Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra những kiến nghị quan trọng đối với Dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Đây là một bước tiến đáng chú ý trong nỗ lực tháo gỡ nút thắt pháp lý, tạo điều kiện để doanh nghiệp bất động sản triển khai các dự án nhà ở thương mại hiệu quả hơn. Theo kế hoạch, nghị quyết này sẽ được Quốc hội xem xét thông qua vào ngày 21/11/2024.
HoREA bày tỏ sự đồng tình với tinh thần của nghị quyết, đồng thời kỳ vọng rằng các quy định sẽ tạo đột phá trong cơ chế tiếp cận đất đai và thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đất ở tại các đô thị lớn đang trở nên khan hiếm. Tuy nhiên, Hiệp hội cũng nêu một số góp ý để hoàn thiện dự thảo, tăng tính khả thi và hiệu quả khi áp dụng vào thực tiễn.
 |
| HoREA góp ý nghị quyết thí điểm về nhà ở thương mại. |
Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo là bổ sung cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Theo HoREA, đây là một bước đột phá pháp lý, tạo cơ sở để doanh nghiệp bất động sản linh hoạt hơn trong việc huy động quỹ đất.
Hiện nay, các doanh nghiệp thường tiếp cận đất thông qua ba hình thức chính: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc được giao đất trực tiếp. Tuy nhiên, những phương thức này còn nhiều hạn chế, đặc biệt với các dự án mà quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu pháp lý hoặc không phù hợp quy hoạch. Việc bổ sung cơ chế mới sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết các trường hợp này, đồng thời thúc đẩy khai thông các dự án đang bị đình trệ.
Ngoài ra, dự thảo quy định tỷ lệ diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% tổng diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch 10 năm. Quy định này được đánh giá là hợp lý, góp phần cân bằng giữa phát triển nhà ở thương mại và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp. HoREA nhấn mạnh rằng, việc giới hạn diện tích đất ở trong các dự án không chỉ ngăn chặn tình trạng lạm dụng chuyển đổi đất nông nghiệp mà còn đảm bảo an ninh lương thực quốc gia trong dài hạn.
Dù đồng tình với tinh thần đổi mới của dự thảo, HoREA cho rằng, cần mở rộng phạm vi áp dụng, để bao quát hơn các trường hợp thực tế. Hiệp hội kiến nghị bổ sung bốn nhóm trường hợp vào nghị quyết, bao gồm:
Dự án doanh nghiệp nhận quyền sử dụng đất không phải đất ở.
Dự án doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất không phải đất ở.
Dự án kết hợp hai hình thức trên.
Dự án trên đất thuộc diện phải di dời cơ sở sản xuất theo quy hoạch.
Theo HoREA, các nhóm trường hợp này đều thường xuyên xuất hiện trong thực tế triển khai dự án nhưng hiện chưa được đề cập rõ ràng trong dự thảo. Nếu được bổ sung, nghị quyết sẽ tăng tính khả thi, tránh bỏ sót các dự án tiềm năng.
HoREA nhận định rằng, việc thông qua nghị quyết sẽ mang lại lợi ích lớn cho thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý. Nghị quyết tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai thuận lợi hơn, từ đó tăng cường nguồn cung nhà ở, góp phần giải quyết áp lực lớn tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội.
Đồng thời, quy định chặt chẽ về chuyển đổi mục đích sử dụng đất là yếu tố then chốt để đảm bảo phát triển bền vững. Các tiêu chí rõ ràng trong nghị quyết không chỉ giúp ngăn ngừa tình trạng lạm dụng đất nông nghiệp mà còn đảm bảo rằng quỹ đất được sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch chung của từng địa phương.
Hiệp hội đề nghị bổ sung điểm e (mới) vào khoản 1 Điều 3 “Dự thảo Nghị quyết thí điểm” quy định “Ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương” để thông qua việc thực hiện Nghị quyết thí điểm của Quốc hội sẽ thúc đẩy việc cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Hiệp hội đề nghị ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền là loại nhà có giá bán khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, ví dụ tại các đô thị đặc biệt có thể là loại nhà có giá bán không quá 3 tỷ đồng; tại các đô thị loại I có thể là loại nhà có giá bán không quá 2,5 tỷ đồng; tại các đô thị loại II, III có thể là loại nhà có giá bán dưới 2 tỷ đồng.
Hiệp hội đề nghị ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền “phù hợp với tình hình thực tế của địa phương”, bởi lẽ có những địa phương không có tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở thì không cần thiết phải ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhưng đối với một số đô thị lớn đang có tình trạng “lệch pha” sản phẩm nhà ở như thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội thì rất cần thiết phải ưu tiên giải quyết đối với dự án thí điểm để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.
