Thứ sáu 15/11/2024 05:10
Hotline: 024.355.63.010
Nghiên cứu - Dữ liệu

Khoảng trống luật gây ra rủi ro cho người mua nhà

12/10/2020 00:00
Ngày 16-7, Trường Đại học Luật TPHCM tổ chức hội thảo khoa học “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư và bất động sản thương mại, dịch vụ”. Hội thảo có sự tham gia của nhiều chuyên gia pháp lý, luật sư, đại diện cơ quan quản lý, người h
aa

Khoảng trống luật gây ra rủi ro cho người mua nhà

Nên có cơ chế giám sát khoản “đặt cọc, giữ chỗ”

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS. Trần Hoàng Hải, Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Luật TPHCM cho biết, nhà chung cư, bất động sản luôn là vấn đề nóng, được mọi người quan tâm vì vấn đề này gắn chặt với cuộc sống của mỗi người. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản, trong đó có chung cư, diễn ra sôi động.

Trong thực tiễn đã phát sinh nhiều vấn đề gây nhiều tranh cãi: Diện tích căn hộ; nhà ở xã hội; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án; tính chất pháp lý của các loại hình căn hộ condotel, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng; chuyển nhượng bất động sản thương mại, dịch vụ…

Rất nhiều vấn đề cần trao đổi về mặt khoa học, góp phần cho việc ban hành các chính sách pháp luật, cũng như việc quản lý bất động sản có hiệu quả, tránh những hệ lụy tiêu cực của thị trường này.

Tại hội thảo, các đại biểu tập trung thảo luận, trao đổi về các chủ đề: pháp luật về hợp đồng mua bán nhà chung cư; bàn về trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; pháp luật về huy động vốn bằng hình thức thu tiền trả trước của người mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; tính pháp lý của kinh doanh căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng; một số bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản; chính sách thuế trong mối tương quan với hoạt động kinh doanh bất động sản...

Đi sâu vào vấn đề pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, TS. Nguyễn Xuân Quang, Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật TPHCM và cộng sự là Thạc sĩ Trần Ngọc Tuấn nhận xét, hành lang pháp lý cho việc mua bán chuyển nhượng nhà chung cư đã được thiết lập, tuy nhiên, trên thực tế, các quy định này vẫn còn nhiều bất cập, vẫn còn những khoảng trống, dẫn đến sự “lách luật” của chủ đầu tư và gây ra những rủi ro cho người mua. Khi tham gia giao dịch mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai, đa phần người mua được chủ đầu tư giới thiệu về mô tả căn hộ thông qua… mô hình, giới thiệu dự án.

Do hợp đồng mua bán căn hộ chung cư không mô tả chi tiết các yếu tố về kết cấu, bố trí căn hộ, nên khi nhận bàn giao căn hộ nhiều khi có sự khác biệt giữa thực tế căn hộ và mô hình chủ đầu tư đã giới thiệu trước đây. Khi đó, người mua ở vào vị thế bất lợi so với chủ đầu tư vì hình thức pháp lý xác lập giao dịch giữa họ không hề đề cập đến.

Về khoản tiền “đặt cọc” khi mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã hoàn thành xong phần hạ tầng và phải có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đủ điều kiện để bán. Nhưng, thực tế lại khá phổ biến hình thức huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, núp dưới dạng “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”, hoặc “hợp đồng góp vốn”.

Và thực tế đã xảy ra không ít trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua, thậm chí lừa đảo, chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc. Vấn đề đặt ra là cần có một giải pháp mang tính pháp lý để điều chỉnh vấn đề đặt cọc, giữ chỗ.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, theo TS. Nguyễn Xuân Quang, việc quy định mẫu hợp đồng bắt buộc trong giao dịch mua bán nhà chung cư là cần thiết. Bên cạnh đó, cần quy định cụ thể về chất lượng căn hộ chung cư trong mẫu hợp đồng, bổ sung quy định về khoản “đặt cọc, giữ chỗ” và cơ chế giám sát khoản tiền này, cũng như cần một cơ chế xử lý tình trạng “lách luật” khi huy động % vốn trước khi giao nhà.

Đồng thời, cần thiết có một cơ chế đánh giá tín nhiệm đối với các chủ đầu tư. Điều đó góp phần bảo vệ quyền lợi cho người mua, đảm bảo sự tôn trọng thỏa thuận của các bên, nâng cao chất lượng công trình xây dựng.

Cần có nhiều cách cho chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội

Quan tâm đến trách nhiệm dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM cho rằng, không nên quy định một cách cứng nhắc, bắt buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong mọi dự án nhà ở thương mại như hiện nay.

