Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, căn hộ chung cư đang dần trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều người dân trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Tuy nhiên, bên cạnh sự tiện nghi và hiện đại, giao dịch mua bán căn hộ vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt là các tranh chấp phát sinh từ các mẫu hợp đồng do chủ đầu tư hoặc bên bán tự soạn thảo và áp dụng.
Nhằm bảo vệ người tiêu dùng trước nguy cơ bị ràng buộc bởi các điều khoản bất lợi, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 – có hiệu lực thay thế luật cũ ban hành năm 2010 – đã đưa ra quy định cụ thể về nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh trong một số lĩnh vực nhạy cảm. Trong đó, giao dịch mua bán căn hộ chung cư là một trong những lĩnh vực trọng yếu cần được kiểm soát chặt chẽ.
Theo Quyết định số 07/2024/QĐ-TTg ngày 20/6/2024 của Thủ tướng Chính phủ, hoạt động “mua bán căn hộ chung cư” đã chính thức được đưa vào Danh mục sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ bắt buộc phải đăng ký hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dịch chung. Việc đăng ký này phải được thực hiện tại cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thuộc Bộ Công Thương (tức Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia) hoặc các Sở Công Thương cấp tỉnh.
 |
| Ủy ban Cạnh tranh khuyến nghị giảm thiểu rủi ro khi mua bán căn hộ chung cư |
Hai mốc thời gian quan trọng mà các doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý:
Đối với các hợp đồng mẫu đã sử dụng trước khi Luật mới có hiệu lực, doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hoặc đăng ký lại trước ngày 31/12/2024. Nếu quá thời hạn này mà chưa hoàn tất thủ tục, doanh nghiệp không được phép sử dụng các hợp đồng soạn sẵn để giao kết với người tiêu dùng.
Đối với các hợp đồng sử dụng sau khi Luật có hiệu lực, doanh nghiệp chỉ được phép sử dụng hợp đồng do mình soạn sẵn để ký kết, nhận thanh toán, đặt cọc, ký quỹ hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ liên quan sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký.
Như vậy, nghĩa vụ đăng ký hợp đồng mẫu không chỉ mang tính hình thức mà là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính hợp pháp trong quá trình giao dịch. Việc sử dụng hợp đồng chưa được đăng ký đồng nghĩa với việc vi phạm quy định của pháp luật và có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua.
Trước tình hình này, Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia đã đưa ra khuyến nghị: Người dân khi tham gia giao dịch mua bán căn hộ cần chủ động kiểm tra xem doanh nghiệp đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký hợp đồng theo quy định hay chưa. Cách kiểm tra có thể thực hiện bằng việc truy cập vào trang thông tin điện tử của cơ quan bảo vệ người tiêu dùng hoặc liên hệ trực tiếp với Ủy ban Cạnh tranh Quốc gia hoặc Sở Công Thương tại địa phương.
Bên cạnh đó, người tiêu dùng cần đặc biệt đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó lưu ý các nội dung như: thời hạn và phạm vi bảo hành, nghĩa vụ thanh toán, tiến độ bàn giao căn hộ, và cơ chế giải quyết tranh chấp. Nếu gặp những nội dung chưa rõ ràng, người mua nên yêu cầu bên bán giải thích hoặc tìm đến sự tư vấn của luật sư để bảo vệ quyền lợi chính đáng.
Không chỉ có quyền được bảo vệ, người tiêu dùng cũng có những nghĩa vụ pháp lý nhất định khi ký hợp đồng. Việc nắm rõ các điều khoản về thời hạn thanh toán, chế tài trong trường hợp chậm nộp tiền, hoặc thời gian thông báo lỗi cần bảo hành sẽ giúp người mua tránh các vi phạm không đáng có.
Quan trọng hơn, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 còn trao cho người dân nhiều quyền lợi rõ ràng hơn: từ quyền yêu cầu hoàn tiền, yêu cầu sửa chữa, đến quyền chấm dứt hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp không thực hiện đúng cam kết.
Sự thay đổi trong hành lang pháp lý cùng với các quy định về bắt buộc đăng ký hợp đồng mẫu là một bước tiến đáng kể nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, giúp bảo vệ người tiêu dùng và thiết lập lại kỷ cương trong các hoạt động mua bán căn hộ. Tuy nhiên, để những quy định này thực sự đi vào cuộc sống, sự chủ động của người dân trong việc tìm hiểu pháp luật và yêu cầu tính minh bạch từ phía doanh nghiệp là vô cùng quan trọng.
