Nghiên cứu khung pháp lý ứng dụng Blockchain vào hoạt động mua - bán bất động sản

Nền tảng Blockchain phân tán

Blockchain đang là một công nghệ mới và được ứng dụng vào nhiều ngành trên thực tế như: Ngân hàng, chứng khoán, y tế, hành chính công… Khi nhắc đến công nghệ này, nhiều người thường liên tưởng tới Bitcoin – một loại “tiền tệ mới” được ra đời trên cơ sở áp dụng một phần chức năng của Blockchain.

Blockchain là một loại dữ liệu, một cách lưu trữ những hồ sơ và giao dịch. Theo nghĩa tiếng Việt, “block” là khối, “chain” là chuỗi, “Blockchain” là chuỗi khối. Mỗi khối chứa một tập hợp các giao dịch vừa được kiểm nhận và chỉ dẫn tới khối liền trước. Nhờ có sự chỉ dẫn, các khối được liên kết lại với nhau tạo thành chuỗi dữ liệu. Cùng với tính chất phân tán (phi tập trung), xóa bỏ đơn vị trung gian và cơ chế đồng thuận, Blockchain trở thành công nghệ khác biệt và được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực.

Trong bài viết này, để phân biệt với loại hình Blockchain mới được phát triển có cơ chế tập trung – mã nguồn đóng, thuật ngữ “Blockchain” được hiểu theo nghĩa Blockchain với loại hình ban đầu có cơ chế phân tán (phi tập trung) – mã nguồn mở, trừ khi có sự chỉ dẫn khác từ nhóm tác giả.

Các nhà khởi lập Blockchain cho rằng, các hoạt động giao dịch hiện nay đang bị phụ thuộc quá nhiều vào vai trò của một bên thứ ba có uy tín do sự thiếu hụt về “niềm tin” giữa các bên tham gia. Với việc sử dụng “bằng chứng mã hóa” có tính trung thực, rõ ràng và minh bạch, Blockchain được kỳ vọng khắc phục được hạn chế về hệ thống niềm tin cố hữu và tiết kiệm chi phí trung gian. Từ đó, Blockchain tạo ra các giao dịch “không thể đảo chiều” bảo vệ các bên tham gia.

Khi hoạt động theo cách thức này, Blockchain sẽ mang lại cho các bên tham gia một số thuận lợi như: Đảm bảo sự minh bạch, tiết kiệm chi phí trung gian, phi tập trung dữ liệu, độ bảo mật cao, tăng tốc độ giao dịch… Tuy nhiên, công nghệ này vẫn còn tồn tại một số hạn chế chưa được khắc phục hoàn toàn như: Rủi ro từ tấn công trên cơ chế đồng thuận, thiếu hiểu biết về công nghệ mới, cần sự chấp thuận về mặt pháp lý…

Trước những ưu điểm và tính ứng dụng mà Blockchain mang lại, công nghệ này có thể được nghiên cứu, xem xét áp dụng như một phương thức giao dịch mới trong lĩnh vực bất động sản (BĐS). Các giao dịch bất động sản thông qua công nghệ Blockchain được hiểu là việc chuyển giao, lưu trữ giá trị BĐS và thực hiện các giao dịch. Trong bài viết này, nhóm tác giả sẽ tập trung nghiên cứu và phân tích hoạt động mua - bán BĐS thông qua công nghệ Blockchain dưới khía cạnh pháp luật hiện hành.

Phương thức giao dịch bất động sản mới

Các giao dịch BĐS trên nền tảng Blockchain sẽ được thực hiện thông qua 2 giai đoạn chính:

Giai đoạn 1 - Chuyển giao, lưu trữ giá trị BĐS: Blockchain thực hiện định danh điện tử thông qua việc “mã hóa” các thông tin về tài sản (chứng thư pháp lý của tài sản, thông tin chi tiết về tài sản, tình trạng thực tế...) để lưu trữ trên không gian mạng và từ đó thiết lập một “hồ sơ ảo” của tài sản này.

Giai đoạn 2 - Thực hiện giao dịch trao đổi giá trị: Sau khi được mã hóa và được ghi nhận trên hệ thống điện tử, BĐS được giao dịch theo các thông tin đã được định danh. Với đặc điểm có thể mã hóa để phân tách một tài sản thành nhiều phần bằng nhau (hàng trăm, hàng triệu hoặc thậm chí nhiều hơn nữa), Blockchain được kỳ vọng là một mô hình kinh doanh giúp tận dụng tối đa nguồn lực tài chính trong nền kinh tế.

Ví dụ: Đối với một BĐS trị giá 5 tỷ đồng, Blockchain giúp phân chia thành 1.000 suất đầu tư với bằng chứng là các mã code. Mỗi xuất đầu tư trị giá 5 triệu đồng sẽ tạo ra một “sân chơi chung” công bằng, rõ ràng, minh bạch với khả năng tiếp cận thị trường rất lớn, không phân biệt nhà đầu tư vì họ có thể sở hữu một hoặc nhiều phần phụ thuộc vào khả năng tài chính và chiến lược kinh doanh của mình.

Trên thực tế, nhiều người muốn đầu tư BĐS nhưng không có cơ hội tiếp cận, do đặc thù tài sản thường có giá trị lớn khiến cho họ không đủ tiềm lực để tham gia. Tuy nhiên, các chủ thể này luôn chiếm một tỷ trọng cao trong nền kinh tế. Ngoài ra, những chủ thể có số vốn vừa và lớn thường không mạo hiểm đầu tư hết số tiền của mình vào một thương vụ với phương châm “không bỏ toàn bộ trứng vào một giỏ” để phân tán rủi ro. Do đó, thông qua Blockchain, mọi chủ thể đều có khả năng tham gia hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS, giúp tận dụng tối đa nguồn lực tài chính hiện có trong nền kinh tế.