Thay vào đó, nên tạo cơ chế linh hoạt hơn, cho phép tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể lựa chọn các phương án tương tự như trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha (dành quỹ đất, bàn giao quỹ nhà, hoặc nộp tiền thay thế). Mặt khác, có thể giao cho UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện quỹ đất, quy mô dân số, nhu cầu nhà ở… của từng địa phương để quy định cụ thể trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Trường hợp pháp luật cho phép chủ đầu tư được lựa chọn các phương án thay thế khác như bàn giao bằng quỹ nhà, nộp tiền… thì cần có sự hướng dẫn chi tiết cách tính, đảm bảo công bằng và hướng đến mục tiêu tăng thêm nguồn lực đa dạng (về đất, nhà, tài chính), cho xây dựng nhà ở xã hội. Điều này sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn và Nhà nước cũng đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội.

Trong tham luận “Thực trạng pháp luật về condotel và kiến nghị hoàn thiện”, TS Lưu Quốc Thái, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM nhận định, quy định của pháp luật về condotel còn chưa đầy đủ và còn tản mạn. Đây là nguyên nhân dẫn đến những hạn chế, bất cập trong thực tiễn quản lý cũng như kinh doanh loại hình bất động sản này.

Để lấp đi khoảng trống pháp lý hiện nay, TS. Lưu Quốc Thái đề nghị, cần có văn bản quy phạm pháp luật chính thức, cụ thể của cơ quan nhà nước Trung ương, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho việc quản lý nhà nước và thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh condotel trên phạm vi cả nước.

Đồng thời, cần thống nhất thuật ngữ condotel trong các văn bản pháp luật và có thể dùng thuật ngữ “căn hộ khách sạn” - khá phù hợp với thuật ngữ “condotel”. Cần ban hành quy định riêng về quy chuẩn kỹ thuật đối với condotel và quy định cụ thể về chuyển đổi dự án condotel thành chung cư.

Việc chuyển đổi này chỉ được phép thực hiện khi có quy định của pháp luật để tránh tùy tiện. Pháp luật nên quy định việc chuyển đổi chỉ được phép thực hiện khi quy hoạch sử dụng đất đã có sự điều chỉnh phù hợp cùng với sự điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội tại khu vực có condote; tuyệt đối không cho phép chuyển đổi trong trường hợp chỉ nhằm mục đích “giải quyết khó khăn” cho chủ đầu tư.

MẠNH HÒA

Tin bài khác
Thời tiết ngày mai 15/11: Bão Toraji suy yếu dần, bão số 9 có khả năng xuất hiện đầu tuần tới

Thời tiết ngày mai 15/11: Bão Toraji suy yếu dần, bão số 9 có khả năng xuất hiện đầu tuần tới

Thời tiết ngày mai 15/11, theo Trung tâm Dự báo khí tượng thuỷ văn quốc gia dự báo bão số 8 có dấu hiệu suy yếu dần. Phía đông Philippines có hai cơn bão, khả năng một trong hai cơn này sẽ vào Biển Đông trở thành cơn bão số 9.
Triển khai các chuyến bay đêm tại 6 sân bay địa phương phục vụ cao điểm Tết

Triển khai các chuyến bay đêm tại 6 sân bay địa phương phục vụ cao điểm Tết

Từ ngày 14/1/2025 đến ngày 12/2/2025, 6 sân bay địa phương sẽ tổ chức khai thác các chuyến bay đêm, nhằm đáp ứng nhu cầu di chuyển tăng đột biến trong dịp Tết.
Những ngành tuyển dụng lao động mạnh nhất dịp cuối năm

Những ngành tuyển dụng lao động mạnh nhất dịp cuối năm

Cuối năm, nhu cầu tuyển dụng lao động cho các vị trí bán thời gian tăng cao, giúp lao động dễ dàng tìm kiếm cơ hội việc làm linh hoạt, phù hợp với xu hướng.
TP Hải Phòng chi thêm gần 75 tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, trồng cây xanh tại quảng trường trước Trung tâm hành chính - chính trị mới

TP Hải Phòng chi thêm gần 75 tỷ đồng để xây dựng hạ tầng, trồng cây xanh tại quảng trường trước Trung tâm hành chính - chính trị mới

Tại kỳ họp thứ 20, HĐND thành phố Hải Phòng khóa XVI đã thông qua Nghị quyết điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án Quảng trường phía trước Trung tâm Chính trị - Hành chính (dự án), tại KĐT Bắc Sông Cấm - giai đoạn I.
Khám phá vẻ đẹp hoang sơ của đồi chè Long Cốc, Phú Thọ

Khám phá vẻ đẹp hoang sơ của đồi chè Long Cốc, Phú Thọ

Nằm ở xã Long Cốc, huyện Tân Sơn, tỉnh Phú Thọ, đồi chè Long Cốc từ lâu đã trở thành một điểm đến hấp dẫn cho những ai yêu thích cảnh quan thiên nhiên hoang sơ và tìm kiếm sự yên bình.
Nỗ lực đào tạo nghề cho lao động nông thôn ở huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

Nỗ lực đào tạo nghề cho lao động nông thôn ở huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

