Theo hợp đồng, bên A là Công ty Xây dựng Quảng Hồng do ông Nguyễn Lâm Tới – Phó Giám đốc làm đại diện, chuyển nhượng cho bên B ô đất số 34, lô B5 có diện tích 300 m² thuộc quy hoạch nhà nước (đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Trong đó, 160 m² đã được các bên nghiệm thu cây trồng thuộc dự án, đất được định giá giá trị tương đương 560.000.000đ (Năm trăm sáu mươi triệu đồng) , 140 m² còn lại có giá trị 1.120.000.000đ (Một tỷ một trăm hai mươi triệu đồng), tổng giá trị lô đất là 1.680.000.000đ (Một tỷ sáu trăm tám mươi triệu đồng).
Điều kiện thực hiện hợp đồng quy định rõ: trong vòng 6 tháng kể từ ngày ký, bên B có trách nhiệm mua cây giống và trồng cây xanh vỉa hè cho dự án theo yêu cầu của Công ty. Tại Điều 5, hợp đồng nêu: “Nếu hết ngày 31/8/2011 mà bên B vẫn không thực hiện trồng cây hết giá trị bằng tiền như đã nêu trên thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và chỉ trả lại tiền cho bên B khi đã bán được lô đất nêu tại hợp đồng này cho người khác.”
 |
| Hợp đồng kinh tế số 05/2011/HĐKT-XDQH giữa Công ty Xây dựng Quảng Hồng và đối tác |
Theo Hợp đồng Kinh tế số 05/2011/HĐKT-XDQH trên thì hai bên A và B đã thỏa thuận là sau khi bên A chuyển nhượng được đất cho người khác thì sẽ hoàn trả lại cho bên B số tiền đã đầu tư để trồng cây cho bên A, trị giá cụ thể được nghiệm thu là 560.000.000đ (Năm trăm sáu mươi triệu đồng). Tại nội dung này các bên không giới hạn thời gian để bên A bán ô đất nêu trên cho nên việc bên B phải chờ đợi là đương nhiên. Tuy nhiên để tránh phiền phức kéo dài bên B có thể tìm người mua ô đất nêu trên để bên A thực hiện sớm các điều khoản đã thỏa thuận tại Hợp đồng kinh tế số 05/2011/HĐKT-XDQH.
Sau khi nghiên cứu nội dung vụ việc, Luật gia Nguyễn Văn Nguyễn – Hội viên Hội Luật gia Việt Nam – cho rằng, về bản chất pháp lý, Hợp đồng kinh tế số 05/2011/HĐKT-XDQH là một giao dịch dân sự hợp pháp. Các bên tham gia đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện giao kết, bình đẳng và không có dấu hiệu bị ép buộc, lừa dối hay đe dọa. Các điều khoản của hợp đồng không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội, do đó, hợp đồng này có hiệu lực pháp lý.
Theo quy định tại hợp đồng, nghĩa vụ của bên B là hoàn tất việc mua cây giống, trồng và bàn giao cây xanh cho bên A trong thời gian 6 tháng kể từ ngày ký. Tuy nhiên, bên B đã không hoàn tất nghĩa vụ này, dẫn đến việc vi phạm thỏa thuận. Phần công việc bên B đã thực hiện chỉ tương ứng giá trị 160 m² đất, còn lại 140 m² chưa được bảo đảm giá trị tương đương, nên hợp đồng không thể thực hiện toàn bộ.
Luật gia Nguyễn Văn Nguyễn nhận định, việc tách thửa hoặc chuyển nhượng riêng phần diện tích 160 m² trong ô đất số 34, lô B5 của dự án khu đô thị ven biển do Công ty Xây dựng Quảng Hồng làm chủ đầu tư là không phù hợp quy định pháp luật hiện hành. Dự án này được phê duyệt quy hoạch thống nhất, nên không có cơ quan nhà nước nào cho phép chia tách lô biệt thự BT5-ô 34. Do đó, việc chuyển nhượng riêng phần đất này cho bên B là không khả thi về mặt pháp lý.
Đối với giá trị mà bên B đã đầu tư, hợp đồng đã ghi rõ: bên A sẽ hoàn trả số tiền bên B bỏ ra để trồng cây ((được nghiệm thu là 560.000.000đ (Năm trăm sáu mươi triệu đồng)) sau khi bán được lô đất đã nêu tại hợp đồng cho người khác. Hợp đồng không quy định thời hạn cụ thể cho việc này, do đó, bên B phải chờ đợi đến khi bên A thực hiện việc chuyển nhượng. Tuy nhiên, để rút ngắn thời gian, bên B có thể chủ động tìm người mua ô đất này để bên A hoàn tất nghĩa vụ hoàn trả theo thỏa thuận.
Từ sau ngày 31/8/2011, khi bên B không hoàn thành nghĩa vụ trồng cây theo hợp đồng, quyền đối với ô đất số 34, lô B5 không còn thuộc bên B. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, chỉ khi chủ thể hoàn tất các thủ tục pháp lý và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có quyền chiếm hữu, sử dụng, chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác đối với thửa đất. Vì vậy, tại thời điểm hiện nay, bên B không có quyền lợi pháp lý nào gắn với thửa đất nói trên.
Luật gia Nguyễn Văn Nguyễn nhấn mạnh, vụ việc là một ví dụ điển hình cho thấy tầm quan trọng của việc tuân thủ các nguyên tắc giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự. Các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất, cần đảm bảo các điều khoản rõ ràng, chặt chẽ và tuân thủ quy định pháp luật để tránh phát sinh tranh chấp, kéo dài và gây thiệt hại cho các bên liên quan.
Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập đã liên hệ với các bên liên quan và các cơ quan chức năng để tiếp tục thông tin tới bạn đọc.
