SSI Research: Tín dụng đang dịch chuyển theo chuỗi giá trị bất động sản

Techcombank giảm dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản, trong khi đẩy mạnh tín dụng xây dựng...

Cơ cấu tín dụng theo chuỗi giá trị bất động sản

Các ngân hàng tư nhân trong phạm vi theo dõi của SSI Research đã tiên phong, đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn thị trường suy giảm nhằm thu mua quỹ đất và phát triển nguồn dự án (đạt đỉnh vào năm 2023).

Khi quá trình phục hồi trở nên rõ nét hơn trong năm 2025, các ngân hàng khác bắt đầu quay trở lại, qua đó thúc đẩy dư nợ cho vay đối với chủ đầu tư toàn hệ thống phục hồi mạnh mẽ.

Tuy nhiên, trong phạm vi theo dõi của SSI Research, dòng tín dụng đã chuyển dần sang các hoạt động liên quan đến xây dựng kể từ năm 2025.

Xu hướng này tiếp diễn trong quý 1/2026, với tín dụng xây dựng — bao gồm hạ tầng (như dự án BT) và triển khai dự án bất động sản — tăng 67% so với cùng kỳ (16,2% tính từ đầu năm), vượt trội so với cho vay chủ đầu tư bất động sản (tăng 21% so với cùng kỳ; tăng 7,1% tính từ đầu năm).

Trong bối cảnh nhu cầu vay mua nhà bị hạn chế bởi lãi suất cao, sự dịch chuyển tín dụng chủ yếu được dẫn dắt bởi mảng xây dựng, trong khi sự phục hồi của mảng cho vay mua nhà sẽ phụ thuộc rất nhiều vào mặt bằng lãi suất.

Nguồn: SSI Research.

Mức độ dịch chuyển không đồng đều giữa các ngân hàng, phản ánh vị thế khác nhau trong chu kỳ dự án hơn là sự thay đổi mang tính đồng loạt.

Techcombank giảm dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản (giảm 2,1% so với quý trước) trong khi đẩy mạnh tín dụng xây dựng (tăng 69,3%), cho thấy sự dịch chuyển sang giai đoạn triển khai dự án và/hoặc các dự án BT.

MB và HDBank thể hiện cơ cấu cân bằng hơn giữa cho vay chủ đầu tư và xây dựng, trong khi VPBank và TPBank tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh ở mảng chủ đầu tư bất động sản và cho vay mua nhà, phản ánh mức độ tập trung vào các dự án giai đoạn đầu và khác biệt về cơ cấu khách hàng vay.

HDBank và VPBank, với dư địa hạn mức tín dụng dồi dào, đang mở rộng tăng trưởng trên diện rộng ở nhiều phân khúc, bao gồm cả thương mại và dịch vụ tài chính.

Nguồn vốn trở thành điểm nóng

Tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) toàn hệ thống đã vượt 100%, trong khi tăng trưởng huy động vẫn chậm, đạt 1,5% tính từ đầu năm.

Điều này thúc đẩy cạnh tranh lãi suất gay gắt hơn và làm gia tăng sự phụ thuộc vào các nguồn vốn thay thế, qua đó ảnh hưởng đến khả năng mở rộng tín dụng

Tính đến cuối quý 4/2025, tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) của các ngân hàng trong phạm vi theo dõi đã tiệm cận 100%, trong khi thanh khoản ngày càng phụ thuộc vào tiền gửi Kho bạc Nhà nước, kênh OMO và một số nguồn vốn nước ngoài, thay vì tăng trưởng tiền gửi cốt lõi. Điều này đã dẫn tới cạnh tranh huy động ngày càng gay gắt trong quý 1/2026.

Nguồn: SSI Research.

