 47,5% và chiếm 8,8% tổng vốn FDI đăng ký.

Trong khi đó, Việt Nam có tình hình vĩ mô tương đối ổn định, tốc độ tăng trưởng GDP cao và tỷ lệ lạm phát thấp. Dù thế giới đang đối mặt với nhiều khó khăn nhưng những chỉ số này dự kiến sẽ nằm trong tầm kiểm soát trong năm 2023. Dân số trong độ tuổi lao động của Việt Nam là hơn 55 triệu người, đứng thứ 2 Đông Nam Á (sau Indonesia), mức lương sản xuất hàng tháng ước tính 320 USD, chưa đến 1/3 Trung Quốc và 1/2 Malaysia.

Ngoài ra, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu dẫn đến tiêu dùng thương mại điện tử tăng và giao dịch nhiều hơn với Trung Quốc cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Việt Nam cũng có những nỗ lực đáng kể để cải thiện cơ sở hạ tầng, cùng sự hỗ trợ của các hiệp định thương mại tự do (FTA) nhằm thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.

Đặc biệt, giá thuê mặt bằng tại Việt Nam khoảng 5 USD/m2/tháng, tương đương Malaysia, Thái Lan, Philippines và thấp hơn Ấn Độ và Indonesia (6 USD/m2/tháng) nhưng cao hơn Myanmar (3,4 USD/m2/tháng) và Campuchia (2,5 USD/m2/tháng).

Dù vậy, ngành bất động sản KCN cần đối diện với nhu cầu và kinh tế toàn cầu suy giảm. Bên cạnh đó, thuế tối thiểu toàn cầu (các tập đoàn, công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu euro trở lên đều phải đóng thuế 15%, dù ở quốc gia bất kỳ) cũng là một rào cản khi nó có thể tác động trực tiếp tới nhiều doanh nghiệp có vốn FDI tại Việt Nam và làm giảm sức ảnh hưởng sức hấp dẫn của môi trường đầu tư nước ngoài. Ngoài ra, ngành này cần chú ý đến vấn đề tăng trưởng lương sản xuất, giải phóng mặt bằng và cơ sở hạ tầng chưa phát triển tương xứng tiềm năng.

ACBS vẫn đánh giá tích cực về phân khúc bất động sản KCN. Miền Bắc được kỳ vọng trở thành cơ sở sản xuất mở rộng từ Trung Quốc và niềm Nam sẽ vươn lên thành trung tâm logistics khu vực.

Nhóm chuyên gia cũng kỳ vọng nguồn cung đất công nghiệp mới ở phía Bắc sẽ nhiều hơn ở phía Nam, đặc biệt là ở Bắc Ninh và Hải Phòng nhờ sự hiện diện của các hãng điện tử lớn như Samsung, LG và chuỗi cung ứng của các Tập đoàn này.

Giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn, đặc biệt là ở phía Nam do nguồn cung mới sẽ dịch chuyển ra ngoài các khu vực truyền thống đến khu vực có giá thuê thấp hơn như Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ở phía Nam và Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Thái Bình và Nam Định ở phía Bắc.

Linh Anh (t/h)