Từ năm 2026: Cho thuê nhà, chỉ vượt 500 triệu đồng/năm mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh vừa được công bố, cơ chế tính thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được quy định cụ thể và rõ ràng hơn so với trước đây. Hai sắc thuế tiếp tục được áp dụng gồm thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, song phạm vi chịu thuế và cách xác định doanh thu tính thuế được phân định rạch ròi hơn.

Cụ thể, đối với thuế thu nhập cá nhân, dự thảo Nghị định quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản (không bao gồm hoạt động kinh doanh lưu trú) chỉ phải nộp thuế đối với phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng/năm. Phần doanh thu trong ngưỡng 500 triệu đồng đầu tiên được miễn thuế thu nhập cá nhân. Phần vượt ngưỡng sẽ áp dụng thuế suất 5% để xác định số thuế phải nộp.

Từ năm 2026: Cho thuê nhà, chỉ vượt 500 triệu đồng/năm mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Quy định này được đánh giá có ý nghĩa lớn đối với các hộ cho thuê nhà quy mô nhỏ. Trên thực tế, nhiều cá nhân chỉ sở hữu một hoặc hai bất động sản cho thuê với doanh thu không cao. Việc miễn thuế thu nhập cá nhân đối với doanh thu đến 500 triệu đồng/năm sẽ giúp giảm đáng kể gánh nặng tài chính và chi phí tuân thủ cho nhóm đối tượng này.

Song song với thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng vẫn được áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản khi doanh thu trong năm vượt 500 triệu đồng. Theo dự thảo, hộ kinh doanh thuộc diện này sẽ thực hiện tính thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với tỷ lệ 5%. Mức thuế suất này tiếp tục áp dụng cho các hoạt động cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi và được giữ ổn định so với quy định hiện hành.

Một điểm đáng lưu ý là sự khác biệt trong cách xác định doanh thu làm căn cứ tính thuế giữa hai sắc thuế. Đối với thuế thu nhập cá nhân, chỉ phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm mới là căn cứ tính thuế. Trong khi đó, đối với thuế giá trị gia tăng, toàn bộ doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê là cơ sở để tính thuế, không áp dụng bất kỳ mức miễn trừ nào. Việc tách bạch này nhằm hạn chế nhầm lẫn trong kê khai, đồng thời giúp hộ kinh doanh dễ dàng xác định nghĩa vụ thuế của mình.

Doanh thu tính thuế được xác định là số tiền thuê thực tế bên thuê chi trả theo từng kỳ, căn cứ hợp đồng cho thuê đã ký kết. Trường hợp bên thuê thanh toán tiền trước cho nhiều năm, doanh thu có thể được phân bổ theo từng năm hoặc xác định theo số tiền trả một lần, tùy phương thức kê khai và hướng dẫn cụ thể của cơ quan thuế. Cách quy định này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn đa dạng của các loại hợp đồng cho thuê hiện nay.

Từ phương thức tính nêu trên, nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh cho thuê nhà từ năm 2026 có thể được xác định tương đối rõ ràng. Chẳng hạn, với doanh thu 600 triệu đồng/năm, phần doanh thu chịu thuế thu nhập cá nhân là 100 triệu đồng, tương ứng số thuế phải nộp 5 triệu đồng. Thuế giá trị gia tăng được tính trên toàn bộ 600 triệu đồng, tương đương 30 triệu đồng, nâng tổng nghĩa vụ thuế lên 35 triệu đồng.

Nếu doanh thu đạt 1 tỷ đồng/năm, thuế thu nhập cá nhân phát sinh là 25 triệu đồng, thuế giá trị gia tăng là 50 triệu đồng, tổng cộng 75 triệu đồng. Ở mức doanh thu 1,5 tỷ đồng, tổng số thuế phải nộp khoảng 125 triệu đồng; còn với doanh thu 2 tỷ đồng, nghĩa vụ thuế tương ứng khoảng 175 triệu đồng.

Theo kế hoạch, Nghị định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Việc quy định rõ ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương pháp tính cụ thể cho từng sắc thuế được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, công bằng trong thực hiện nghĩa vụ thuế, đồng thời tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho công tác quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản trong thời gian tới.