Mặc dù tổng tiền gửi khách hàng toàn hệ thống chỉ tăng 0,2% từ đầu năm, sự phân hóa là khá rõ: nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (MHTMNN) giảm 0,7%, trong khi nhóm ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) tăng 1,3%, phản ánh dòng tiền gửi dịch chuyển từ các ngân hàng có lãi suất thấp sang các ngân hàng trả lãi suất cao hơn

VPBank và HDBank là những ngân hàng dẫn dắt chu kỳ điều chỉnh lãi suất, qua đó sớm thu hút được tiền gửi khách hàng. Mặt bằng lãi suất có thời điểm đã lên vùng 9–9,5%/năm, tăng khoảng 120–150 điểm cơ bản.

Bức tranh huy động kém tích cực phản ánh các yếu tố mang tính cấu trúc và dòng tiền luân chuyển theo mùa vụ, bao gồm: xu hướng tăng nắm giữ tiền mặt trước những thay đổi quy định gần đây, vòng quay tiền chậm lại sau giai đoạn giải ngân mạnh vào bất động sản các năm trước, và tiền gửi doanh nghiệp thường giảm vào đầu năm.

Trước bối cảnh đó, các ngân hàng gia tăng sử dụng các nguồn vốn thay thế (chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu, vốn nước ngoài), với lượng phát hành đáng chú ý tại BIDV (tăng 78 nghìn tỷ đồng), ACB (tăng 23 nghìn tỷ đồng) và MB (tăng 22 nghìn tỷ đồng).

Hạn mức tín dụng gặp rào cản từ khả năng huy động vốn

Tăng trưởng tín dụng đạt 3,7% tính từ đầu năm, tương đương 20% so với cùng kỳ, so với mức tăng 3,4% và 19% trong quý 1/2025, chủ yếu được dẫn dắt bởi các ngân hàng còn dư địa hạn mức nhờ tham gia tái cơ cấu ngân hàng yếu kém.

Tuy nhiên, trong nhóm này (VPBank, HDBank, Vietcombank, MB), chỉ VPBank (tăng 10,3%), HDBank (tăng 8,0%) và Vietcombank (tăng 4,8%) ghi nhận tăng trưởng mạnh, nhờ việc lợi thế về nguồn vốn huy động.

Điều này cho thấy dù hạn mức tín dụng vẫn là điều kiện cần, khả năng huy động vốn đã trở thành yếu tố phân hóa then chốt trong bối cảnh LDR toàn hệ thống đã vượt 100%.

Phần lớn các ngân hàng còn lại chỉ ghi nhận mức tăng trưởng ở mức vừa phải, khoảng 2,5– 3,5% tính từ đầu năm, trong khi Vietinbank (tăng 1,8%) và Sacombank (tăng 0,1%) ghi nhận mức tăng trưởng thấp hơn so với mặt bằng chung.

Tiền gửi có thể phục hồi trong quý 2/2026

Theo dự báo của SSI Research, trong thời gian tới, tăng trưởng tiền gửi có thể phục hồi trong quý 2/2026, nhờ lãi suất huy động vẫn đang neo ở mặt bằng tương đối cao, yếu tố mùa vụ liên quan đến tiền gửi khách hàng doanh nghiệp quay trở lại bình thường, và những điều chỉnh gần đây về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh.

Trong khi huy động vốn nước ngoài (nếu sớm được triển khai thành công) sẽ góp phần cải thiện dần dần tình hình huy động.

Bên cạnh đó, nhu cầu tín dụng có thể chậm lại trong bối cảnh lãi suất cho vay ở mức hai chữ số cũng sẽ phần nào giảm áp lực thanh khoản, cho thấy điều kiện thanh khoản có thể dần ổn định từ mức căng thẳng hiện tại.

Tuy nhiên, điều kiện nguồn vốn vẫn đang rất nhạy cảm với các thay đổi quy định sắp tới. Đặc biệt, việc áp dụng thước đo thanh khoản mới (như CDR) — nếu được triển khai ngay lập tức và không có giai đoạn chuyển tiếp hoặc lộ trình áp dụng theo từng bước — có thể khiến áp lực huy động gia tăng trở lại.