Nhà giá rẻ: Phân khúc rất hấp dẫn ở Bình Dương, Đồng Nai

Theo số liệu thống kê của Savills (hãng tư vấn dịch vụ địa ốc), Bình Dương và Đồng Nai có thể đóng góp gần 24.000 căn hộ giá rẻ trong 3 năm tới và có sức hấp dẫn, sức mua tốt vì giá cả hợp lý, trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ có chất lượng khá cao.

Thị trường bất động sản Bình Dương rất sôi động

Tính thanh khoản đối với loại căn hộ nhà giá rẻ tại Bình Dương và Đồng Nai luôn rất tốt, bởi giá cả hợp lý, lại gần TP. HCM, trong khi quỹ đất tại TP. HCM ngày càng khan hiếm.

Đó là lý do nhiều chủ đầu tư trong nước và nước ngoài đang đẩy mạnh việc mở rộng tìm kiếm quỹ đất ở Bình Dương và Đồng Nai để triển khai các dự án lớn, trong đó Bình Dương là địa chỉ nhiều nhà đầu tư đang hướng đến để xây dựng, kinh doanh nhà giá rẻ.

Bình Dương nắm trong tay rất nhiều lợi thế, khi cả tỉnh đang lên thành phố. Hiện Bình Dương đã có 5 thành phố, có quỹ đất lớn, giá cạnh tranh, đặc biệt các thủ tục pháp lý thông thoáng và chi phí triển khai thấp hơn nhiều so với TP. HCM vốn tồn tại nhiều điểm nghẽn, trong đó có các thủ tục đầu tư bất động sản (BĐS) rất phức tạp, nhiêu khê. Đó cũng là những lợi thế mà Bình Dương đang nắm trong tay để thu hút các nhà đầu tư BĐS.

Bình Dương còn tập trung nhiều khu công nghiệp (KCN) lớn, hạ tầng giao thông cực tốt và hoàn thiện, giao thông rất thuận lợi. Bình Dương hiện có 29 KCN, 12 cụm công nghiệp. Mỗi năm, dân số Bình Dương tăng hơn 100.000 người, là địa phương có tỷ lệ tăng dân số cơ học và thu nhập bình quân đầu người cao nhất nước. Năm 2024, nhu cầu tuyển dụng của các doanh nghiệp ở Bình Dương từ 60.000- 80.000 công nhân lao động. Do vậy nhu cầu nhà ở khung giá rẻ rất cao, thị trường luôn sôi động.

Bình Dương là tỉnh có sức thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đứng thứ 3 của cả nước. Tính trong 6 tháng đầu năm 2024, Bình Dương đã thu hút thêm 96 dự án mới, 60 dự án điều chỉnh tăng vốn và 62 dự án góp vốn mua cổ phần, tổng vốn đầu tư FDI ước đạt 825 triệu USD. Toàn tỉnh Bình Dương hiện có 4.322 dự án đầu tư từ 65 quốc gia và vùng lãnh thổ với tổng vốn đăng ký gần 41 tỷ USD.

Với tiềm năng kinh tế như vậy, thị trường BĐS Bình Dương sôi động là tất yếu. Và đó chính là mảng thu hút các đầu tư, đặc biệt đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ.

Trong 6 tháng đầu năm 2024, nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Malaysia đã rót vốn vào mảng BĐS rất lớn. Mới đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư TT Capital cùng hai đối tác đến từ Nhật Bản là Cosmos Initia (thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu hợp tác phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền tại Bình Dương và các tỉnh lân cận. Liên doanh này sẽ đầu tư khoảng 150 triệu USD trong 5 năm tới, mục tiêu mỗi năm đưa ra thị trường hàng nghìn căn hộ giá rẻ. Liên doanh này cũng đã hoàn tất việc góp vốn cho một dự án gần Vincom Dĩ An, TP. Dĩ An với quy mô gần 2.000 căn hộ, giá bán dưới 2 tỷ đồng mỗi căn, nhiều khả năng sẽ ra mắt vào quý III/2024.

Tập đoàn Bcons cũng đang liên doanh với đối tác quốc tế là Asset Limited của Thái Lan, sẽ làm 11 dự án nhà ở với tổng cộng gần 9.000 căn hộ thuộc phân khúc nhà giá rẻ tại Bình Dương. Liên doanh này cũng vừa triển khai xây dựng hơn 2.000 căn nhà ở xã hội trên khu vực đường Thống Nhất, TP. Dĩ An trong năm 2025.

Một doanh nghiệp BĐS Việt là Kim Oanh Group cũng bắt tay với 3 tập đoàn đến từ Nhật Bản là Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và Công ty Phát triển đô thị NTT để lên kế hoạch triển khai một dự án đô thị quy mô 1 tỷ USD tại Bình Dương. Ngoài ra trong thời gian tới liên doanh này còn hướng đến phát triển thêm hàng loạt dự án khác với giá bán thuộc phân khúc trung cấp và bình dân. Đối tượng mà công ty này hướng đến là công nhân, người lao động có thu nhập thấp, trung bình tại Bình Dương.

Kim Oanh Group đặt mục tiêu sẽ phát triển 26 dự án tại Bình Dương và Đồng Nai (gồm 23 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án nhà ở thu nhập thấp) với tổng cộng khoảng 40.000 sản phẩm.

CapitaLand cũng động thổ dự án nhà ở diện tích 19 ha, sẽ đưa ra thị trường 3.500 căn nhà giá rẻ tại Bình Dương. Đây là dự án quy mô rất lớn, có giá cả hợp lý, vừa túi tiền người có thu nhập trung bình.