Trong những năm gần đây, huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ đã đặt trọng tâm vào công tác đào tạo nghề cho lao động nông thôn, đặc biệt là với cộng đồng dân tộc thiểu số (DTTS).
20 lời chúc hay và ý nghĩa nhân ngày Nhà giáo Việt Nam 20/11

20 lời chúc hay và ý nghĩa nhân ngày Nhà giáo Việt Nam 20/11

Ngày Nhà giáo Việt Nam 20/11, các thế hệ học trò có thể gửi tặng những câu chúc thể hiện tình cảm chân thành và lòng biết ơn của mình đến với những “người lái đò” như một món quà tinh thần đầy ý nghĩa.
Thời tiết hôm nay 14/11: Bão số 8 suy yếu nhanh, Biển Đông sắp đón bão số 9

Thời tiết hôm nay 14/11: Bão số 8 suy yếu nhanh, Biển Đông sắp đón bão số 9

Thời tiết hôm nay 14/11, Bắc Bộ sáng sớm sương mù nhẹ, trưa và chiều trời nắng nóng, Trung Bộ mưa dứt hẳn, trời nắng, Tây Nguyên và Nam Bộ trời nắng.
Cà Mau tổ chức các hoạt động kỷ niệm 70 năm sự kiện tập kết ra Bắc (1954 - 2024)

Cà Mau tổ chức các hoạt động kỷ niệm 70 năm sự kiện tập kết ra Bắc (1954 - 2024)

Nhằm thực hiện chủ trương của Thường trực Tỉnh ủy tại Thông báo số 797-TB/TU ngày 06/5/2024, tỉnh Cà Mau tổ chức các hoạt động kỷ niệm 70 năm sự kiện tập kết ra Bắc (1954 - 2024).
Khánh Hòa phấn đấu đón hơn 10 triệu lượt khách dịp cuối năm

Khánh Hòa phấn đấu đón hơn 10 triệu lượt khách dịp cuối năm

Đến cuối năm 2024, Khánh Hòa phấn đấu đón hơn 10 triệu lượt khách du lịch, doanh thu từ hoạt động du lịch dự kiến trên 50.000 tỷ đồng, thu hút thị trường khách du lịch quốc tế trọng điểm.
Thời tiết ngày mai 14/11: Bão Toraji trên khu vực Bắc Biển Đông cường độ suy yếu dần, miền Trung mưa lớn

Thời tiết ngày mai 14/11: Bão Toraji trên khu vực Bắc Biển Đông cường độ suy yếu dần, miền Trung mưa lớn

Thời tiết ngày mai 14/11, theo Trung tâm Dự báo khí tượng thuỷ văn quốc gia dự báo do ảnh hưởng của bão Toraji, vùng biển phía Bắc khu vực Bắc Biển Đông gió mạnh cấp 6-7, vùng gần tâm bão đi qua cấp 8-9, giật cấp 11.
Sắp diễn ra tuần Văn hóa - Thể thao - Du lịch tỉnh Long An lần thứ 2 năm 2024

Sắp diễn ra tuần Văn hóa - Thể thao - Du lịch tỉnh Long An lần thứ 2 năm 2024

Từ ngày 28/11 đến 04/12/2024, tỉnh Long An sẽ tổ chức Tuần Văn hóa - Thể thao - Du lịch lần thứ 2 năm 2024, một sự kiện quy mô và đa dạng.
HUSCO tiên phong trong khoa học và chuyển đổi xanh

HUSCO tiên phong trong khoa học và chuyển đổi xanh

Công ty Khoa học Tự nhiên (HUSCO) ra mắt Trung tâm ESG và Chuyển đổi Xanh (CEG) - đơn vị tiên phong trong chuyển đổi xanh và phát triển bền vững tại Việt Nam.
Tỉnh Trà Vinh tập huấn kiến thức về ATTP cho các bếp ăn tập thể

Tỉnh Trà Vinh tập huấn kiến thức về ATTP cho các bếp ăn tập thể

Lớp tập huấn nhằm tăng cường công tác giáo dục, truyền thông các kiến thức liên quan đến ATTP; nâng cao ý thức trách nhiệm, nhận thức của quản lý bếp ăn, chủ cơ sở và nhân viên trực tiếp chế biến, phục vụ trong các bếp ăn tập thể về các biện pháp bảo đảm ATTP, phòng ngừa ngộ độc thực phẩm cũng như việc xây dựng bếp ăn đảm bảo ATTP tại Trà Vinh.
Thời tiết hôm nay 13/11: Miền Bắc nắng khô kéo dài, bão số 8 có khả năng suy yếu trên Biển Đông

Thời tiết hôm nay 13/11: Miền Bắc nắng khô kéo dài, bão số 8 có khả năng suy yếu trên Biển Đông

Thời tiết hôm nay 13/11, Bắc bộ nắng khô đến hết tuần này, Trung Bộ mưa giảm, trời nắng, Tây Nguyên trưa nắng, Nam Bộ trời nắng mạnh, bão số 8 gây thời tiết xấu ở Bắc Biển Đông.