Pháp luật thực định điều chỉnh

Theo Hiến pháp Việt Nam, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, tài sản này chịu sự điều chỉnh bởi các quy định pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… đối với vấn đề xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng và điều kiện thực hiện các giao dịch mua - bán.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định riêng biệt điều chỉnh loại hình giao dịch tương đối mới này. Tuy nhiên, tham chiếu đến các quy định chung, các giao dịch thông qua Blockchain bị hạn chế bởi 2 vấn đề chính yếu:

- Điều kiện để BĐS được đưa vào kinh doanh: Một trong những điều kiện quan trọng để bất động sản được đưa vào kinh doanh là: (i) Nhà, công trình xây dựng phải được đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận (đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất), và (ii) quyền sử dụng đất phải có giấy chứng nhận.

- Điều kiện chuyển nhượng: Khi thực hiện việc chuyển nhượng, hình thức giao dịch phải đảm bảo được xác lập bằng văn bản, phải được công chứng và đăng ký theo luật định.

Về nguyên tắc hiến định, mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm[2]. Tuy nhiên, đây là hình thức giao dịch mới, áp dụng công nghệ hiện đại, pháp luật Việt Nam chưa dự liệu hoàn toàn mọi khía cạnh. Do đó, hành lang pháp lý điều chỉnh chưa được quy định cụ thể và cần được nghiên cứu hoàn thiện trong tương lai.

Những bất cập khi áp dụng công nghệ Blockchain

Theo quan điểm của nhóm tác giả, việc áp dụng công nghệ Blockchain trong hoạt động mua bán bất động sản có thể gặp phải một số bất cập như sau:

Thứ nhất, pháp luật Việt Nam quy định quyền sở hữu BĐS phải được ghi nhận bằng chứng thư pháp lý – “Giấy chứng nhận” được ban hành và quản lý bởi cơ quan Nhà nước về đất đai. Điều này là mâu thuẫn với tính “phi tập trung” của công nghệ Blockchain vốn cho rằng các giao dịch không nên bị quản lý hoặc có sự tham gia của một bên thứ ba làm trung gian.

Thứ hai, đất đai và tài sản gắn liền với đất là loại tài sản đặc biệt tại Việt Nam. Chủ thể được quyền sở hữu, quyền sử dụng loại tài sản này có thể bị giới hạn theo luật định, như: Người nước ngoài không thuộc các đối tượng được quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Điều này là không phù hợp với tính chất đồng cấp, không phân biệt về chủ thể khi tham gia giao dịch của Blockchain.

Thứ ba, giao dịch BĐS bị giới hạn bởi hình thức xác lập và địa hạt. Các giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng bằng văn bản, được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng và đăng ký tại cơ quan Nhà nước ở địa phương theo luật định. Nội dung này là điểm hạn chế lớn đối với phạm vi hoạt động không bị giới hạn về hình thức giao dịch và không gian thực hiện của Blockchain.

Ngoài ra, về khía cạnh kinh tế, việc giao dịch tập trung vào chuyển nhượng tài sản và chưa thống nhất rõ ràng cơ chế quản lý, sử dụng, tôn tạo và khai thác hiệu quả tài sản là một trong những vấn đề cần lưu ý.

Một số khuyến nghị

Hiện nay, Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai và Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS vẫn chưa có quy định cụ thể về hình thức giao dịch này. Đây là bước đi khá thận trọng, cần thực hiện nghiên cứu và xem xét tình hình thực tế để có biện pháp quản lý hữu hiệu tại Việt Nam.

Quan trọng hơn, trong giai đoạn thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn (đặc biệt về nguồn vốn, dòng tiền như hiện nay), hình thức hoạt động kinh doanh này có thể được xem là một triển vọng mới, đầy năng động và có khả năng làm tan chảy “tảng băng lớn” đang hiện hữu.

Theo quan điểm của nhóm tác giả, trong giai đoạn ban đầu, Luật Kinh doanh BĐS nên ghi nhận hình thức giao dịch này, từ đó tạo tiền đề quản lý để hướng tới việc quy định chi tiết trong tương lai. Đồng thời, cơ quan quản lý nhà nước có thể xem xét áp dụng một số công nghệ khác với tính năng giới hạn cơ chế phi tập trung nhưng vẫn đảm bảo một số đặc tính ưu việt của Blockchain phân tán trước khi hướng đến việc áp dụng hoàn toàn trên thực tế như: Sổ cái cấp quyền (khi cần phân cấp quyền truy cập), Blockchain phiên bản tập trung – mã nguồn đóng,…

Đối với những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch Blockchain, cơ quan tư pháp có thể xem xét áp dụng quy định về quan hệ hợp tác của Bộ luật Dân sự để có cơ chế giải quyết quyền và nghĩa vụ các bên tham gia, hậu quả pháp lý của giao dịch.

Ngoài ra, việc nghiên cứu, thảo luận và tổng hợp ý kiến từ mọi nguồn lực để hướng tới ban hành các quy định pháp luật phù hợp điều chỉnh loại giao dịch mới này là yêu cầu quan trọng và cấp thiết, phát huy tối đa các lợi thế về công nghệ vào hoạt động kinh doanh, nhưng vẫn đảm bảo an toàn về pháp lý, tránh cơ chế “cấm những vấn đề chưa dự liệu được” một cách tiêu cực.

Luật sư Đặng Xuân Đạt, Luật sư Lê Thanh Duy