VNREA kiến nghị không thu tiền sử dụng đất với dự án đang "đóng băng"

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có văn bản góp ý gửi Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường về dự thảo sửa đổi Nghị định 103 và Nghị định 104 liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và quỹ phát triển đất. Trong đó, Hiệp hội đặc biệt lưu ý đến đề xuất thu bổ sung tiền sử dụng đất đối với các dự án đã giao đất trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất để thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo nội dung dự thảo đang được Bộ Tư pháp thẩm định, các dự án thuộc diện nêu trên sẽ phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất bổ sung, được tính theo hai phương án: Hoặc giữ nguyên mức 5,4%/năm như hiện hành, hoặc điều chỉnh giảm xuống 3,6%/năm, áp dụng từ ngày có quyết định giao đất đến thời điểm ban hành thông báo nộp tiền, sau khi trừ đi 180 ngày.

VNREA kiến nghị không thu tiền sử dụng đất với dự án đang "đóng băng"

Tuy nhiên, VNREA cho rằng, quy định này còn nhiều điểm chưa phù hợp với thực tiễn cũng như các nguyên tắc pháp lý hiện hành. Đại diện Hiệp hội phân tích: Phần lớn các dự án bị chậm tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính là do chậm được phê duyệt giá đất, một khâu thủ tục thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Do vậy, việc quy trách nhiệm tài chính bổ sung cho doanh nghiệp trong khi họ chưa được phép khai thác, kinh doanh quỹ đất được giao là chưa thỏa đáng.

Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp chỉ có quyền khai thác thương mại, kinh doanh đất sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Do đó, với những dự án chưa thể triển khai do chưa được xác định giá đất – nghĩa là chưa phát sinh quyền lợi thương mại – việc áp dụng thu bổ sung là không hợp lý, thậm chí đẩy doanh nghiệp vào thế khó hơn, trong khi lỗi không thuộc về họ.

Ngược lại, VNREA nhất trí với việc Nhà nước thu bổ sung đối với các trường hợp đã kinh doanh, bán sản phẩm, thu tiền từ khách hàng khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, mức thu nên được cân nhắc theo phương án thấp hơn – tức 3,6%/năm – để đảm bảo tính khả thi và giảm áp lực cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

Đặc biệt, VNREA cũng đưa ra kiến nghị điều chỉnh thời điểm tính khoản thu bổ sung. Thay vì tính từ thời điểm có quyết định giao đất như đề xuất trong dự thảo, thời gian nên được tính từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (tức 1/8/2024), sau khi trừ đi 180 ngày. Hiệp hội viện dẫn Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15, theo đó, pháp luật mới không được hồi tố theo hướng làm phát sinh nghĩa vụ pháp lý nặng hơn đối với hành vi đã diễn ra trong thời kỳ luật cũ.

“Tính thu từ thời điểm giao đất trong quá khứ là bất hợp lý, không chỉ gây thêm khó khăn mà còn có nguy cơ vi phạm nguyên tắc không áp dụng hồi tố trong xây dựng pháp luật”, đại diện VNREA nhấn mạnh.

Từ các phân tích trên, VNREA đề xuất:

Không áp dụng thu bổ sung tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa được đưa vào kinh doanh;

Chỉ áp dụng mức thu bổ sung 3,6%/năm đối với các dự án đã triển khai kinh doanh nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

Thời điểm tính khoản thu nên bắt đầu từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024), sau khi trừ 180 ngày.

Hiệp hội đánh giá cao nỗ lực của Bộ Tài chính trong việc khẩn trương xây dựng dự thảo nghị định, đồng thời kỳ vọng quá trình sửa đổi lần này sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, tạo điều kiện để các dự án bất động sản sớm được khơi thông, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua giai đoạn trầm lắng hiện nay.