Khuyến kích phân khúc nhà giá rẻ

Khi thúc đẩy chương trình xây dựng nhà ở xã hội, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhiều lần kêu gọi xã hội hóa phân khúc này, kêu gọi các doanh nghiệp đầu tư, để đẩy nhanh việc cung ứng loại nhà này cho người dân, đặc biệt cho công nhân, lao động các KCN. Thủ tướng nhấn mạnh: “Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo cơ chế thị trường, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội”.

Thủ tướng cũng yêu cầu các địa phương có các cơ chế, giải pháp cụ thể, rút ngắn thủ tục hành chính về lập, phê duyệt dự án, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng… để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp triển khai đầu tư xây dựng dự án, tạo nguồn cung cho thị trường và tận dụng được nguồn vốn ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở giá rẻ.

Bình Dương là địa phương làm tốt công tác này, để thu hút các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ. Trong năm 2023, Bình Dương phát triển thêm 18.000 căn nhà ở xã hội, khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư tham gia xây dựng. Theo đó giai đoạn 2021-2030 Bình Dương sẽ phát triển 86.877 căn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 phát triển 46.377 căn và giai đoạn 2026-2030 là 40.500 căn. Trong năm 2023, tỉnh Bình Dương phát triển thêm 18.000 căn nhà ở xã hội.

Dòng vốn ngoại cũng đổ vào Bình Dương thông qua hoạt động mua bán sáp nhập (M&A) trong thời gian qua đang rơi vào các dự án thuộc phân khúc BĐS công nghiệp và nhà ở vừa túi tiền với quy mô lớn, trong đó có các nhà đầu tư từ Nhật Bản, Singapore, Thái Lan và Trung Quốc. Trước đó nhiều nhà đầu tư lớn như Tokyu, Sembcorp, AEON, Central Retail... đã thành công khi phát triển các dự án đô thị nhà ở, thương mại, công nghiệp tại Bình Dương.

Trong khi nhà ở xã hội đang khan hiếm, thủ tục đầu tư, vay vốn cho cả người đầu tư và người mua nhà vẫn còn nhiêu khê thì phân khúc nhà giá rẻ là một hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp và trung bình, khi các ngân hàng cùng vào cuộc cho người mua vay vốn mua nhà ở.

Điều đáng nói là phân khúc nhà giá rẻ không chỉ thu hút người mua ở Bình Dương mà còn ở các địa bàn lân cận. Cũng theo số liệu của Savills, 80% người mua các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng đầu năm nay đến từ TP. HCM, cho thấy sức hấp dẫn của thị trường này. Bên cạnh nhu cầu đầu tư, lượng khách mua để ở, học tập và làm việc ở phân khúc này có sự cải thiện rõ rệt. Phần lớn tập trung vào dòng sản phẩm có giá trên dưới 30 triệu đồng mỗi m2.

Với quỹ đất lớn, hạ tầng rất tốt, Bình Dương đang làm rất tốt việc thu hút và tạo điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư và phát triển các dòng BĐS. Khâu thủ tục pháp lý để triển khai dự án ở Bình Dương thông thoáng hơn nhiều so với TP HCM, luôn tạo điều kiện thuận lợi và giải quyết nhanh chóng, giảm được rất nhiều chi phí so với những địa phương khác.

Savills cũng đưa ra nhận định: Bình Dương và Đồng Nai có thể đóng góp gần 24.000 căn hộ bình dân mới trong 3 năm tới. Đơn vị này dự báo quỹ đất tại TP. HCM ngày càng khan hiếm, nhiều chủ đầu tư trong nước và quốc tế sẽ đẩy mạnh việc mở rộng tìm kiếm quỹ đất ra các tỉnh lân cận để triển khai các dự án lớn và Bình Dương vẫn sẽ là điểm đến được quan tâm nhiều hơn nữa.

Nhà ở giá rẻ là gì?

Khái niệm nhà ở giá rẻ (affordable housing), là nhà có giá vừa túi tiền của đa số người mua. Đó là phân khúc nhà ở có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình, tức tầm 25-35 triệu mỗi m2 với các thị trường các tỉnh và trên dưới 40 triệu mỗi m2 với TP. HCM. Đặc điểm của phân khúc này là thu hút nhu cầu ở thật với đối tượng người mua có thu nhập trung bình hoặc thấp.

Nhà ở vừa túi tiền chưa được định nghĩa trong các văn bản pháp luật ở nước ta. Điều 2 Luật Nhà ở 2023 giải thích từ ngữ về nhà ở nói chung và một số loại nhà ở phổ biến trong thực tế. Theo đó, nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. Nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả đã được đề cập trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến 2045 ban hành theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ.

Chiến lược nêu rõ: Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở…”; “phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp…”.

Kinh nghiệm các nước cho thấy, phát triển nhà ở vừa túi tiền càng ngày càng nhận được sự quan tâm mạnh mẽ hơn từ chính phủ các nước. Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở quan trọng này từ phía nhà nước. Các chính sách mà các nước áp dụng nhằm phát triển phân khúc nhà loại này khá đa dạng cả ở góc độ nội dung chính sách (chính sách tài chính, chính sách phi tài chính), đối tượng thụ hưởng chính sách (cả phía cung và phía cầu nhà ở vừa túi tiền)… Nhiều trong số những chính sách đã được các nước áp dụng thành công hoàn toàn có thể tham khảo, học hỏi, áp dụng cho Việt Nam.

Vĩnh Hy